中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)已邁入“快速成長(zhǎng)期”的嶄新階段，市場(chǎng)迎來(lái)更多參與者并呈現(xiàn)多元化的產(chǎn)品和租賃客群特點(diǎn)。截至2022年上半年，全國(guó)頭部長(zhǎng)租公寓品牌總房源數(shù)量已達(dá)到84.7萬(wàn)套，而2020年全年的數(shù)據(jù)為69.9萬(wàn)套。與此同時(shí)，隨著越來(lái)越多的資本涌入長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)，投資交易量也迅速增加。上海作為領(lǐng)先全國(guó)的長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)， 在2022年完成的74單大宗商業(yè)地產(chǎn)交易中，有15單為長(zhǎng)租公寓，成交單數(shù)占比超過(guò)20%，僅次于辦公業(yè)態(tài)。

上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)2022年平均入住率達(dá)86.3%

仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年底在上海的運(yùn)營(yíng)集中式長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目約369個(gè)，市場(chǎng)總存量已達(dá)10.8萬(wàn)套。與此同時(shí)，2022年整體租賃市場(chǎng)遭遇挑戰(zhàn)，新增租賃需求放緩，在此背景下，上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)平均入住率仍達(dá)到86.3%。

(資料圖)

從項(xiàng)目分布來(lái)看，長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目主要分布在地鐵沿線，且靠近辦公區(qū)域、產(chǎn)業(yè)園區(qū)或高校。以上海環(huán)線為例，長(zhǎng)租公寓在外環(huán)外的套數(shù)存量占54%;內(nèi)環(huán)內(nèi)占比僅8.9%。各環(huán)線項(xiàng)目租金呈階梯式分布。

在投資策略上，具有改造潛力的機(jī)會(huì)型物業(yè)尤其受到長(zhǎng)租公寓投資人的青睞，增值型投資交易占總交易額的75%，而穩(wěn)定型僅占25%。此外，長(zhǎng)租公寓投資人對(duì)于項(xiàng)目區(qū)位的投資偏好趨于多樣化，上海各環(huán)線長(zhǎng)租公寓的成交比例均勻分布。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2021-2026年中國(guó)上海市住房租賃市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)及投資趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

長(zhǎng)租公寓，又名“白領(lǐng)公寓”，“單身合租公寓”，是房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過(guò)來(lái)，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。

國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，利用自持土地開(kāi)發(fā)或樓宇整租改造方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng);分散式主要從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來(lái)，依靠整合戶主房源進(jìn)行重新裝修管理，類似“二房東”。

在國(guó)家加快建立‘租購(gòu)并舉’住房制度的大背景下，長(zhǎng)租公寓的政策紅利有望繼續(xù)釋放。隨著租賃住房產(chǎn)品的普及和租賃住房消費(fèi)方式逐漸為大眾接受，加上產(chǎn)品力的進(jìn)一步提升，長(zhǎng)租公寓對(duì)青年白領(lǐng)客群的黏性有望增強(qiáng)，并將吸引更多家庭租戶、企業(yè)中高層人才等客群。

上海市住房租賃行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)

租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制中不可或缺的重要一環(huán)，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，促使房地產(chǎn)回歸居住屬性。中國(guó)一線城市租賃人口及市場(chǎng)規(guī)模遠(yuǎn)小于紐約、洛杉磯、東京等城市，其主要原因在于其租金水平較低和租賃人口比例較低，未來(lái)我國(guó)一線城市將持續(xù)占據(jù)市場(chǎng)較大份額，市場(chǎng)規(guī)模有望翻番。

2022年，全市新增經(jīng)營(yíng)性用地333宗共1425萬(wàn)平方米。其中住宅用地116宗共851萬(wàn)平方米;商服用地38宗共70萬(wàn)平方米;工業(yè)用地140宗共726萬(wàn)平方米;其他用地39宗共79萬(wàn)平方米。

全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4979.54億元，比上年下降1.1%(全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資132895億元，比上年下降10%)，增幅回落8.3個(gè)百分點(diǎn);其中住宅投資2771.8億元，比上年增長(zhǎng)3.7%，增幅回落6.8個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的52.7%。

2022年第三季度全市平均單位標(biāo)準(zhǔn)租金為80.3元/平方米?月。租金水平走勢(shì)與租賃指數(shù)相同，三季度租金水平小幅攀升，環(huán)比上升0.8%，同比上升1.3%。從區(qū)域角度來(lái)看，租賃市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)，除奉賢區(qū)略微下降外，各區(qū)域租金環(huán)比變化幅度均不大。從9月租賃指數(shù)來(lái)看，其中崇明區(qū)、普陀區(qū)和徐匯區(qū)3個(gè)區(qū)域的環(huán)比漲幅位列前三，分別為：1.92%、1.37%、1.33%。同比來(lái)看，漲幅位列前三的區(qū)域分別為普陀區(qū)、嘉定區(qū)、徐匯區(qū)，同比漲幅分別達(dá)到3.59%、3.14%、2.90%。

2022年國(guó)家繼續(xù)加大對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的支持。在前期已出臺(tái)的土地供應(yīng)傾斜、降低稅費(fèi)、支持企業(yè)債券融資用于保租房的建設(shè)等政策基礎(chǔ)上，上海又發(fā)布了放寬住房公積金提取條件和提取金額、簡(jiǎn)化申請(qǐng)辦理流程等利好政策。這些利好政策將有望進(jìn)一步帶動(dòng)長(zhǎng)租公寓在2023年的租賃需求。

近日，《上海市住房租賃條例》正式實(shí)施。條例明確禁止“將住房用于群租”、房屋中介發(fā)布虛假信息，并加大對(duì)“二房東”的監(jiān)管等。

新《條例》的頒布實(shí)施旨在促進(jìn)租賃雙方建立穩(wěn)定的租賃關(guān)系，推動(dòng)形成管理有序、服務(wù)規(guī)范的住房租賃體系，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，滿足居民多層次的居住需求。

至2030年我國(guó)租賃人口將達(dá)2.7億人，整體市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)4.2萬(wàn)億元。租賃人口的增長(zhǎng)來(lái)源于持續(xù)增長(zhǎng)的流動(dòng)人口規(guī)模，城市化進(jìn)程進(jìn)入第二階段，將有更多人口從中小城市向大城市聚集，將給一二線城市提供增量租賃人口。同時(shí)，租金水平也將隨可支配收入及CPI的增長(zhǎng)而上升。

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關(guān)鍵詞： 萬(wàn)平方米 市場(chǎng)規(guī)模 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資