從這篇報(bào)告開始，我們探討行業(yè)十個(gè)焦點(diǎn)問題。這些問題，絕大多數(shù)我們?cè)跉v史上曾經(jīng)多次探討過，但現(xiàn)在有必要進(jìn)行一個(gè)階段性復(fù)盤，并給出更明確的觀點(diǎn)。本篇報(bào)告主要針對(duì)單盤盈利模型可持續(xù)性的問題。

▍現(xiàn)在，老盤的確比新盤要不賺錢。

由于樓齡老的項(xiàng)目定價(jià)低，且物業(yè)管理公司往往要承擔(dān)超額的樓宇運(yùn)維養(yǎng)護(hù)的開支，所以老項(xiàng)目往往盈利能力低于新項(xiàng)目。綠城服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)和招商積余等公司確實(shí)平均樓齡比較老，毛利率也的確相對(duì)較低。

▍所有公司的平均在管項(xiàng)目樓齡都會(huì)不斷變長(zhǎng)，但這并不等于企業(yè)的毛利率都要趨勢(shì)性下降。

當(dāng)前老項(xiàng)目的盈利能力明顯低于新項(xiàng)目，并不等于當(dāng)新項(xiàng)目變成老項(xiàng)目時(shí)，其盈利能力就必然等于當(dāng)前老項(xiàng)目的盈利能力(這是市場(chǎng)常見的認(rèn)知誤區(qū))。雖然沒有任何企業(yè)可以抗拒在管組合的樓齡變老，但企業(yè)有諸多手段，可以對(duì)抗運(yùn)營(yíng)管理成本提升的趨勢(shì)。

▍增值服務(wù)和利用科技手段優(yōu)化人員，是提高項(xiàng)目單盤盈利的兩大主要出路。

增值服務(wù)進(jìn)入深水區(qū)，重要的不僅是提高專業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)，更是厘清和業(yè)主關(guān)系，尤其是社區(qū)空間利用的合理性。提升業(yè)主的公區(qū)收益，是對(duì)沖高入住率成熟社區(qū)運(yùn)維成本提升的關(guān)鍵。無處不在的科技，有能力進(jìn)一步改善基層員工操作界面，提升企業(yè)效率，以對(duì)沖成本上升。

▍提價(jià)和運(yùn)用維修資金，是部分小區(qū)可以選擇的道路。

物業(yè)費(fèi)提價(jià)并不普遍，核心在于樓宇運(yùn)維修繕開支是成本側(cè)主要增量，而消費(fèi)者卻預(yù)期提價(jià)能帶來服務(wù)品質(zhì)提升。這種預(yù)期的落差，可能導(dǎo)致提價(jià)和滿意度成為蹺蹺板。維修資金是解決小區(qū)運(yùn)維問題的制度安排，但很多城市提取維修資金較為困難。

▍風(fēng)險(xiǎn)提示：

一些企業(yè)犧牲滿意度，提升單盤盈利能力的風(fēng)險(xiǎn)。

▍成長(zhǎng)性行業(yè)好的投資時(shí)點(diǎn)。

企業(yè)獨(dú)立性問題，是需要企業(yè)通過時(shí)間來證明的。經(jīng)過這一輪洗禮，優(yōu)秀物業(yè)管理公司將憑借規(guī)模經(jīng)濟(jì)，再次重建募集資金和使用資金的良性循環(huán)，在一個(gè)集中度很低的行業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展。我們推薦華潤(rùn)萬象生活、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余、金科服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)和中海物業(yè)。

（文章來源：中信證券研究）

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