公募REITs市場持續(xù)火爆,繼國泰君安臨港REIT大賣727億元后,國泰君安資管旗下東久REIT大賣超855億元。
9月22日晚間,國泰君安東久新經(jīng)濟REIT(下稱“東久REIT”)的認購申請確認比例結(jié)果發(fā)布。數(shù)據(jù)顯示,東久REIT受到公眾投資者的熱情追捧,公眾實際確認比例僅為0.3375%,換句話說,公眾投資者1萬元認購該產(chǎn)品,獲配的金額將只有33.75元。
9月21日晚間,上交所官網(wǎng)發(fā)布國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT(下稱“臨港REIT”)的認購申請確認比例結(jié)果。數(shù)據(jù)顯示,繼網(wǎng)下投資者創(chuàng)出148.03倍的認購倍數(shù)后,公眾投資者認購踴躍,公眾投資者實際確認比例僅為0.3287%。
(資料圖)
國泰君安相關(guān)人士對《華夏時報》記者表示,公募REITs爆火本質(zhì)上還是由于優(yōu)質(zhì)資源的稀缺性,有些投資者可能習慣在產(chǎn)品的募集期快要結(jié)束時才入場,減少資金空置的時間成本,REITs基金的“玩法”卻并非如此。由于REITs是一類較為稀缺的兼具股性和債性資產(chǎn),有助于管理投資組合的整體風險,因此REITs基金往往在開售首日就被搶購一空,如果第二天再參與,別說撿“剩飯”了,可能“盤子”都已經(jīng)被端走了。
濟安金信基金評價中心研究員張碧璇告訴《華夏時報》記者,近年來資本市場波動劇烈賺錢效應(yīng)不佳,投資者風險偏好不斷降低,市場上的資金與可投資產(chǎn)間錯配引發(fā)的資產(chǎn)荒始終沒有緩解。在這樣的大背景下,公募REITs由于底層資產(chǎn)屬性與股票、債券等其他大類資產(chǎn)關(guān)聯(lián)度較低,且具有現(xiàn)金流穩(wěn)定、回報良好的特性,因此成為現(xiàn)階段比較稀缺的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
公募REITs頻創(chuàng)紀錄
受到追捧的公募REITs,不止東久REIT和臨港REIT。
本報記者統(tǒng)計了近期銷售較為火爆的REITs發(fā)現(xiàn),包括華夏京保REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT在內(nèi)的三只保租房REITs其配售比例均低于0.69%。
而包括華夏合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新智造產(chǎn)業(yè)園RETI、國泰君安東久新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園REIT在內(nèi)的三只產(chǎn)業(yè)園REITs,其配售比例更是均低至0.34%以下。
從認購倍數(shù)來看,備受市場關(guān)注的首批3只保障性租賃住房公募REITs,網(wǎng)下認購倍數(shù)均超108%。其中,8月8日,紅土深圳安居REIT詢價結(jié)果顯示,網(wǎng)下擬認購量為網(wǎng)下初始發(fā)售份額的133.03倍,創(chuàng)下當時業(yè)內(nèi)已發(fā)行公募REITs的行業(yè)紀錄。
此后發(fā)行的三只產(chǎn)業(yè)園REITs認購倍數(shù)均在100%以上,更有華夏合肥高新REIT公眾發(fā)售部分的配售比例為0.23%,再次刷新公募REITs公眾發(fā)售配售比例紀錄。網(wǎng)下擬認購量為網(wǎng)下初始發(fā)售份額的156.89倍,再次超越此前紅土深圳安居REIT創(chuàng)下的133.03倍紀錄。
數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計,2022年開年以來,共計有十余只REITs基金在申報。其中,紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT已經(jīng)上市,華夏合肥高新REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟REIT、國泰君安臨港REIT已經(jīng)募集結(jié)束外,還有華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、中金安徽交控高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、華夏和達高科產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、華泰紫金江蘇交控高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金等在申報、問詢和反饋階段。
上海證券基金評價研究中心高級分析師孫桂平對《華夏時報》記者分析稱,最近一段時間以來,公募REITs發(fā)行有加速趨勢,主要原因為:一是從產(chǎn)品供給角度而言,REITs作為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的專業(yè)運營平臺,在盤活存量資產(chǎn)降低企業(yè)負債,提升運營效率實現(xiàn)資產(chǎn)增值,擴寬融資渠道形成投融資循環(huán),從而促進基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)長期健康發(fā)展等方面都具有顯著示范作用和引領(lǐng)作用,也是國家政策大力推動的方向;二是從產(chǎn)品需求角度而言,REITs不同于傳統(tǒng)股債資產(chǎn),在分紅收益高、與其他資產(chǎn)相關(guān)性低等方面具有獨特優(yōu)勢,REITs上市后也走出了相對獨立的行情,得到了投資者關(guān)注和廣泛參與,一級市場的配售比例不斷走低,二級市場也保持了較好的流動性。
天相投顧基金評價中心相關(guān)人士表示,首先,公募REITs作為與股、債相關(guān)性均較低的資產(chǎn),具有良好的配置價值,有利于平抑資產(chǎn)組合的波動;其次,從2022年二季報來看,前期發(fā)行的公募REITs可供分配金額基本符合預期,這表明公募REITs在當前權(quán)益類市場波動性較大的情況下,能夠為投資者提供了一個相對穩(wěn)健的收益來源;此外,公募REITs資產(chǎn)整體具有一定的稀缺性,相較于市場資金其規(guī)模較小,容易引發(fā)搶購。
公募REITs火爆會延續(xù)嗎?
如何看待公募REITs后續(xù)走向呢?孫桂平對《華夏時報》記者表示,以往上市REITs資產(chǎn)都較為優(yōu)質(zhì),具有長期投資機會,雖然短期業(yè)績出現(xiàn)一定分化,但整體表現(xiàn)都較好。此外,在當前權(quán)益市場表現(xiàn)不好的情況下,REITs表現(xiàn)更加亮眼。同時,REITs分紅比較穩(wěn)定,具有較高的股息率,在當前利率下降的趨勢下,分紅收益也更為客觀。當然,作為權(quán)益投資標的,投資者還應(yīng)注意價格波動風險,切忌追漲殺跌,而更關(guān)注其中的長期投資機會。
孫桂平認為,長期來看,供給方面,當前基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)存量以及未來建設(shè)增量規(guī)模龐大;需求方面,我國資本市場規(guī)模較大,眾多資金參與其中,對REITs具有長期配置需求。未來REITs仍將不斷發(fā)展壯大,產(chǎn)品創(chuàng)新也將持續(xù),涌現(xiàn)出新的資產(chǎn)類型,此外REITs擴募也將出現(xiàn),使得REITs做大做強。隨著REITs資產(chǎn)類型和產(chǎn)品數(shù)量不斷增加,產(chǎn)品差異性也不斷增加,投資者可分析甄別,挑選合適REITs進行長期投資。
張碧璇對本報記者分析稱,雖然公募REITs在不斷擴容,產(chǎn)品數(shù)量不斷增加,但由于該品類仍處于發(fā)展初期,資金承載量有限,總體仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài),所以短期內(nèi)可能仍會保持比較“搶手”的狀態(tài)。后續(xù)公募REITs類產(chǎn)品整體發(fā)行趨于常態(tài)化,產(chǎn)品數(shù)量和規(guī)模到達一定量級后可能才會逐步降溫。
天相投顧基金評價中心相關(guān)人士告訴本報記者,截至9月20日,目前公募REITs的總規(guī)模不足600億元,相較于權(quán)益類、固收類基金的規(guī)模仍然較低,仍具有一定的稀缺性,再加上其相對獨立的風險收益特征以及相對穩(wěn)健的收益,預計在短期內(nèi)仍然會受到投資者的追捧。從長期來看,公募REITs的發(fā)行對于盤活存量資產(chǎn),降低債務(wù)風險具有很重要的意義,因此預計未來公募REITs將常態(tài)化發(fā)行,而在REITs規(guī)模不斷擴張的情況下,投資者可選擇標的也將增加,屆時參與熱度可能相對下降。
(文章來源:華夏時報)