對(duì)于保利發(fā)展而言，2022年是具有里程碑意義的一年，這一年其銷售規(guī)模重回行業(yè)前三，位列房企第二位。

在今年市場(chǎng)呈現(xiàn)波動(dòng)性復(fù)蘇的情況下，部分央國企已經(jīng)呈現(xiàn)出較強(qiáng)的業(yè)績修復(fù)能力，保利發(fā)展也不例外。

【資料圖】

從今年1月以來，保利發(fā)展就一舉超過碧桂園成為行業(yè)全口徑銷售榜冠軍，并已連續(xù)三月位居銷售榜首?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2023年1-3年，保利發(fā)展全口徑銷售金額約為1139.2億元，同比增長25.6%。

不過在過去的2022年，保利發(fā)展的業(yè)績也面臨著壓力。在去年大多數(shù)房企收入下滑的背景下，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入2811.08億元，同比小幅下降1.37%，去年共實(shí)現(xiàn)銷售簽約金額4573.01億元，僅位居碧桂園之后。

在盈利方面，保利發(fā)展去年的毛利率為22.01%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤183.47億元，同比下降33%。這兩項(xiàng)指標(biāo)雖受行業(yè)環(huán)境影響也有一定比列下滑，但整體仍位居行業(yè)前列。

4月4日，在保利發(fā)展線上業(yè)績說明會(huì)上，當(dāng)被問及對(duì)2022年業(yè)績是否滿意時(shí)，保利發(fā)展董事長劉平僅表示，2022年公司圍繞“穩(wěn)經(jīng)營、去庫存、調(diào)結(jié)構(gòu)、防風(fēng)險(xiǎn)”的經(jīng)營主基調(diào)，最終取得了穩(wěn)中有進(jìn)的經(jīng)營成果，市場(chǎng)地位實(shí)現(xiàn)了進(jìn)一步提升。

過去一兩年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了最艱難的時(shí)期，不少房企出現(xiàn)了債務(wù)違約，利潤虧損或大幅下滑成為主流

作為最大的央企地產(chǎn)開發(fā)商，保利發(fā)展在2021年也受到影響，當(dāng)年凈利潤下降5.39%至273.88億元，下降幅度相對(duì)可控。2022年，這一影響還在持續(xù)。

對(duì)于歸母凈利潤下滑的原因，保利發(fā)展指出，主要受項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率、權(quán)益比例、投資收益規(guī)模等下降的影響。

財(cái)報(bào)顯示，2022年保利發(fā)展的毛利率為22.01%，同比下降 4.79個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)投資收益42.01億元，同比下降32.36%。

去年保利發(fā)展主營業(yè)務(wù)毛利率下降最明顯的區(qū)域?yàn)槿A北片區(qū)、東北片區(qū)。其中，華北片區(qū)毛利率為20.97%，同比減少8.22個(gè)百分點(diǎn)；東北片區(qū)的毛利率為22.84%，同比減少9.45個(gè)百分點(diǎn)。

保利發(fā)展總經(jīng)理周東利在業(yè)績會(huì)上表示，2022年下半年以來，行業(yè)支持性政策的效果不斷體現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度修復(fù)，但城市分化特征延續(xù)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、人口凈流入的核心城市恢復(fù)速度更快、程度更好，而三四線城市依然處于弱勢(shì)。2023年以來依然呈現(xiàn)出這樣的特點(diǎn)。

據(jù)界面新聞了解，保利發(fā)展今年對(duì)各子公司的銷售質(zhì)量也提出了更高要求，更著重對(duì)去化能力、盈利能力、結(jié)構(gòu)調(diào)整能力的考核。

盡管收益下滑，但有著資金優(yōu)勢(shì)的保利發(fā)展抓住投資拿地的窗口期在2022年積極拿地。

年報(bào)顯示，2022年保利發(fā)展新拓展項(xiàng)目91個(gè)、總地價(jià)為1613億元，雖然同比下降13%，但在同行中依然位居前列。

在投資策略上，保利發(fā)展一方面堅(jiān)持聚焦“核心城市+城市群”，38城拓展金額占比98%；另一方面堅(jiān)持以住宅為主的拓展策略，報(bào)告期內(nèi)新增住宅貨量占比93%，同比提升8個(gè)百分點(diǎn)。

隨著市場(chǎng)規(guī)模收縮以及結(jié)構(gòu)性分化越發(fā)明顯，聚焦核心城市、核心區(qū)域拿地已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)。

對(duì)于接下的投資拿地，周東利也表示，會(huì)始終堅(jiān)持核心城市聚焦戰(zhàn)略，積極把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

據(jù)保利發(fā)展披露，2023年其計(jì)劃完成房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資3510億元，計(jì)劃新開工面積2000萬平方米，計(jì)劃竣工面積4450萬平方米。從計(jì)劃投資額來看，較去年3650億元投資額，減少140億元。

相較于去年底價(jià)拿地，今年房企對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的爭搶明顯加大。周東利稱，公司的資金儲(chǔ)備充裕，總部調(diào)配資金能力強(qiáng)，可以同時(shí)參與多個(gè)城市、多個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)拍。

財(cái)報(bào)顯示，2022年保利發(fā)展提升直接融資比重，累計(jì)發(fā)行公司債113億元、中期票據(jù)150億元，合計(jì)規(guī)模同比增長40.72%，直接融資平均融資成本2.88%，屬于同行中最低水平。

截至2022年底，保利發(fā)展有息負(fù)債規(guī)模為3813億元，綜合融資成本約3.92%，較上一年末下降0.54 個(gè)百分點(diǎn)；賬面貨幣資金1765億元，占總資產(chǎn)比重為12%。

去年年初，劉平提出保利發(fā)展要“進(jìn)三爭一”，在這一目標(biāo)實(shí)現(xiàn)后，對(duì)于2023年的目標(biāo)，保利發(fā)展管理層并未直接給出答案。劉平表示，今年將繼續(xù)不斷做強(qiáng)做大自身。

在具體經(jīng)營策略上，周東利指出，保利發(fā)展秉承“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、去庫存”的經(jīng)營思路，結(jié)合近期市場(chǎng)的回暖情況，制定了積極的經(jīng)營策略。2023年，公司將合理安排開竣工，搶抓市場(chǎng)窗口，把握行業(yè)修復(fù)過程中的機(jī)遇，改善公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升綜合經(jīng)營能力，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的看法，保利發(fā)展財(cái)務(wù)總監(jiān)王一夫認(rèn)為，市場(chǎng)處于趨勢(shì)性回暖中，年初以來市場(chǎng)回暖，3月份熱度小幅回落。考慮購房者對(duì)購買力及收入預(yù)期的改善、對(duì)行業(yè)信心修復(fù)需要時(shí)間，市場(chǎng)的復(fù)蘇仍需觀望。

（文章來源：界面新聞）

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