2月14日晚間，碧桂園服務控股有限公司(06098.HK，下稱碧桂園服務)發(fā)布自愿公告指出，關(guān)于收購中梁百悅智佳服務有限公司(下稱中梁百悅智佳)合共約93.76%股權(quán)一事，目前雙方已簽訂相關(guān)收購協(xié)議。

此前，碧桂園香港物業(yè)公司已經(jīng)持有6.24%股權(quán)，若此次收購完成，則中梁百悅將成為碧桂園服務的全資子公司。

不過，碧桂園服務方面也指出，此次收購并未披露收購價格，該收購的最終代價須按該等協(xié)議項下的條款以及進一步盡職調(diào)查結(jié)果出來后，在代價上限內(nèi)進行調(diào)整。換而言之，此次收購尚未真正完成。

“因地產(chǎn)行業(yè)變局引發(fā)的物管收購愈演愈烈?！庇形锕軜I(yè)內(nèi)人士分析指出，“去年下半年以來，部分房企出現(xiàn)流動性危機，出售旗下物業(yè)換取現(xiàn)金，行業(yè)因此涌現(xiàn)大量優(yōu)質(zhì)標的，房企困境反而逆向加速了物管行業(yè)的整合。”

“并購王”在管面積破10億平米

此次收購，已經(jīng)是碧桂園服務去年以來第四次出手，此前已經(jīng)相繼收購了藍光嘉寶服務、富力物業(yè)以及彩生活部分核心資產(chǎn)鄰里樂等，累計收購對價高達205.25億元。

據(jù)中物研協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，2021年共有29家上市物企發(fā)起了53項并購，并購交易金額高達355.88億元，交易所付總代價較2020年同期增長377%。其中僅碧桂園服務一家的并購金額已經(jīng)占了整個行業(yè)的近60%，成為行業(yè)當之無愧的“并購王”。

值得注意的是，此次被收購的中梁百悅智佳，在兩個月前才剛剛通過港交所的上市聆訊。

公告指出，中梁百悅智佳是一家在開曼群島注冊成立的有限公司，主要業(yè)務為投資控股，其附屬公司主要業(yè)務包括物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務及社區(qū)增值服務，業(yè)務遍及全國，其中大部分業(yè)務位于長三角。

中梁百悅智佳在去年兩次沖擊IPO，在2021年4月就已經(jīng)首次遞表，但是在半年后失效。在2021年11月再次遞交了招股書，并順利通過上市聆訊，成為去年為數(shù)不多能夠成功過會的內(nèi)地物企。

有香港金融業(yè)人士向記者指出，“中梁百悅智佳于去年12月已經(jīng)披露了聆訊后的招股書，意味著其已拿到了港交所上市‘入場券’，距離正式招股并上市僅有一步之遙，但此次被碧桂園服務收購，也意味著其或已放棄此次IPO機會?！?/strong>

據(jù)了解，該收購協(xié)議的賣方包括創(chuàng)辰國際有限公司、創(chuàng)卓國際有限公司、創(chuàng)沅國際有限公司、亨盛有限公司、創(chuàng)志國際有限公司、創(chuàng)同國際有限公司，以及個人股東楊劍、李家城及馬飛。

根據(jù)招股書披露，在上市前的股權(quán)架構(gòu)中，中梁百悅智佳服務的控股股東為楊劍、徐曉群夫婦，通過家族信托等方式合計持有79.94%的股份。公司執(zhí)行董事李家城持有7.97%的股份；馬飛持有2.34%的股份。

楊劍同時也是中梁控股集團的創(chuàng)始人、董事長，此前中梁控股因為實行高周轉(zhuǎn)、區(qū)域布局以三四線城市為主，也被稱為“小碧桂園”。

中梁控股不僅在地產(chǎn)運作模式上向碧桂園學習，雙方旗下的物業(yè)公司其實早在一年前就已經(jīng)有相應合作。

招股書顯示，2021年3月，碧桂園服務與中梁百悅智佳訂立投資協(xié)議，通過全資附屬公司碧桂園物業(yè)香港以約2.40億港元的價格入股后者，成為中梁百悅智佳的股東，持股比例達6.24%。

中梁百悅智佳的董事指出，此次入股后公司可受益于結(jié)合碧桂園物業(yè)香港的資源和專業(yè)知識所產(chǎn)生的協(xié)同效應，促進改善及優(yōu)化增值服務業(yè)務的運營效率及管理能力，并為企業(yè)形象帶來額外價值。

此次，碧桂園服務還表示，收購事項將有利于本集團加強在中高端住宅物業(yè)管理方面的品牌影響力，擴大社區(qū)增值服務潛力；雙方項目在業(yè)務區(qū)域重合度較高，有利于未來在業(yè)務重合區(qū)域整合優(yōu)勢，降低運營成本，提高盈利水平。

此前，碧桂園服務曾提出到2025年在管面積要突破18億平方米，這也是其去年以來多次大手筆并購的主要原因。

具體來看，此次收購中梁百悅智佳可以為碧桂園服務貢獻約3320萬平方米的在管面積，而去年收購藍光嘉寶服務、富力物業(yè)以及鄰里樂預計為其增加潛在在管面積共3.47億平方米，而碧桂園服務2021年上半年已有收費管理總面積已經(jīng)達到約6.44億平方米，這樣來看碧桂園順利跨過10億平米在管面積大關(guān)，僅就規(guī)模而言已經(jīng)是當之無愧的行業(yè)第一。

中梁為何急于出售？

在距離港交所IPO僅一步之遙的時候，中梁控股為何急于將旗下物業(yè)公司出售？

其中一個顯而易見的原因是，港股物業(yè)板塊遇冷，股價大幅下跌的情況下，對于擬IPO物企而言市場環(huán)境并不算友好。

過去一年，港股物業(yè)板塊估值出現(xiàn)較大變化，部分物企的市值大幅度縮水，多只個股一年內(nèi)累計跌幅超過50%。

受房地產(chǎn)行業(yè)變化的影響，資本市場對物業(yè)管理企業(yè)的擔憂也有所上升，新上市的物企面臨估值考驗。梳理2021年在港新上市的12家物企，截至2021年底，僅有星盛商業(yè)一家錄得股價上漲，其他11家的跌幅介于14.35%~64.33%之間。

對于中梁控股而言，在市場環(huán)境不太景氣的情況下，與其面對物業(yè)公司上市后估值帶來的不確定性，直接和曾經(jīng)的合作伙伴談好價格，風險相對也較低。

另一方面的原因，母公司中梁控股的資金鏈也比較緊張。此前，通過高周轉(zhuǎn)的方式，中梁控股的合約銷售額從2016年的190億元一路增至2021年的1718億元，年均復合增長率為55.33%。

但是在激進擴張的另一面，中梁控股目前也承受著一定流動性壓力。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2022年2月15日，中梁控股目前共有6筆境外債，其中有5筆將分別于今年5、7、8月份到期，總計未償還金額為10.78億美元(約68.39億元)，發(fā)行利率介于8.5%-12%之間。

今年1月28日，標普將中梁控股的長期發(fā)行人信用評級從“B+”下調(diào)至“B”。

（文章來源：21世紀經(jīng)濟報道）