隨著越來越多城市的房地產(chǎn)市場進入存量時代，二手房市場的地位愈發(fā)重要，其走勢對于房地產(chǎn)整體市場的影響也逐漸加強。在很多二手房市場規(guī)模占比較高的一二線城市，二手房市場與新房市場通過“賣舊買新”的鏈條形成較強的聯(lián)動：二手房賣家通過置換現(xiàn)有住房獲得資金，轉(zhuǎn)而在新房市場實現(xiàn)住房改善。

二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。

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今年下半年，二手房市場明顯降溫(10月百城二手住宅價格由漲轉(zhuǎn)跌)，隨著二手房市場成交量的下滑(15個代表城市7-11月成交量同比下降37%)，“賣舊買新”的鏈條受阻，疊加調(diào)控政策和信貸環(huán)境收緊等因素，新房市場成交量下行(50個代表城市7-11月成交量同比下降超20%)，開發(fā)企業(yè)銷售回款受到影響，資金壓力加大。進而，開發(fā)商降價促銷的意愿增強，新房價格漲幅收窄或下跌(11月百城新房價格由漲轉(zhuǎn)跌);開發(fā)商投資意愿下降，土地市場遇冷(第二批集中供地流拍撤牌率達32.4%);同時疊加房企融資受限，部分房企償債風(fēng)險暴露。二手房市場和新房市場同步降溫，市場預(yù)期一致下行，進一步強化市場降溫循環(huán)。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國二手房行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告》分析

截止目前，全國已有上海、深圳，成都、東莞、無錫、西安、紹興 寧波、金華、衢州、廣州、三亞、溫州、合肥、北京共15個城市出臺二手房指導(dǎo)價，其樓市尤其是二手房市場都極大程度上受到了該機制的影響。

過去幾個月，樓市逐漸回暖的主要為新房市場，二手房成交量依然是處于較低的水平，但是這種現(xiàn)在現(xiàn)象，在進入到2022年開始就得到了好轉(zhuǎn)。近日有報告指出，進入到今年2月以來，全國5個重點監(jiān)測城市中，二手房成交量環(huán)比增長約4%，市場的實際修復(fù)力度十分明顯。二手房市場熱度達到近半年的最高點。

市場方面，15個代表城市1-11月二手房成交面積為11034萬平方米，同比增長3.2%，成交量自4月高峰后連續(xù)下滑，11月結(jié)束連跌態(tài)勢，環(huán)比小幅回升;1-11月百城二手住宅價格累計上漲3.36%，上半年價格穩(wěn)中趨漲，累計漲幅為2.56%，下半年月度環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，四季度由漲轉(zhuǎn)跌。

截止至2021年11月，深圳網(wǎng)簽二手房套數(shù)4.07萬套，同比下滑57.28%;上海網(wǎng)簽二手房套數(shù)27.18萬套，同比下滑7.66%;廣州網(wǎng)簽二手房套數(shù)10.86萬套，同比下滑1.23%;北京網(wǎng)簽二手房套數(shù)19.1萬套，同比增長14.7%，成為一線城市中唯一一個網(wǎng)簽量明顯上漲的城市。

政策方面，前三季度中央及地方調(diào)控政策頻發(fā)，圍繞“限購、限售、限貸”等方面不斷完善升級，多個熱點城市建立了二手房成交參考價格機制，對市場降溫效果明顯。2021年房地產(chǎn)貸款集中度管理新規(guī)正式實施，同時各大城市也嚴查首付資金來源，謹防經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，二季度以來信貸環(huán)境逐漸收緊。在市場快速降溫的形勢下，9月末以來，政策“維穩(wěn)”信號頻繁釋放，信貸環(huán)境邊際改善，部分城市在公積金貸款、購房補貼、二手房交易稅率等方面進行微調(diào)預(yù)調(diào)，短期政策底已現(xiàn)，改善預(yù)期逐步增強。

在2021年二手房市場相關(guān)的調(diào)控政策中，“二手房成交參考價”是全新的政策工具。今年2月，在二手房市場快速升溫的背景下，深圳率先出臺二手房參考價政策，旨在為市場降溫，促進二手房市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

欲了解更多市場具體詳情可以點擊查看中研普華研究報告《2022-2027年中國二手房行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告》。