“房住不炒”仍是房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)。但房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)不得不防，需要“精準(zhǔn)拆彈”。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再提促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，房地產(chǎn)防風(fēng)險(xiǎn)是實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展的關(guān)鍵。

中國人民大學(xué)國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任、中國人民大學(xué)商學(xué)院財(cái)務(wù)與金融系教授況偉大在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的主體和防范重點(diǎn)，一旦房地產(chǎn)債務(wù)大規(guī)模違約，產(chǎn)生信用風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)對整個(gè)經(jīng)濟(jì)部門造成沖擊甚至危機(jī)。房企開發(fā)貸風(fēng)險(xiǎn)是今年房地產(chǎn)最主要的風(fēng)險(xiǎn)，也是明年防風(fēng)險(xiǎn)的重中之重。

鼓勵(lì)并購出險(xiǎn)房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目

近日，人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》(下稱《通知》)。接近監(jiān)管人士對記者表示，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)并購出險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目，是按照市場化方式出清風(fēng)險(xiǎn)的有力舉措。

梳理我國房地產(chǎn)市場可以發(fā)現(xiàn)，每年都會(huì)有一些房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，但并沒有對市場產(chǎn)生較大影響。這背后很重要的一個(gè)原因是，存在著一項(xiàng)重要的風(fēng)險(xiǎn)化解手段——房地產(chǎn)項(xiàng)目并購。

“若某個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)無法繼續(xù)經(jīng)營，那么其他房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)將該企業(yè)收購或者購買該企業(yè)的項(xiàng)目。目前有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)事件，做好這些大企業(yè)在退出過程中的風(fēng)險(xiǎn)化解工作至關(guān)重要，項(xiàng)目并購就是其中一項(xiàng)重要手段?！?/strong>接近監(jiān)管人士表示，這也是此次人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)出臺該《通知》的意義所在。

據(jù)知情人士透露，近期人民銀行分別與國資委和銀保監(jiān)會(huì)召開了相關(guān)會(huì)議，一方面鼓勵(lì)大型民營企業(yè)、央企和國企并購出險(xiǎn)和存在困難的房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，另一方面也希望大型銀行和股份制銀行能夠積極為并購方提供并購貸款，同時(shí)，對出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和困難的房地產(chǎn)企業(yè)不要抽貸、斷貸。

接近監(jiān)管人士同時(shí)強(qiáng)調(diào)，《通知》主要是為了支持重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的并購，不是為了并購出險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)或房地產(chǎn)企業(yè)本身。

實(shí)際上，早在12月初，監(jiān)管部門就表示會(huì)合理發(fā)放并購貸款。銀保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人日前在答記者問時(shí)表示，現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)債

值得一提的是，《通知》明確，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款業(yè)務(wù)。

“《通知》的核心有兩點(diǎn)：一是收購對象是出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；二是收購主體自身?xiàng)l件要好，否則有可能拖垮優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)?！苯咏O(jiān)管人士稱。

與此同時(shí)，《通知》也在加大債券融資支持力度方面進(jìn)行了明確——支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目的兼并收購。

接近監(jiān)管人士表示，一方面人民銀行鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)積極為并購企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具提供服務(wù)，提高發(fā)行效率。另一方面，也鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)投資并購債券和并購票據(jù)等債務(wù)融資工具。

此前交易商協(xié)會(huì)舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)，會(huì)議表示將優(yōu)先支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊債務(wù)融資工具用于并購項(xiàng)目或已售在建項(xiàng)目建設(shè)。招商蛇口等企業(yè)近期計(jì)劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的兼并收購。證監(jiān)會(huì)也表示，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，資金可用于出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的兼并收購，近期，已有大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)啟動(dòng)相關(guān)債券發(fā)行工作。

尹中立：重點(diǎn)是促進(jìn)良性循環(huán)

日前，尹中立(中國社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)金融研究中心主任)在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道發(fā)布專欄文章，他提到，“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”的提法第一次出現(xiàn)在中央文件里，這是有針對性的。

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場存在循環(huán)不暢的難題，已經(jīng)有一批龍頭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，尤其是有龍頭房企出現(xiàn)債務(wù)違約之后，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的融資進(jìn)一步出現(xiàn)了緊縮，與此同時(shí)，一些地方政府強(qiáng)化了對按揭資金的監(jiān)管，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈壓力進(jìn)一步增大。在一系列事件沖擊下，市場預(yù)期出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，多種因素疊加導(dǎo)致了更多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金緊張，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)循環(huán)不暢的問題。

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)循環(huán)中具有舉足輕重的作用，該行業(yè)出現(xiàn)了循環(huán)梗阻說明中國經(jīng)濟(jì)循環(huán)出現(xiàn)了障礙，第三季度和第四季度經(jīng)濟(jì)超預(yù)期下滑與此有很大關(guān)系。龍頭房企債務(wù)違約事件爆發(fā)之后，很多國際金融組織對中國的房地產(chǎn)行業(yè)表示深度關(guān)切的原因正是在此。

如何讓房地產(chǎn)行業(yè)擺脫惡性循環(huán)，使之重新回歸到良性循環(huán)狀態(tài)？

有人認(rèn)為應(yīng)該廢除“三線四檔”政策，因?yàn)閷?dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的原因是2020年8月份出臺的針對房地產(chǎn)龍頭企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)管的“三線四檔”政策。

筆者認(rèn)為，“三線四檔”政策與當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)有一定的關(guān)系，但主要是有些金融機(jī)構(gòu)在執(zhí)行過程中存在層層加碼現(xiàn)象所致。本來該政策設(shè)置了三年過渡期，但不少金融機(jī)構(gòu)在執(zhí)行過程中一刀切，把未滿足三條綠線的房地產(chǎn)企業(yè)貸款完全停止，甚至出現(xiàn)提前抽貸的現(xiàn)象。這是政策執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題，并非政策本身出現(xiàn)了問題。有關(guān)部門應(yīng)該重申，在落實(shí)“三線四檔”政策過程中，防止層層加碼，對于沒有達(dá)標(biāo)的企業(yè)要明確三年的過渡期。對于商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融集中度管理也要循序漸進(jìn)，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)金融的過度緊縮。

會(huì)議提出要“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。這是中央對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)提出的對策。按照該政策思路推理，按揭貸款(包括首次購房、改善型購房)會(huì)得到支持，按揭貸款的速度會(huì)適度加快，對于大多數(shù)城市而言，各種限制房地產(chǎn)消費(fèi)的措施估計(jì)也有望逐步取消。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債務(wù)會(huì)得到展期，房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)將得到緩解。

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（文章來源：21財(cái)經(jīng)）