深圳放松指導(dǎo)價(jià)

(資料圖片)

深圳指導(dǎo)實(shí)質(zhì)性放松，已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖虑椤?/p>

做法是：

中介機(jī)構(gòu)在房源展示時(shí)，依然要顯示指導(dǎo)價(jià)，

但是銀行在信貸端，以評(píng)估價(jià)或成交價(jià)二者孰低作為貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)。

指導(dǎo)價(jià)和成交價(jià)雙軌制并行。

這還是比廣州皇帝新衣式的“指導(dǎo)價(jià)”還是多穿了一件外套，看著體面一些。

我之前寫文章也專門說過，深圳對(duì)于樓市強(qiáng)硬按壓的底氣在于，四年的樓市調(diào)控，讓深圳的工業(yè)飛速發(fā)展，坐穩(wěn)了全國第一的王座。

但是，房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響，依然非常大。

工業(yè)的增量在短時(shí)間內(nèi)取代地產(chǎn)的減量，目前看還有難度。

為什么是銀行成了執(zhí)行深圳房價(jià)“雙軌制”的主體，歸根結(jié)底的原因是：

銀行扛不住房貸下降的壓力。

一方面，是買房的人在減少，房貸作為優(yōu)秀的長期貸款資產(chǎn)，增速嚴(yán)重放緩，甚至不排除負(fù)增長的可能，去年下半年開始，還有大量的提前還款，銀行再有錢，也經(jīng)不住這么折騰。

另一方面，經(jīng)過幾年的調(diào)控之后，深圳大量的房屋產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)性的貶值，這意味著銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)敞口激增。

原來1000w的房子，現(xiàn)在普遍從高位跌了30%左右（有些人會(huì)掩耳盜鈴的寫成25%）。

如果是三成首付，甚至高杠桿的經(jīng)營貸買家，現(xiàn)在已經(jīng)是妥妥的負(fù)資產(chǎn)，并且第一輪經(jīng)營貸還款高峰就是在今年！

有小道消息說，因?yàn)榉績r(jià)的下跌，深圳有些銀行的房貸抵押率已經(jīng)高達(dá)100%，風(fēng)險(xiǎn)激增。

如果馬上收貸，貸款人可能會(huì)發(fā)生被動(dòng)的踩踏式出逃，銀行此時(shí)房貸或經(jīng)營貸的風(fēng)險(xiǎn)敞口馬上就會(huì)轉(zhuǎn)變成實(shí)質(zhì)損失。這就是妥妥的硬著陸。

倒?jié)L雪球，那是吃人的怪物。

銀行自救，防止系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，這是深圳銀行業(yè)開始執(zhí)行房價(jià)雙軌制的最大原因。

沒錯(cuò)，即便經(jīng)濟(jì)強(qiáng)如深圳，也依然被地產(chǎn)綁架。

更何況廣州乎？

至于現(xiàn)在說深圳銀行取消“指導(dǎo)價(jià)”，會(huì)對(duì)深圳樓市產(chǎn)生多么樂觀或者悲觀的影響，我覺得還可以讓子彈飛一會(huì)兒，不用過早下結(jié)論。

從長期看，金融端的放松，肯定會(huì)讓深圳的房價(jià)向上拱一拱，但毫無疑問，深圳也是分化的城市，大量樓盤（至少超過50%）絕對(duì)是跑輸平均數(shù)。

我看網(wǎng)上一些深圳的房v說，最近這天，深圳樓市并沒有因?yàn)橹笇?dǎo)價(jià)的放松而發(fā)生成交量的爆發(fā)。

市場多空雙方依然在博弈、觀望。

尤其是，指導(dǎo)價(jià)是針對(duì)二手房，但一手房限價(jià)依然存在，一二手倒掛依然嚴(yán)重，大量購房人依然傾向于去買一手房，那勢必會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)二手房市場的進(jìn)一步分化。

長期問題

對(duì)于深圳，據(jù)我觀察，有這么幾個(gè)現(xiàn)象越來越多。

第一，越來越多的人認(rèn)為深圳是一個(gè)辦公城市，適合年輕人，但太難扎根。

春節(jié)后身揣五百元來深圳，干了一年活，春季前又揣著500元回老家，合著在深圳白吃白住一年。

第二，我看網(wǎng)上一些年輕的自媒體up主開始逃離深圳（也有逃離北上廣的），回老家或者去二三線成都、重慶、長沙、武漢這種城市。

主要還是因?yàn)檫@些地方房價(jià)便宜，城市活力也不錯(cuò)，自媒體嘛，在哪干都是一樣的。

即使收入低一點(diǎn)，但開銷也低啊，居住、辦公條件更是能有質(zhì)的飛躍，幸福感高很多。

作為廣深城市競爭中的廣州，不一定非要著急去分析深圳金融貸款端取消指導(dǎo)價(jià)，能帶來那些迅雷不及掩耳的影響，

反而應(yīng)該考慮一下如何能把年輕人留在廣州，甚至吸引更多的年輕人來。

廣州有剛需圣地（巨坑）增城，也有潛力小開南沙，房價(jià)不算貴，尤其是南沙，硬件條件相當(dāng)出色。

在過去，深圳樓市基本是引領(lǐng)廣州樓市。

比如搞錢、經(jīng)營貸這種詭譎的玩法，最早就來自深圳，指導(dǎo)價(jià)這種緊箍咒，也是來自于深圳。

但是，現(xiàn)在深圳已然走出了和廣州完全不同的行情。

比起深圳，廣州更是保房價(jià)的原教旨主義者，但偏偏又有足夠多的低樓價(jià)區(qū)域。

琢磨琢磨怎么把年輕人搞一些過來才是王道。

還是那個(gè)建議，至少把南沙的人才購房政策打開，給與在南沙有實(shí)質(zhì)工作的年輕人安家的機(jī)會(huì)。

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內(nèi)什么，我最后想問一下，現(xiàn)在離馬云說的房價(jià)如蔥的時(shí)候，還差幾年?

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