作 者丨見習(xí)記者黎雨辰

編 輯丨姜詩薔

(相關(guān)資料圖)

城門失火，“池魚”何去何從？

5月12日，OPPO宣布關(guān)停旗下公司哲庫科技，但被迫戛然而止的卻不止芯片業(yè)務(wù)。由于哲庫科技是華安張江光大園REIT（下稱“張江REIT”）擴(kuò)募擬新購入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)——張潤大廈的重要承租方之一，張江REIT的擴(kuò)募進(jìn)展也一時(shí)變得前途未卜。

5月16日，張江REIT基金管理人華安基金、原始權(quán)益人張江集團(tuán)和張江集電發(fā)布了補(bǔ)充說明公告，對市場關(guān)停傳聞、該事件對擴(kuò)募進(jìn)程影響的評估和張江光大園近期經(jīng)營情況等問題進(jìn)行了回應(yīng)。

值得一提的是，在先前針對該事件的首份公告中，張江REIT曾表示“如出現(xiàn)退租情況，原始權(quán)益人將立即啟動對有租賃意向的客戶推介工作”。而16日的補(bǔ)充公告雖還未表明原始權(quán)益人已收到哲庫科技的退租答復(fù)，不過對新客戶推介工作的描述變?yōu)榱恕耙丫o急啟動”。

針對投資者普遍關(guān)注的產(chǎn)業(yè)園板塊一季度承壓現(xiàn)象，張江REIT同時(shí)在公告中指出，張江光大園4月1日-5月15日的出租率較3月末提升了8.44%。

已與10余家意向租戶進(jìn)行溝通

張江REIT成立于2021年6月7日，是我國首批試點(diǎn)的9家公募REIT之一。去年底，其底層資產(chǎn)張潤大廈共有16家租戶，對應(yīng)租賃合同21份。項(xiàng)目合計(jì)出租面積60534.05平方米，出租率為96.32%。

而就在一個(gè)月前的4月7日，哲庫科技還與張潤置業(yè)就上述面積簽訂了續(xù)租協(xié)議，租賃期限為2023年8月1日至2024年7月31日。

作為首批擴(kuò)募獲證監(jiān)會批復(fù)的基金，4月18日，華安張江光大園REIT進(jìn)一步發(fā)布了擴(kuò)募草案。草案顯示，基金以擴(kuò)募募集資金認(rèn)購的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券為“華安資產(chǎn)張潤大廈資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，通過持有上述資產(chǎn)支持證券的全部份額，進(jìn)而持有張潤置業(yè)的全部股權(quán)及對該等項(xiàng)目公司的全部股東債權(quán)。

不過如今受到哲庫科技關(guān)停影響，張江REIT的租戶結(jié)構(gòu)及擴(kuò)募計(jì)劃或均將被迫重構(gòu)。

在二級市場，張江REIT的價(jià)格也在事發(fā)后進(jìn)一步下跌。2023年5月15日，張江REIT開盤走低，當(dāng)日報(bào)收3.512元，相較于5月12日收盤價(jià)3.745元的跌幅為6.22%，除權(quán)除息后連續(xù)三個(gè)交易日累計(jì)跌幅為9.69%。

如何做好哲庫科技退租可能的權(quán)益保障與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對工作，正成為項(xiàng)目相關(guān)方的當(dāng)務(wù)之急。

5月16日，張江REIT繼12日的緊急公告后，再次發(fā)布了《關(guān)于華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項(xiàng)的補(bǔ)充說明公告》。

區(qū)別于5月12日原始權(quán)益人、基金管理向哲庫科技及OPPO方面等待了解狀況的狀態(tài)，記者了解到，當(dāng)前張潤置業(yè)已開始積極與哲庫科技溝通關(guān)于租約的后續(xù)工作安排，并通過多項(xiàng)應(yīng)對措施化解突發(fā)事件的不利影響。

公告指出，根據(jù)已簽租賃合同，如哲庫科技提前終止合同，應(yīng)提前3個(gè)月向張潤置業(yè)發(fā)出書面通知，并承擔(dān)相當(dāng)于3個(gè)月租金的違約金。而目前，張潤置業(yè)已收到哲庫科技相應(yīng)租賃合同項(xiàng)下的保證金。

“若上述條款觸發(fā)，張潤置業(yè)將嚴(yán)格執(zhí)行合同違約條款，違約金將彌補(bǔ)項(xiàng)目空置空窗期的租金損失。”公告表示。

公告同時(shí)回應(yīng)稱，對于此次事項(xiàng)，上海張江（集團(tuán)）有限公司和上海張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司已緊急啟動對有租賃意向客戶的推介工作，做好客戶的開發(fā)。目前已儲備多家產(chǎn)業(yè)企業(yè)，總計(jì)租賃需求面積超過2萬平方米。已與10余家意向租戶進(jìn)行了溝通，全力保障換租工作平穩(wěn)過渡。

此外，針對本次事件對張江REIT擴(kuò)募的影響，管理人華安基金、財(cái)務(wù)顧問國泰君安證券則表示，將綜合考慮各項(xiàng)因素，審慎評估本次擴(kuò)募工作后續(xù)推進(jìn)安排，將充分保障基金份額持有人利益作為重要考量。

4、5月出租率小幅回升

開年以來，公募REITs可謂幾家歡喜幾家愁，不同底層資產(chǎn)業(yè)績走向出現(xiàn)了明顯分野，其中又以產(chǎn)業(yè)園區(qū)類承壓最甚。

“產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs中，重要現(xiàn)金流提供方租戶到期不續(xù)約、提前退租等因素導(dǎo)致部分REITs的出租率顯著下滑，拖累同期業(yè)績?！敝行抛C券研究團(tuán)隊(duì)曾在研報(bào)中指出。

2022年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，張江REIT報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入8456.98萬元，凈利潤為-3211.25萬元。而2023年一季度，該REIT的僅實(shí)現(xiàn)收入1603.98萬元，1177萬元的凈利潤虧損則讓張江REIT成為了27只已上市公募REITs中唯一虧損的項(xiàng)目。

在此次哲庫科技“流失”之前，張江REIT也已陷入出租率的困擾之中。一季報(bào)顯示，張江REIT的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目出租率僅為70.57%，較2022年末92.6%的比例大幅下滑。

4月25日，張江REIT曾在說明會中對業(yè)績情況做出了解釋。相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，項(xiàng)目一重要現(xiàn)金流提供方租戶在2022年到期后不予續(xù)租，由于該租戶面積占可租賃面積比重達(dá)28%左右，租金收入下滑影響到了項(xiàng)目的營收和凈利潤。

不過在5月16日公告中，張江REIT也一并披露了底層項(xiàng)目資產(chǎn)最新的運(yùn)營情況。整體來看，張江REIT在二季度的出租率已經(jīng)開始修復(fù)。

據(jù)悉，自2023年4月1日至5月15日，張江光大園累計(jì)完成簽署書面合同及租賃意向書面積為3641.57平方米，其中簽署新租合同面積1555.47平方米，簽署帶履約保證金條款的租賃意向書面積為2086.10平方米。含書面意向租戶的園區(qū)簽約率為79.01%，較2023年一季度末70.57%的出租率提升了8.44%。

華安基金還指出，公司作為管理人，已敦促和協(xié)同運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行一定的資源調(diào)配和傾斜，同時(shí)持續(xù)開展聚焦于集成電路、金融后臺、在線經(jīng)濟(jì)、先進(jìn)制造等產(chǎn)業(yè)的招商租賃工作。目前除已簽署面積外，也儲備了多家潛在客戶，包括軟件開發(fā)、儀器測試、醫(yī)藥類及其他科技類企業(yè)等，均在緊密跟蹤中。

“對REITs產(chǎn)品的價(jià)值評價(jià)，需要平衡兼顧當(dāng)下投資資產(chǎn)質(zhì)地和經(jīng)營狀況及長期的經(jīng)營預(yù)期和價(jià)值。長期來看，張江REIT是實(shí)現(xiàn)打造張江園區(qū)產(chǎn)業(yè)空間資產(chǎn)上市平臺目標(biāo)的堅(jiān)實(shí)后盾和儲備資源。”5月16日公告發(fā)布后，華安基金REITs業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示。

本期編輯 江佩佩 實(shí)習(xí)生 黎藹慧