隨著越來(lái)越多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，二手房市場(chǎng)的地位愈發(fā)重要，其走勢(shì)對(duì)于房地產(chǎn)整體市場(chǎng)的影響也逐漸加強(qiáng)。在很多二手房市場(chǎng)規(guī)模占比較高的一二線城市，二手房市場(chǎng)與新房市場(chǎng)通過(guò)“賣舊買(mǎi)新”的鏈條形成較強(qiáng)的聯(lián)動(dòng)：二手房賣家通過(guò)置換現(xiàn)有住房獲得資金，轉(zhuǎn)而在新房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)住房改善。

二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級(jí)市場(chǎng)的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。

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今年下半年，二手房市場(chǎng)明顯降溫(10月百城二手住宅價(jià)格由漲轉(zhuǎn)跌)，隨著二手房市場(chǎng)成交量的下滑(15個(gè)代表城市7-11月成交量同比下降37%)，“賣舊買(mǎi)新”的鏈條受阻，疊加調(diào)控政策和信貸環(huán)境收緊等因素，新房市場(chǎng)成交量下行(50個(gè)代表城市7-11月成交量同比下降超20%)，開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售回款受到影響，資金壓力加大。進(jìn)而，開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷的意愿增強(qiáng)，新房?jī)r(jià)格漲幅收窄或下跌(11月百城新房?jī)r(jià)格由漲轉(zhuǎn)跌);開(kāi)發(fā)商投資意愿下降，土地市場(chǎng)遇冷(第二批集中供地流拍撤牌率達(dá)32.4%);同時(shí)疊加房企融資受限，部分房企償債風(fēng)險(xiǎn)暴露。二手房市場(chǎng)和新房市場(chǎng)同步降溫，市場(chǎng)預(yù)期一致下行，進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)降溫循環(huán)。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國(guó)二手房行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》分析

截止目前，全國(guó)已有上海、深圳，成都、東莞、無(wú)錫、西安、紹興 寧波、金華、衢州、廣州、三亞、溫州、合肥、北京共15個(gè)城市出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，其樓市尤其是二手房市場(chǎng)都極大程度上受到了該機(jī)制的影響。

過(guò)去幾個(gè)月，樓市逐漸回暖的主要為新房市場(chǎng)，二手房成交量依然是處于較低的水平，但是這種現(xiàn)在現(xiàn)象，在進(jìn)入到2022年開(kāi)始就得到了好轉(zhuǎn)。近日有報(bào)告指出，進(jìn)入到今年2月以來(lái)，全國(guó)5個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)約4%，市場(chǎng)的實(shí)際修復(fù)力度十分明顯。二手房市場(chǎng)熱度達(dá)到近半年的最高點(diǎn)。

市場(chǎng)方面，15個(gè)代表城市1-11月二手房成交面積為11034萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.2%，成交量自4月高峰后連續(xù)下滑，11月結(jié)束連跌態(tài)勢(shì)，環(huán)比小幅回升;1-11月百城二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲3.36%，上半年價(jià)格穩(wěn)中趨漲，累計(jì)漲幅為2.56%，下半年月度環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，四季度由漲轉(zhuǎn)跌。

截止至2021年11月，深圳網(wǎng)簽二手房套數(shù)4.07萬(wàn)套，同比下滑57.28%;上海網(wǎng)簽二手房套數(shù)27.18萬(wàn)套，同比下滑7.66%;廣州網(wǎng)簽二手房套數(shù)10.86萬(wàn)套，同比下滑1.23%;北京網(wǎng)簽二手房套數(shù)19.1萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)14.7%，成為一線城市中唯一一個(gè)網(wǎng)簽量明顯上漲的城市。

政策方面，前三季度中央及地方調(diào)控政策頻發(fā)，圍繞“限購(gòu)、限售、限貸”等方面不斷完善升級(jí)，多個(gè)熱點(diǎn)城市建立了二手房成交參考價(jià)格機(jī)制，對(duì)市場(chǎng)降溫效果明顯。2021年房地產(chǎn)貸款集中度管理新規(guī)正式實(shí)施，同時(shí)各大城市也嚴(yán)查首付資金來(lái)源，謹(jǐn)防經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，二季度以來(lái)信貸環(huán)境逐漸收緊。在市場(chǎng)快速降溫的形勢(shì)下，9月末以來(lái)，政策“維穩(wěn)”信號(hào)頻繁釋放，信貸環(huán)境邊際改善，部分城市在公積金貸款、購(gòu)房補(bǔ)貼、二手房交易稅率等方面進(jìn)行微調(diào)預(yù)調(diào)，短期政策底已現(xiàn)，改善預(yù)期逐步增強(qiáng)。

在2021年二手房市場(chǎng)相關(guān)的調(diào)控政策中，“二手房成交參考價(jià)”是全新的政策工具。今年2月，在二手房市場(chǎng)快速升溫的背景下，深圳率先出臺(tái)二手房參考價(jià)政策，旨在為市場(chǎng)降溫，促進(jìn)二手房市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

欲了解更多市場(chǎng)具體詳情可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2022-2027年中國(guó)二手房行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》。