一個四線城市悄然發(fā)布的一份房地產(chǎn)調(diào)控文件，引發(fā)熱議。

12月18日下午，山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)文，取消實施了一年的住房“限售令”。此舉既是全國首例，也是到目前為止，地方政府松綁調(diào)控的嘗試中，“尺度”最大的一次。

(資料圖)

在始于2016年的本輪調(diào)控政策中，各地出臺了包括限購、限價、限貸、限售、限商等在內(nèi)“五限”政策。其中，“限售”是本輪調(diào)控的首創(chuàng)性做法，覆蓋范圍廣泛，被認(rèn)為是此輪調(diào)控的標(biāo)簽式特征。雖然菏澤是一個名不見經(jīng)傳的小城，但取消“限售令”的做法，仍然引發(fā)關(guān)于調(diào)控政策松綁的猜想。

12月19日早間，A股房地產(chǎn)板塊大漲，成為漲幅最高的板塊，但午后轉(zhuǎn)而下跌。其中，山東房企魯商置業(yè)(600223,股吧)觸及漲停板。

19日下午，菏澤市住建局解釋稱，很多市民因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，受轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的影響，菏澤市二手房交易價格出現(xiàn)同比增長較快的勢頭。因此，取消限售令是“為了防止商品住房價格出現(xiàn)大的波動，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，作為一個典型四線城市，菏澤此舉既有個案因素，又有代表性價值。了解事件全貌，有助于管窺調(diào)控深入背景下，地方政府的心態(tài)。

棚改的“福利”

上述引發(fā)軒然大波的文件名為《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》)。在文件的七項舉措中，前五項均涉及棚戶區(qū)改造，后兩項分別是“取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施”和“降低市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度”，這也被視為松綁調(diào)控的舉措。

2017年11月，菏澤發(fā)布18項強化調(diào)控的措施。其中即包含限售措施：“對主城區(qū)和住房成交量高、房價穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實行新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時間不少于3年”。

新《通知》中取消的，正是這一條款，此時距離政策出臺僅有一年的時間。

菏澤市位于山東西南部，下轄2區(qū)7縣。在山東省內(nèi)，菏澤的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平常年處于尾部。但近年來，菏澤的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速頗高。菏澤市發(fā)改委的數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，菏澤的地區(qū)生產(chǎn)總值、社會消費品零售總額、城鄉(xiāng)居民人均可支配收入以及金融機構(gòu)存款四個指標(biāo)增速居山東省首位。

近年來，菏澤還以大規(guī)模推進(jìn)棚戶區(qū)改造而被熟知。官方信息顯示，2016至2018年，菏澤市列入棚改計劃37.2萬套，占山東省棚改計劃的六分之一以上，棚改任務(wù)連續(xù)三年位居全國設(shè)區(qū)市首位。

截至今年10月，菏澤市三年累計實施棚改項目320個，完成征收37.6萬戶、5750萬平方米，開工及貨幣化安置41.3萬套，開工率110%。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者獲取的一份曹縣(菏澤下屬縣)棚戶區(qū)改造文件顯示，縣城區(qū)域的大部分被納入棚改范圍，過去兩年間，這些范圍幾乎全被拆遷?！袄铣菂^(qū)全拆完了，成了一片大工地。”當(dāng)?shù)鼐用裣?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示。

按照“全市棚改任務(wù)兩年完成，‘三區(qū)’棚改任務(wù)一年完成”的要求，今年年初，菏澤市住建局還編制了“2018—2020年”新三年棚改規(guī)劃。其中，2019年全市計劃改造54個片區(qū)、12萬套，這一規(guī)模與2018年大致相當(dāng)。

大規(guī)模棚改帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)和社會效益。官方消息稱，近年來，全市棚改累計完成投資1500億元，帶動了建材、裝修、家電等消費，促進(jìn)了上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長發(fā)揮了積極作用。“建筑業(yè)企業(yè)發(fā)展到628家、從業(yè)人員15.8萬人，建筑業(yè)總產(chǎn)值320億元、同比增長36.1%。限上零售業(yè)裝修裝飾材料銷售額7.9億元、同比增長17.5%。五金建材、家具家電等相關(guān)行業(yè)也都有了較大增長。同時，帶動了20多個直接相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！?/p>

在市場人士看來，棚改還極大刺激了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場和土地市場。

易居克而瑞的統(tǒng)計顯示，2015年到2018年(截至12月18日)，菏澤市土地出讓面積增長約4倍;土地出讓價款由43億元增長到450億元;樓面價由544元/平方米增長到1008元/平方米。其中，2017年和2018年，菏澤土地出讓規(guī)模明顯高于以往。

與此同時，菏澤市的房價也明顯上漲。12月19日，當(dāng)?shù)胤科笕耸肯?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，如今菏澤市區(qū)新開盤項目的均價多在6000元/平方米以上，部分高端項目價格達(dá)到12000元/平方米。這比一年前的價格近乎翻番。

該人士還表示，貨幣化棚改的推進(jìn)，使得菏澤市的需求大量釋放，購買力也大增。在菏澤下屬的一些區(qū)縣，很多擱置多年的老盤都得到消化，“一批瀕臨破產(chǎn)的開發(fā)商被救活了?！?/p>

提振經(jīng)濟(jì)或是終極目的

2018年，菏澤樓市逐漸走向平淡。

多位當(dāng)?shù)胤科笕耸肯?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，今年以來，很多新房項目出現(xiàn)銷售困境，以往排隊買房的“盛況”不再出現(xiàn)。

菏澤房產(chǎn)網(wǎng)援引一位項目負(fù)責(zé)人的觀點表示，“在2017年上半年，一個項目月銷80套以上才是好盤好團(tuán)隊;2017年下半年，一個項目月銷60套以上就可以。到了2018年，上半年項目月銷40套以上就是好項目;而下半年一個項目月銷20套就可以及格。”

市場急轉(zhuǎn)直下，源于去年末的一份調(diào)控文件。

2017年11月，菏澤市人民政府辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，提出18項調(diào)控措施，除“限售令”外，還包括差別化信貸、調(diào)整土地出讓方式、網(wǎng)簽備案管理、發(fā)展租賃市場、強化交易監(jiān)管等一系列措施。這也被認(rèn)為是菏澤史上最嚴(yán)的調(diào)控政策。

前述房企人士認(rèn)為，政策出臺后，政府部門發(fā)放預(yù)售許可證的速度明顯放緩，對預(yù)售價格的審核也更為嚴(yán)格。今年下半年，菏澤的市場供應(yīng)一度處于低位。

在需求端，他表示，雖然棚改帶來的需求紅利仍然存在，但總體規(guī)模已經(jīng)明顯低于去年。同時，由于房價水平高，這些需求明顯被抑制，當(dāng)前市場的觀望情緒十分濃厚。

根據(jù)菏澤市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2017年，菏澤市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為24116元;今年前三季度，該水平為19954元。這與當(dāng)?shù)氐姆績r水平已相差甚遠(yuǎn)。

對于松綁限售令的原因，12月19日下午，菏澤市住建局表示，有不少準(zhǔn)備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補償?shù)氖忻?，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的愿望十分迫切。

菏澤市住建局表示，近年來，受轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的影響，菏澤市二手房交易價格出現(xiàn)同比增長較快的勢頭。為了防止商品住房價格出現(xiàn)大的波動，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查和評估，菏澤市住建局決定取消已出臺的限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。

12月19日，上海(樓盤)易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次發(fā)文含義清晰?！跋奘壅叩娜∠o二手房房源的流通增加了更多的機會，房源增加是有助于穩(wěn)定房價的，所以需要肯定此次調(diào)整”。同時，這一調(diào)整是基于這兩年樓市的新情況，符合市場規(guī)律和樓市發(fā)展規(guī)律，沒有不妥之處。

12月19日，諸葛找房研究院則指出，菏澤取消限售政策是在經(jīng)濟(jì)下行，市場觀望情緒漸濃、需求萎靡的情況下，地方政府因城施策采取的試探性放松政策。但考慮到限售對市場的影響不大，取消限售能給予市場一定的信心，但對需求提振有限。

該機構(gòu)同時表示，取消限售政策的舉動也是政府希望通過取消限售，提高開發(fā)投資的積極性，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，拉動經(jīng)濟(jì)建設(shè)的需要。

對于菏澤松綁“限售令”的影響，外界解讀不一。其中既有觀點認(rèn)為這是樓市調(diào)控松綁的信號，也有分析人士認(rèn)為僅是個案，不宜過度解讀。但市場的共識在于，隨著房地產(chǎn)市場的下行，各地均有松綁調(diào)控的動力。

另據(jù)易居克而瑞的統(tǒng)計，今年9月至11月，全國100個主要城市的庫存規(guī)模連續(xù)三個月回升。納入統(tǒng)計的64個三四線城市，平均升幅為2.3%，平均去化周期為9.5個月。其中，供應(yīng)規(guī)模加大、銷售節(jié)奏放緩是庫存增長的主因。

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