商業(yè)地產(chǎn)再迎重大利好

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3月24日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》);同日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》。

兩個(gè)文件同時(shí)提出，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs.優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

這也意味著，此次《通知》將不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目的申報(bào)首次涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，百貨商場(chǎng)、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)也能發(fā)REITs.這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言意義重大。

2023商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)、土地、物業(yè)、消費(fèi)、辦公需求等多領(lǐng)域的發(fā)展息息相關(guān)。當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀頗為尷尬，一方面是商業(yè)地產(chǎn)交易活躍特別是外資投資行為，另一方面則是商業(yè)地產(chǎn)庫存問題待解。

商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)價(jià)值取決于租金坪效、租金坪效取決于商戶零售坪效、零售坪效取決于新招商組合、新招商組合重點(diǎn)在于數(shù)字化新零售雙線品牌的引進(jìn)，隨著傳統(tǒng)實(shí)體商家倒閉潮的到來，招商要重點(diǎn)轉(zhuǎn)向新零售品牌為主，并倒逼開發(fā)商自主投資自營新零售板塊，而自營新零售板塊比自持物業(yè)重要很多，物業(yè)就像硬件，沒有軟件的驅(qū)動(dòng)就是一個(gè)爛殼沒有價(jià)值。

傳統(tǒng)百貨的、購物中心的關(guān)店潮會(huì)加速，一二線城市商業(yè)地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)大量的空置率以及租金收益大幅度下滑現(xiàn)象;三、四、五線城市會(huì)更慘烈，三、四、五城市大多屬于中小型開發(fā)商，幾乎90%以上開發(fā)商不具備自持物業(yè)的實(shí)力和運(yùn)營能力，銀行資金又嚴(yán)禁進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，資產(chǎn)證券化的路線在這些市場(chǎng)也無法跑通，開發(fā)商唯一的資金來源是民間高息借貸，這樣大部分資產(chǎn)已經(jīng)質(zhì)押給資金方最終成為不良資產(chǎn)。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》分析

從商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)整體來看，過去庫存壓力高企的商業(yè)地產(chǎn)隨著新開工的減少、銷售的增加，近幾年存量開始減少，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)逐漸降低。同時(shí)，由于城市城鎮(zhèn)化率、經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)和商業(yè)地產(chǎn)存量的不同，城市間市場(chǎng)存在明顯分化，部分二三線城市仍然面臨較大的供應(yīng)過剩風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于獨(dú)立商業(yè)發(fā)展商來說，盡管優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在運(yùn)營穩(wěn)定期也能夠?qū)崿F(xiàn)較好的收益水平，一般持有物業(yè)投資回收期較長，對(duì)于資金占用較大。對(duì)于社區(qū)商業(yè)發(fā)展商來說，在綜合用地比例不斷提高的背景下，在住宅開發(fā)的同時(shí)加大社區(qū)商業(yè)的開發(fā)，既通過部分持有商業(yè)的開發(fā)獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，更重要的是通過商業(yè)配套為住宅銷售提供增值。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道在不斷拓寬，目前ABS發(fā)展迅猛，良好的持有型物業(yè)可以為開發(fā)商提供很好的基礎(chǔ)資產(chǎn)，這也增加了房企對(duì)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的青睞。

未來商業(yè)地產(chǎn)整體政策傾向頭部企業(yè)，中小型開發(fā)商因缺乏內(nèi)容運(yùn)營能力，在拿地成本、資金成本、開發(fā)成本和周轉(zhuǎn)速度沒有任何的優(yōu)勢(shì);原有的自持物業(yè)要么低價(jià)快速變現(xiàn)，要么抵債成不良資產(chǎn)，只有少數(shù)基礎(chǔ)較好的開發(fā)商能夠生存下去。

商業(yè)地產(chǎn)帶流量的主力店商超、電影院、KTV、健身廳這些傳統(tǒng)標(biāo)配本身面臨前所未有的關(guān)店潮，家樂福、沃爾瑪、華潤萬家每年在大量的關(guān)店，為什么呢?80、90、00后現(xiàn)在愿意到傳統(tǒng)商超去購物的已經(jīng)很少了，基本上都是手機(jī)下單送貨到家，靠中老年消費(fèi)的傳統(tǒng)商超還能支撐多久?而電影院、KTV、健身廳這些高流量項(xiàng)目盈利效果也大不如前，大面積撤店也是必然的事情。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告主要分析了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需求狀況、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和商業(yè)地產(chǎn)主要企業(yè)經(jīng)營情況，同時(shí)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展做出科學(xué)的預(yù)測(cè)。

欲了解更多關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)及未來行業(yè)投資前景，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》。