2022年5月20日5年期LPR下調(diào)15bp至4.45%,1年期LPR維持不變?cè)?.70%。[1]這是2019年8月LPR改革以來(lái),5年期LPR的單次最大降幅,也是首次非對(duì)稱降息中偏向5年期(5年降1年未降),釋放明確的穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期信號(hào)。往前看,穩(wěn)地產(chǎn)需求端政策仍有寬松空間,供給端政策更為關(guān)鍵。
1.為何大幅度下調(diào)5年期?
非對(duì)稱降息轉(zhuǎn)向,穩(wěn)地產(chǎn)信號(hào)明確。我們認(rèn)為,1年期和5年期的非對(duì)稱降息蘊(yùn)涵著對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度。自2019年8月LPR改革以來(lái)的8次降息中,有6次是1年期降幅大于5年期,1次降幅相同,這是首次5年期降幅大于1年期,且是單次最大步長(zhǎng)15bp,這是繼2022年5月15日下調(diào)按揭利率下限20bp至4.4%后[2],再次釋放強(qiáng)有力的穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期信號(hào)。
2.為何下調(diào)LPR不調(diào)MLF?
這符合我們降息>降準(zhǔn),存貸款利率>市場(chǎng)利率,改革>基準(zhǔn),結(jié)構(gòu)>總量的判斷。
從外部看,聯(lián)儲(chǔ)緊縮,美債利率上行,美元升值,帶來(lái)中美利差轉(zhuǎn)負(fù)、資金外流和人民幣匯率貶值壓力。貨幣政策的態(tài)度是“以我為主、內(nèi)外平衡”,而降準(zhǔn)釋放流動(dòng)性會(huì)帶動(dòng)市場(chǎng)利率下行,克制降準(zhǔn)后,同存與MLF利差已降至2020年下半年以來(lái)最大;MLF基準(zhǔn)利率的下調(diào)信號(hào)更明顯,直接影響市場(chǎng)利率,加劇中美利差轉(zhuǎn)負(fù)壓力;而存貸款利率更直接影響實(shí)體成本,改革方式更柔性靈活(4月存款利率市場(chǎng)化調(diào)節(jié)機(jī)制引導(dǎo)降息10bp和本次銀行LPR報(bào)價(jià)下調(diào))。內(nèi)部看,疫情和地產(chǎn)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)兩個(gè)最大的關(guān)鍵因素,結(jié)構(gòu)性政策更有針對(duì)性,疫情精準(zhǔn)紓困結(jié)構(gòu)工具已開(kāi)啟,本次結(jié)構(gòu)降息更多針對(duì)穩(wěn)地產(chǎn)和長(zhǎng)期投資。
3.5年LPR下調(diào)可節(jié)省多少成本?
5年期LPR調(diào)降預(yù)計(jì)為實(shí)體經(jīng)濟(jì)節(jié)省利息支出1600億元左右,相當(dāng)于GDP的0.15%,但并非都在今年生效。截至2022年4月,企業(yè)與居民中長(zhǎng)期貸款合計(jì)134萬(wàn)億元。根據(jù)上市銀行的貸款結(jié)構(gòu)來(lái)看,在中長(zhǎng)期貸款中,5年期以上貸款占比約62%,1-5年期貸款占比約38%,假設(shè)1-5年期貸款中有50%掛鉤5年期LPR,那么中長(zhǎng)期貸款中有80%左右掛鉤5年期LPR,我們認(rèn)為,下調(diào)15bp預(yù)計(jì)可節(jié)省年化利息支出1600億元,相當(dāng)于GDP的0.15%。但是LPR下調(diào)并不意味著存量貸款利率立即調(diào)整,存量貸款利率的重定價(jià)日往往在每年的1月1日或者貸款發(fā)放時(shí)對(duì)應(yīng)的時(shí)期。考慮到每年1季度新發(fā)貸款占全年的30%以上,因此今年能夠享受到利率調(diào)整的貸款明顯將小于75萬(wàn)億元。因此,我們測(cè)算在節(jié)省的1600億元利息支出中,能在今年直接體現(xiàn)的利息節(jié)省將小于1100億元,相當(dāng)于GDP的0.10%。
本次5年期LPR下調(diào)預(yù)計(jì)節(jié)省房貸利息支出年化約570億元,但效果未必在今年完全顯現(xiàn)。截至2022年1季度,居民個(gè)人房地產(chǎn)貸款存量為38萬(wàn)億元,5年期LPR調(diào)降15bp可以直接節(jié)省居民房貸利息支出570億元。但考慮到重定價(jià)日的問(wèn)題,房貸利率下調(diào)在今年能夠?yàn)榫用窆?jié)省的利息支出可能要小于400億元。
4.銀行息差影響幾何?
本次5年期LPR調(diào)降短期內(nèi)銀行利差有壓降的效果,后續(xù)利差走勢(shì)如何仍取決于經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。4月中旬以來(lái),同業(yè)存單利率下降約30bp,為銀行年化節(jié)省成本約400億元;此外,央行指出存款利率上限改革或使得新增存款利率下降10bp,由于每年存款余額凈增加20萬(wàn)億左右,考慮到每年定期存款可能在30萬(wàn)億元左右,那么每年新發(fā)生存款大約為50萬(wàn)億元,新增存款利率下降10bp可以為銀行年化節(jié)省成本500億元。再加上央行上繳利潤(rùn)投放的基礎(chǔ)貨幣、再貸款以及降準(zhǔn)帶來(lái)的約100億元成本節(jié)約,4月以來(lái)銀行成本端下降為年化1000億元,這要小于5年期LPR調(diào)降帶來(lái)的貸款利息減收。
5.未來(lái)地產(chǎn)還有哪些政策?
本次LPR調(diào)降之前房貸利率已經(jīng)累計(jì)下調(diào)57bp,向前看房貸利率仍有下降空間。去年9月以來(lái),首套房主流貸款利率不斷下降,今年4月首套房主流利率為5.17%,較去年9月已經(jīng)下降57bp,同期二套房貸款利率也已經(jīng)下調(diào)55bp.5月以來(lái),央行宣布將房貸利率下限降低20bp,今天又再次宣布調(diào)降5年期LPR 15bp,又為房貸利率的下降創(chuàng)造了15-35bp的下調(diào)空間??紤]到地產(chǎn)走弱帶來(lái)的影響利率內(nèi)生的下降趨勢(shì)與政策的調(diào)整,我們認(rèn)為,新增首套房貸款的利率有望從4月的5.17%在未來(lái)2個(gè)月左右的時(shí)間內(nèi)降到4.85%左右,并且仍有進(jìn)一步下調(diào)的空間。
需求端政策仍有寬松空間。需求端政策從效果看,降利息<降首付比,5年期按揭利率下調(diào)15-35bp,對(duì)100萬(wàn)的房貸一年節(jié)省1500-3500元,對(duì)購(gòu)買力的提升有限。而房貸首付比的下調(diào)在當(dāng)期節(jié)省的資金比例更大,對(duì)購(gòu)買力的影響更大。目前房貸首付比已在下調(diào),公積金更多、商貸更少,弱二線和三四線更多、一線強(qiáng)二線更少(后者認(rèn)房認(rèn)貸嚴(yán)苛、下調(diào)空間大)。且新成交首套和二套房貸利率、新建商品房首付比均較2016年有較大的下調(diào)空間,未來(lái)需求側(cè)放松仍有空間。
供給端政策也很重要。地產(chǎn)不同于其他產(chǎn)品,企業(yè)與家庭、供給與需求是共振的。本輪在房企去杠桿、信用風(fēng)險(xiǎn)暴露之下,通過(guò)需求端松監(jiān)管帶動(dòng)銷售回升、破局困境難度加大。亟需提升對(duì)市場(chǎng)份額50%的民營(yíng)房企的信心,民企打折銷售亦對(duì)國(guó)企地產(chǎn)銷售有影響。未來(lái)地產(chǎn)企穩(wěn)的幅度,除了需求端政策發(fā)力,也要看供給端政策的力度和速度。
圖表:首次只降5年LPR、未降1年LPR
資料來(lái)源:萬(wàn)得資訊,中金公司研究部
圖表:新成交房貸利率已下行,但仍高于2016
資料來(lái)源:貝殼,融360,中金公司研究部
圖表:按揭放款周期大幅縮短
資料來(lái)源:貝殼,中金公司研究部
圖表:新建商品房首付比下行,但仍高于2016
資料來(lái)源:萬(wàn)得資訊,中金公司研究部
圖表:地產(chǎn)需求端寬松政策加碼
資料來(lái)源:中房網(wǎng),中金公司研究部
(文章來(lái)源:中金點(diǎn)睛)
關(guān)鍵詞: 非對(duì)稱降息