高端物業(yè)行業(yè)概況

高端物業(yè)是指智能化程度高、技術(shù)創(chuàng)新、性能超群、配套齊全、服務(wù)上乘且投資回報率比較高的物業(yè)項目，主要指高檔住宅區(qū)、別墅區(qū),各種商廈、賓館、寫字樓等物業(yè)。

(資料圖)

高端物業(yè)管家的服務(wù)包括：為業(yè)主提供商務(wù)助理、日程安排、旅行安排、物品收藏、物品采購、宴請賓客等全方位的服務(wù)。一言以蔽之：一切非隱私事務(wù)都可以交給管家打理。

在高端物業(yè)城市深耕方面，百強企業(yè)緊跟城市群政策導(dǎo)向，高端物業(yè)充分利用區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和人口流入優(yōu)勢，重點挖掘核心區(qū)域蘊含的巨大物業(yè)服務(wù)需求，進行規(guī)?；季?，百強企業(yè)2019年單個城市項目數(shù)量均值為6.84個，單個高端物業(yè)城市管理面積均值138.03萬平方米，單個項目管理面積均值20.18萬平方米。

高端物業(yè)的多樣化、個性化，為高端商務(wù)物業(yè)的增值服務(wù)快速發(fā)展提供強大發(fā)展動力，2019年我國高端商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)市場總收益超過265億元，其中增值服務(wù)收益為48億元，占比高端商務(wù)物業(yè)管理市場份額的18%。

物業(yè)管理被普遍稱為房地產(chǎn)的第二次開發(fā)，是物業(yè)服務(wù)性功能的一種提升，物業(yè)管理提供的服務(wù)商品，是一種綜合性的管理和全方位的服務(wù)，而且這些管理和服務(wù)是針對物業(yè)本體及其業(yè)主和使用人，最終服務(wù)于業(yè)主和使用人的。物業(yè)管理在小區(qū)公共設(shè)施保養(yǎng)維護、社區(qū)服務(wù)、小區(qū)建設(shè)以及提升城市住宅的整體管理水平方面都有千絲萬縷的關(guān)聯(lián)。

據(jù)中國物業(yè)行業(yè)協(xié)會不完全統(tǒng)計，2021年，物業(yè)管理行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購交易達71宗，涉及并購方33家物業(yè)企業(yè)。交易金額約333.3億元，相比2020全年交易總額大幅增長約215.33%，其主要誘因源于房地產(chǎn)行業(yè)危機性突發(fā)導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)出售。

現(xiàn)在，物業(yè)行業(yè)正走到重新進行市場定位和尋找未來發(fā)展方向的關(guān)鍵時刻，從服務(wù)理念、服務(wù)方式到經(jīng)營理念、經(jīng)營方式都到了深化改革的階段。

根據(jù)中物研協(xié)的數(shù)據(jù)，500強物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)務(wù)分布廣泛，2020年度管理區(qū)域遍布全國72個城市。在管理項目城市分布方面，500強企業(yè)一線城市住宅物業(yè)服務(wù)項目為7070個，占比15.70%，二線城市19108個，占42.43%，三四線城市41.24%，海外項目280個，占比0.62%。與2019年相比，三四線城市的項目比重上升2.23個百分點。

從服務(wù)面積看，500強企業(yè)一線城市住宅物業(yè)服務(wù)面積9.45億平方米，占比10.84%;二線城市38.46億平方米，占44.15%;三四線城市38.83億平方米，占44.57%;海外項目管理面積為3900萬平方米，占0.44%。

從城市群分布來看，2020年500強物業(yè)企業(yè)管理主要集中在長三角、粵港澳及長江中游城市群，管理面積合計占全國一半以上。

高端物業(yè)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險預(yù)測分析

2021年物管行業(yè)營收規(guī)模為12688.1億元，同比增長20.7%。其中，TOP100企業(yè)收入均值為27.53億元，同比漲27.9%。TOP10企業(yè)收入均值為90.09億元，同比漲31.7%，是百強企業(yè)均值的3.27倍。從2021年營收的構(gòu)成來看，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)占比為20.51%、增值服務(wù)占比7.02%。增值業(yè)務(wù)在百強物業(yè)收入、利潤結(jié)構(gòu)占比逐漸擴大，企業(yè)收入利潤增強前景空間大。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2023-2028年中國高端物業(yè)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險預(yù)測分析報告》分析：

目前，我國的物業(yè)管理市場還是以中低端物業(yè)為主，高端物業(yè)管理為輔的競爭格局。就當前競爭態(tài)勢來看，傳統(tǒng)的中低端物業(yè)管理服務(wù)供給過多，服務(wù)模式缺乏創(chuàng)新，同質(zhì)化較為嚴重，價格不斷被壓低，競爭非常激烈;相比于勞動密集型的中低端物業(yè)管理服務(wù)，以技術(shù)和人才為特點的高端物業(yè)管理服務(wù)有更多的附加值提升空間，通過智能化和人性化的服務(wù)讓消費者體驗升級的同時也增加了消費者的價格接受度。

國內(nèi)經(jīng)濟的增長和資本市場的繁榮造就了大筆財富和高收入人群，高端住宅因其稀缺性、獨特性和可用性而成為高端人群投資的首選，使得高端住宅的需求日益增加。高端住房面臨的消費群體是社會財富金字塔頂?shù)囊蝗喝?，他們不僅擁有令人羨慕的財富，還形成了高端人士獨特的消費習(xí)慣。高端住宅及物業(yè)在實質(zhì)性產(chǎn)品、形式產(chǎn)品和附加產(chǎn)品等方面，都要仔細研究消費者的消費特征。要采取針對性精準的營銷策略，從產(chǎn)品、價格、促銷、渠道四個方面實施高端物業(yè)市場的營銷策略。

近年來，“互聯(lián)網(wǎng)+”思維加速滲透到物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)對互聯(lián)網(wǎng)“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)”模式逐步邁入成熟期，互聯(lián)網(wǎng)在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的應(yīng)用，實現(xiàn)了從0到1、從1到N的轉(zhuǎn)變。

隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)水平的發(fā)展，物業(yè)企業(yè)將從簡單密集型勞動輸出轉(zhuǎn)變?yōu)獒槍Σ煌瑯I(yè)主需求的集約化現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)模式，多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)致力發(fā)展人工智能應(yīng)用，打造智慧服務(wù)社區(qū)。

展望未來，物業(yè)管理行業(yè)的本質(zhì)未變，將持續(xù)受到社會各界、資本市場及投資者更多的關(guān)注與青睞。同時，資本推動亦將使得物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模持續(xù)增長，行業(yè)集中度將進一步提高，智能化水平將邁上新臺階。

隨著國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展，高端物業(yè)市場發(fā)展面臨巨大機遇和挑戰(zhàn)。在市場競爭方面，高端物業(yè)企業(yè)數(shù)量越來越多，市場正面臨著供給與需求的不對稱，高端物業(yè)行業(yè)有進一步洗牌的強烈要求，但是在一些高端物業(yè)細分市場仍有較大的發(fā)展空間，信息化技術(shù)將成為核心競爭力。本報告通過深入的調(diào)查、分析，投資者能夠充分把握行業(yè)目前所處的全球和國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢，具體分析該產(chǎn)品所在的細分市場，對高端物業(yè)行業(yè)總體市場的供求趨勢及行業(yè)前景做出判斷;明確目標市場、分析競爭對手，了解市場定位，把握市場特征，發(fā)掘價格規(guī)律，創(chuàng)新營銷手段，提出高端物業(yè)行業(yè)市場進入和市場開拓策略，對行業(yè)未來發(fā)展提出可行性建議。

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