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中信建投研報(bào)表示，南昌市發(fā)布房地產(chǎn)新政15條，從需求供給兩端對(duì)政策進(jìn)行優(yōu)化，力度較大且指引明確，全方位支持居民合理購(gòu)房需求，保障開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)空間并減輕其資金壓力。7月24日政治局會(huì)議以來(lái)，四大一線城市紛紛表態(tài)進(jìn)行政策優(yōu)化，包括鄭州、南京、杭州、重慶、成都、南昌在內(nèi)的多個(gè)二線城市落地政策優(yōu)化。一二線城市的地產(chǎn)政策優(yōu)化持續(xù)落地，政策的量變有望改善購(gòu)房人對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，帶動(dòng)地產(chǎn)銷售企穩(wěn)回升。

全文如下

中信建投：從量變到質(zhì)變，地產(chǎn)政策優(yōu)化持續(xù)落地

南昌市發(fā)布房地產(chǎn)新政15條，從需求供給兩端對(duì)政策進(jìn)行優(yōu)化，力度較大且指引明確，全方位支持居民合理購(gòu)房需求，保障開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)空間并減輕其資金壓力。7月24日政治局會(huì)議以來(lái)，四大一線城市紛紛表態(tài)進(jìn)行政策優(yōu)化，包括鄭州、南京、杭州、重慶、成都、南昌在內(nèi)的多個(gè)二線城市落地政策優(yōu)化。一二線城市的地產(chǎn)政策優(yōu)化持續(xù)落地，政策的量變有望改善購(gòu)房人對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，帶動(dòng)地產(chǎn)銷售企穩(wěn)回升。

8月17日，南昌市人民政府辦公室發(fā)布《關(guān)于印發(fā)〈促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施〉的通知》，出臺(tái)房地產(chǎn)15條新政，從需求供給兩端對(duì)政策進(jìn)行優(yōu)化。

南昌新政從需求供給兩端同時(shí)入手，力度較大且指引明確。需求端，新政全方位支持居民合理購(gòu)房需求：1）首套房首付比例20%，二套房30%；2）可預(yù)提公積金支付首付，多子女家庭公積金貸款額度上浮20%；3）推行階段性購(gòu)房契稅補(bǔ)貼；4）1年內(nèi)進(jìn)行買賣換房可獲個(gè)人所得稅退稅；5）推行二手房帶押過(guò)戶、貨幣化和房票安置方式。供給端，新政也明確提出優(yōu)化土地供應(yīng)方式、土地出讓金繳納期限，以及優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、滿足房企合理融資需求等措施，保障開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)空間、減輕其資金壓力。新政力度較大，從需求供給兩端同時(shí)發(fā)力、明確各單位的落實(shí)責(zé)任，有望提振地產(chǎn)市場(chǎng)信心。

政治局會(huì)議以來(lái)各地積極優(yōu)化調(diào)控，政策量變有望推動(dòng)預(yù)期質(zhì)變。7月24日政治局會(huì)議明確提出當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)及政策方向，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，將適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。隨后住建部明確各地的政策優(yōu)化方式，四大一線城市紛紛表態(tài)進(jìn)行政策優(yōu)化，目前已有包括鄭州、南京、杭州、重慶、成都、南昌在內(nèi)的多個(gè)二線城市落地政策優(yōu)化。8月1至16日，全國(guó)30個(gè)大中城市的商品房成交面積同比下降28.8%，降幅較上月同期收窄3.6個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)已出現(xiàn)一定積極變化。一二線城市的地產(chǎn)政策優(yōu)化持續(xù)落地，政策的量變有望改善購(gòu)房人對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，帶動(dòng)地產(chǎn)銷售企穩(wěn)回升。

投資建議：把握城中村改造和一二線城市政策調(diào)整優(yōu)化兩條主線，地方國(guó)企、重點(diǎn)布局高能級(jí)城市的房企有望受益。

房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要在于銷售、結(jié)轉(zhuǎn)及房企信用修復(fù)可能不及預(yù)期：1、銷售不及預(yù)期：地產(chǎn)市場(chǎng)銷售目前仍處筑底階段，未來(lái)有繼續(xù)下行或恢復(fù)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；2、結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期：銷售疲弱導(dǎo)致房企銷售回款較差，資金來(lái)源較緊張，項(xiàng)目的施工進(jìn)度可能受到影響，或?qū)е陆Y(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期；3、房企信用修復(fù)不及預(yù)期：部分高杠桿的房企出險(xiǎn)可能性仍存，導(dǎo)致行業(yè)整體信用修復(fù)進(jìn)度緩慢，影響房企公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)的融資規(guī)模與融資成本，進(jìn)而導(dǎo)致行業(yè)竣工及現(xiàn)金流壓力加劇。

（文章來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)）

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