7月5日上午10時(shí)，在京東拍賣平臺(tái)經(jīng)歷了一個(gè)月的掛牌和一整天的競(jìng)拍，叫價(jià)130億元世茂深港國際中心項(xiàng)目首拍宣告流拍。該項(xiàng)目最終無人報(bào)名，更無人出價(jià)，僅收獲了2.9萬人的圍觀和729人的關(guān)注提醒，項(xiàng)目體量過大被視為流拍的關(guān)鍵原因。

世茂深港國際中心流拍

(資料圖片僅供參考)

這樁被形容為7年以來司法拍賣最大估值的拍賣案，體量之大令人咋舌。項(xiàng)目起拍價(jià)達(dá)130.44億元、評(píng)估價(jià)達(dá)163.05億元，如果希望報(bào)名入場(chǎng)競(jìng)價(jià)則需要提供6.52億元的保證金。同時(shí)，法院要求競(jìng)得者在半個(gè)月內(nèi)（7月20日）前即繳納除保證金外的拍賣余款。

具體來看，該項(xiàng)目由ST世茂(600823)持有51%權(quán)益，項(xiàng)目位于深圳市龍崗區(qū)龍城街道大運(yùn)中心片區(qū)。本次拍賣的地塊是全部14宗項(xiàng)目土地中的12宗——為了順利實(shí)現(xiàn)保交付，深圳安居建業(yè)此前已經(jīng)接手深港國際中心其余兩宗擬用于建設(shè)公寓的地塊。

根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，12宗拍賣地塊的土地使用權(quán)面積共24.36萬平方米，單位面積地價(jià)7.44萬元/平方米，估算樓面價(jià)1.58萬元/平方米。項(xiàng)目樓面單價(jià)并不昂貴，根據(jù)貝殼找房提供數(shù)據(jù)，目前龍崗大運(yùn)片區(qū)寫字樓新房平均價(jià)格普遍在3萬元左右。

雖然單價(jià)并不高，但是極大的交易體量，決定了本次流拍并不出人意料。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水即表示，該項(xiàng)目體量大、變現(xiàn)難度高，對(duì)潛在接手方的要求會(huì)比較高。

極大的交易體量，也是該項(xiàng)目最終上架法拍平臺(tái)的直接原因。記者從業(yè)內(nèi)人士處獲悉，在進(jìn)入法拍程序之前，世茂也曾試圖扭轉(zhuǎn)局面，包括為項(xiàng)目引入有實(shí)力的國企成為戰(zhàn)略投資者、接觸多家房企洽談出售等，但最終由于項(xiàng)目體量太大、商辦性質(zhì)、難變現(xiàn)等原因，導(dǎo)致一系列動(dòng)作均無下文。

世茂深港國際中心項(xiàng)目最終將何去何從？業(yè)內(nèi)人士指出，一般而言，項(xiàng)目首次流拍后，就會(huì)折價(jià)再次變賣，如果最終變賣還是不成功的話，有可能直接以保留價(jià)抵債。

曾夢(mèng)想建設(shè)“新地標(biāo)”

130億元的項(xiàng)目拍賣對(duì)于買方而言頗為吃力，但是對(duì)于項(xiàng)目所有方ST世茂(600823)而言，這一價(jià)格不僅意味著較成本價(jià)打了對(duì)折，更意味著ST世茂放棄了在深圳建設(shè)“新地標(biāo)”的夢(mèng)想。

經(jīng)過穿透，世茂深港國際中心項(xiàng)目由ST世茂持有51%權(quán)益，上海世茂集團(tuán)通過全資子公司持有19%權(quán)益。中信信托通過合伙企業(yè)持有剩余30%權(quán)益，中信信托正是本次拍賣的申請(qǐng)執(zhí)行人。

2017年12月，ST世茂高調(diào)宣布，以239.43億元競(jìng)得編號(hào)為G01046-0095宗地的國有建設(shè)用地使用權(quán)。ST世茂當(dāng)時(shí)介紹，這個(gè)被命名為世茂深港國際中心的項(xiàng)目，土地面積32.19萬平方米，總建筑面積136.45萬平方米，計(jì)劃建設(shè)深港國際會(huì)議展覽中心、深港青年合作創(chuàng)業(yè)中心、深港國際演藝中心、超五星級(jí)酒店等一系列標(biāo)桿項(xiàng)目。

ST世茂曾表示，通過該項(xiàng)目的落地，龍崗將發(fā)揮深圳與香港的資源互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)，全力打造深圳東部中心?！疤貏e是在粵港澳大灣區(qū)這一歷史機(jī)遇下，加大力度引進(jìn)香港的金融、經(jīng)貿(mào)、教育、科技等領(lǐng)域資源，推動(dòng)深港綜合體項(xiàng)目建設(shè)，打造深圳新地標(biāo)，力爭成為粵港合作的標(biāo)桿項(xiàng)目”。

根據(jù)ST世茂的規(guī)劃，在該地塊上建設(shè)的深圳世茂深港國際中心和港珠澳合作創(chuàng)新中心預(yù)計(jì)均將于2023年入市，前者預(yù)計(jì)可租面積60萬平方米，成熟期預(yù)計(jì)收入（含酒店收入）20億元/年；后者預(yù)計(jì)可租面積40萬平方米，成熟期預(yù)計(jì)收入（含酒店收入）10億元/年。

如今，2023年已至，原計(jì)劃落地的世茂深港國際中心項(xiàng)目依然空空蕩蕩，雜草叢生。據(jù)了解，因企業(yè)流動(dòng)性問題，該項(xiàng)目在2022年即已停工。根據(jù)土地估價(jià)報(bào)告，該項(xiàng)目實(shí)際在建工程量僅不足20萬平方米，主要為商業(yè)、辦公用樓以及營銷中心，估價(jià)報(bào)告對(duì)在建工程評(píng)價(jià)共計(jì)13.27億元，與ST世茂原本計(jì)劃投資的500億元相差甚遠(yuǎn)。

目前，ST世茂也面臨重重難關(guān)。

在業(yè)績層面，ST世茂2022年全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入57.47億元，同比下降70.37%；歸屬于上市公司股東凈利潤為虧損45.31億元；在經(jīng)營層面，2023年1-5月，公司銷售簽約金額雖然同比增長13%，但金額僅約40億元。

債務(wù)以及退市風(fēng)險(xiǎn)，則是ST世茂目前最迫在眉睫的問題。ST世茂7月1日公告，公司有公開市場(chǎng)債務(wù)累計(jì)7.8億元未能按期支付，有50.76億元的非公開市場(chǎng)的銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)債務(wù)未能按期支付。而在5月30日，ST世茂股價(jià)盤中一度觸及1元/股的紅線，公司隨后即宣布了股份回購、控股股東增持等一系列穩(wěn)定股價(jià)措施。

（文章來源：證券時(shí)報(bào)·e公司）

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