近日，杭州余杭清水灣山水苑小區(qū)的業(yè)主們遇到了糟心事：小區(qū)地下停車位的租金，2019年時還是240元/月，到現(xiàn)在已經(jīng)漲到450元/月，漲幅接近翻倍，而且該小區(qū)400多個車位竟然都屬于同一個人——何先生。

小區(qū)業(yè)主質疑400多個車位的持有方何先生是明晃晃的壟斷以及亂漲價，目前車位租金已經(jīng)超出周邊小區(qū)一大截；而何先生則認為，自己花了近5000萬元買下這400多個車位，完全是合理合法的。

小區(qū)車位被打包法拍

“我2017年買下這里的二手房，當時想一并購買車位，但個人并沒有買車位的途徑?！鼻逅疄成剿芬幻麡I(yè)主對記者表示。

杭州清水灣山水苑是一個有歷史遺留問題的小區(qū)，該小區(qū)建于2013年，但是2014年開發(fā)商“浙江清水灣置業(yè)”就破產(chǎn)了，清水灣山水苑成了余杭區(qū)最為知名的爛尾小區(qū)之一。

浙江清水灣置業(yè)公司破產(chǎn)時，還有四幢樓未完工，破產(chǎn)后，由杭州市余杭區(qū)政府融資復建，2017年4月完工。在破產(chǎn)清算流程下，2018年1月，清水灣置業(yè)的破產(chǎn)管理人以4.3億拍賣了該項目的六期，資產(chǎn)包里還包括地下劃線車位313個，清算評估價1627.6萬元，以及一期314個立體機械停車位，按落地劃線車位數(shù)172個計算，清算評估價894萬元。

當時那場法拍以底價成交，因此400多個地下劃線車位的法拍成交價為5.2萬元/個。之后，這些車位幾經(jīng)轉手，到目前的持有人何先生購買時，他稱持有成本是接近5000萬元，那么意味著單價已是每個車位10萬余元，翻了一倍。

而小區(qū)業(yè)主則反映，這批車位在法拍結束后，曾被拿出來散售，價格是16萬元/個，雖然小區(qū)車位緊張，但因加價太多，愿意買單的業(yè)主寥寥無幾。后來這批賣不出的車位開始放出來租賃，價格卻不斷上漲，近兩年一路從240元/月漲到了450元/月，售價也從16萬/個漲到了20萬/個。業(yè)主們找了街道反映情況，但相關街道表示車位漲價是單一的市場行為，并沒有達到擾亂市場經(jīng)濟的標準。

車位持有方何先生則認為，上調車位租金都是在法律允許的框架下進行，雖然擁有400多個車位數(shù)量較多，但完全是合理合法的，車位的產(chǎn)權證也都已辦理完畢，產(chǎn)權清晰，且車位租金沒有超出余杭區(qū)設定的標準。

車位不限購引起的混亂

和住宅不同，車位一般來說并沒有任何限購限售規(guī)定。但現(xiàn)實生活中，因為車位售賣規(guī)定缺失造成的混亂并不鮮見。

2020年12月，湖北武漢光谷一小區(qū)，就發(fā)生過類似事情。小區(qū)一名女業(yè)主花了6000多萬元，買下同一小區(qū)556個地下車位，并且全部上鎖，只賣不租，每個車位加價2萬-3萬元。對于小區(qū)其他業(yè)主的質疑，該女士只回應稱：“一切手續(xù)都合法合規(guī)?！?/p>

2018年時，長沙也有一小區(qū)業(yè)主花了600多萬元買下小區(qū)內133個車位，隨后每個加價兩三萬元出售。

這些購買下大量車位的人，都認為他們合法擁有了小區(qū)車位的產(chǎn)權，所以擁有處置這些車位的權利。

不過根據(jù)《中華人民共和國物權法》第74條，小區(qū)的建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。這里的業(yè)主指的是全體業(yè)主，而不是某個業(yè)主。

此外，物權法還規(guī)定，小區(qū)建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

《民法典》第276條也規(guī)定：建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。如何確定是否滿足業(yè)主需要，根據(jù)《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規(guī)定，建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

現(xiàn)實操作中，這些持有人獲取車位的方式五花八門，像杭州清水灣山水苑這種打包給法拍而導致一個持有方擁有400多個車位的情況，雖然并沒有違反具體哪一條法律，卻不符合小區(qū)汽車車位應當“首先滿足業(yè)主需要”的精神。

“持有方現(xiàn)在的手續(xù)都是合法合規(guī)的，但是這件事其實并不合理?！毙^(qū)業(yè)主稱，他們會繼續(xù)發(fā)聲，希望能解決該事件。

（文章來源：第一財經(jīng)）

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