近日，多家商業(yè)地產(chǎn)機構發(fā)布上海2022年第一季度報告，顯示由于今年1-2月，上海辦公樓租賃需求旺盛，第一季度需求保持強勁勢頭，空置率亦明顯下降。但因3月份疫情沖擊，上海辦公樓市場接下來或將短期承壓。

寫字樓租金面臨下行壓力

仲量聯(lián)行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，第一季度上海全市甲級寫字樓凈吸納量錄得29.5萬平方米，其中全市中央商務區(qū)的凈吸納量錄得4.4萬平方米。盡管浦西地區(qū)不同行業(yè)的需求依然旺盛，但由于可租賃面積稀缺，市場整體凈吸納量有限。

“一季度，在上海中央商務區(qū)內，浦東凈吸納量貢獻顯著，內資金融服務和專業(yè)服務公司在陸家嘴和竹園板塊的租賃需求尤其活躍?！敝倭柯?lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部浦東團隊負責人王岳向《華夏時報》記者介紹說，一季度上海非中央商務區(qū)凈吸納量達到25.2萬平方米，制造貿易和生命科學行業(yè)的企業(yè)表現(xiàn)活躍。同期，部分內資金融和專業(yè)服務公司也正積極尋求高品質辦公樓內的升級及擴張機會，但“疫情的爆發(fā)將影響租賃活動以及地產(chǎn)決策，預計短期內新增租賃需求或將轉弱”。

盡管如此，包括仲量聯(lián)行在內，多家商業(yè)地產(chǎn)機構的報告顯示，上海今年第一季度空置率持續(xù)下降。

據(jù)仲量聯(lián)行研報，在無新增供應的情況下，上海中央商務區(qū)的空置率持續(xù)下降。其中，浦西中央商務區(qū)空置率環(huán)比下降0.2個百分點至5.8%，浦東中央商務區(qū)空置率環(huán)比下降1.0個百分點至8.9%。一季度，三個新竣工交付項目均位于非中央商務區(qū)，共計23.3萬平方米。盡管有新增供應面積入市，但活躍的問詢與租賃活動持續(xù)推動非中央商務區(qū)空置率環(huán)比下降1.0個百分點至23.9%。

來自世邦魏理仕(CBRE)的報告顯示，陸家嘴以較具競爭力的租金策略吸引來自包括世紀大道、四川北路、南京西路等置換需求，錄得近四年來單季凈吸納量新高，除金融的升級擴租外，也不乏專業(yè)服務等其他行業(yè)布局，推動核心商務區(qū)去化再度提升，空置率降至10%以下。

租金方面，仲量聯(lián)行研報指出，新一輪疫情爆發(fā)前，租金持續(xù)增長。由于業(yè)主心態(tài)持續(xù)向好，浦西中央商務區(qū)租金環(huán)比增長2.4%。在浦東中央商務區(qū)，部分相對老舊樓宇的租賃活動也較為活躍，帶動浦東中央商務區(qū)租金環(huán)比上漲2.0%；而在非中央商務區(qū)，多個板塊的復蘇帶動平均租金環(huán)比增長2.5%。但在短期內需求轉弱的影響下，預計租金表現(xiàn)也將面臨壓力。

王岳介紹說，在疫情的影響下，機會型的投資在辦公樓投資中很少見了，疫情過后對價格的心理預期也會越來越高，上海的租賃投資分化會加大。

不過，王岳指出，真正決定辦公市場表現(xiàn)的是市場周期。與2020年一樣，疫情只能算是擾動因素，租金不會大幅度下跌。但是從未來的預期來看，和去年年底相比，仲量聯(lián)行調整了2022年全年凈吸納量的預計，下調了20%?！凹僭O(上海)全社會能在5月復工復產(chǎn)，今年市場租金有一定下行壓力，特別是第二、第三季度，但對2023年以后還是持續(xù)看好?！蓖踉辣硎尽?/p>

一季度大宗交易持續(xù)走強

從投資市場來看，上海第一季度大宗交易走強。

CBRE的報告顯示，2022年第一季度，上海物業(yè)投資市場共錄得12筆大宗交易，交易金額共計226.5億元，環(huán)比下降36.4%，同比上升91.8%。盡管受疫情沖擊，一季度，大宗交易成交總額依舊高于近五年同期均值。其中，投資型交易依舊占據(jù)主導，自用型交易占25%，側面反映目前投資者意向逐漸走強。

另據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，今年第一季度，大部分的外資買家都陸續(xù)返場，但受疫情影響，后市增加觀望情緒，內資買家依舊是自用為主。自2021年四季度開始，隨著利率降低、放款周期縮短及暫緩房產(chǎn)稅征收等政策的出臺，國內房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一系列積極緩和的跡象。此前機構投資者預期開發(fā)商將大幅減價出售其資產(chǎn)來換取資金流動性，在實際退出案例中其價格大多仍保持市場水平。預計機構投資者將保持觀望態(tài)度，收購機會或向國有企業(yè)傾斜。

分行業(yè)來看， CBRE的報告顯示，依據(jù)投資物業(yè)類型來看，寫字樓物業(yè)交易占比居首位，其中半數(shù)源于電子、智能科技相關行業(yè)自用買家購置辦公空間，而高科技企業(yè)在近兩年所呈現(xiàn)出的活躍租賃需求，使更多投資者將目光聚焦于創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)密集且氛圍相對成熟的區(qū)域，因此一季度涌現(xiàn)出數(shù)筆位于張江、楊浦等科創(chuàng)高地的大宗交易。

仲量聯(lián)行也統(tǒng)計，自2020年發(fā)生全球疫情以來，整個生物醫(yī)藥行業(yè)崛起并蓬勃發(fā)展，進一步帶動了上下游產(chǎn)業(yè)的擴張需求，激發(fā)投資者對生命科學園的積極布局態(tài)度。盡管受疫情影響，短期內物流市場面臨一定壓力，物流項目的投資收益率有所縮減，但長期而言，投資者仍將持續(xù)追捧物流投資機會，預計2022年將有大量物流資產(chǎn)包的出售計劃。

仲量聯(lián)行華東區(qū)資本市場總監(jiān)孫翎表示：“雖受到當前疫情及眾多不確定因素的影響，投資者對長租公寓、生物醫(yī)藥和物流板塊依舊保持高度關注。我們預計，隨著前幾年投資機構入市的標的投資周期接近尾聲，今年下半年將會有大量資產(chǎn)退出市場，為市場帶來更多投資機遇?！?

（文章來源：華夏時報）

關鍵詞： 中央商務區(qū) 沖擊市場 商業(yè)地產(chǎn)