公募REITs市場持續(xù)火爆，繼國泰君安臨港REIT大賣727億元后，國泰君安資管旗下東久REIT大賣超855億元。

9月22日晚間，國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT(下稱“東久REIT”)的認(rèn)購申請(qǐng)確認(rèn)比例結(jié)果發(fā)布。數(shù)據(jù)顯示，東久REIT受到公眾投資者的熱情追捧，公眾實(shí)際確認(rèn)比例僅為0.3375%，換句話說，公眾投資者1萬元認(rèn)購該產(chǎn)品，獲配的金額將只有33.75元。

9月21日晚間，上交所官網(wǎng)發(fā)布國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT(下稱“臨港REIT”)的認(rèn)購申請(qǐng)確認(rèn)比例結(jié)果。數(shù)據(jù)顯示，繼網(wǎng)下投資者創(chuàng)出148.03倍的認(rèn)購倍數(shù)后，公眾投資者認(rèn)購踴躍，公眾投資者實(shí)際確認(rèn)比例僅為0.3287%。

(資料圖)

國泰君安相關(guān)人士對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，公募REITs爆火本質(zhì)上還是由于優(yōu)質(zhì)資源的稀缺性，有些投資者可能習(xí)慣在產(chǎn)品的募集期快要結(jié)束時(shí)才入場，減少資金空置的時(shí)間成本，REITs基金的“玩法”卻并非如此。由于REITs是一類較為稀缺的兼具股性和債性資產(chǎn)，有助于管理投資組合的整體風(fēng)險(xiǎn)，因此REITs基金往往在開售首日就被搶購一空，如果第二天再參與，別說撿“剩飯”了，可能“盤子”都已經(jīng)被端走了。

濟(jì)安金信基金評(píng)價(jià)中心研究員張碧璇告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，近年來資本市場波動(dòng)劇烈賺錢效應(yīng)不佳，投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好不斷降低，市場上的資金與可投資產(chǎn)間錯(cuò)配引發(fā)的資產(chǎn)荒始終沒有緩解。在這樣的大背景下，公募REITs由于底層資產(chǎn)屬性與股票、債券等其他大類資產(chǎn)關(guān)聯(lián)度較低，且具有現(xiàn)金流穩(wěn)定、回報(bào)良好的特性，因此成為現(xiàn)階段比較稀缺的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

公募REITs頻創(chuàng)紀(jì)錄

受到追捧的公募REITs，不止東久REIT和臨港REIT。

本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)了近期銷售較為火爆的REITs發(fā)現(xiàn)，包括華夏京保REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT在內(nèi)的三只保租房REITs其配售比例均低于0.69%。

而包括華夏合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新智造產(chǎn)業(yè)園RETI、國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園REIT在內(nèi)的三只產(chǎn)業(yè)園REITs，其配售比例更是均低至0.34%以下。

從認(rèn)購倍數(shù)來看，備受市場關(guān)注的首批3只保障性租賃住房公募REITs，網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)均超108%。其中，8月8日，紅土深圳安居REIT詢價(jià)結(jié)果顯示，網(wǎng)下擬認(rèn)購量為網(wǎng)下初始發(fā)售份額的133.03倍，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)已發(fā)行公募REITs的行業(yè)紀(jì)錄。

此后發(fā)行的三只產(chǎn)業(yè)園REITs認(rèn)購倍數(shù)均在100%以上，更有華夏合肥高新REIT公眾發(fā)售部分的配售比例為0.23%，再次刷新公募REITs公眾發(fā)售配售比例紀(jì)錄。網(wǎng)下擬認(rèn)購量為網(wǎng)下初始發(fā)售份額的156.89倍，再次超越此前紅土深圳安居REIT創(chuàng)下的133.03倍紀(jì)錄。

數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年開年以來，共計(jì)有十余只REITs基金在申報(bào)。其中，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT已經(jīng)上市，華夏合肥高新REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、國泰君安臨港REIT已經(jīng)募集結(jié)束外，還有華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、中金安徽交控高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、華夏和達(dá)高科產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、華泰紫金江蘇交控高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金等在申報(bào)、問詢和反饋階段。

上海證券基金評(píng)價(jià)研究中心高級(jí)分析師孫桂平對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者分析稱，最近一段時(shí)間以來，公募REITs發(fā)行有加速趨勢，主要原因?yàn)椋阂皇菑漠a(chǎn)品供給角度而言，REITs作為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的專業(yè)運(yùn)營平臺(tái)，在盤活存量資產(chǎn)降低企業(yè)負(fù)債，提升運(yùn)營效率實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，擴(kuò)寬融資渠道形成投融資循環(huán)，從而促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)長期健康發(fā)展等方面都具有顯著示范作用和引領(lǐng)作用，也是國家政策大力推動(dòng)的方向；二是從產(chǎn)品需求角度而言，REITs不同于傳統(tǒng)股債資產(chǎn)，在分紅收益高、與其他資產(chǎn)相關(guān)性低等方面具有獨(dú)特優(yōu)勢，REITs上市后也走出了相對(duì)獨(dú)立的行情，得到了投資者關(guān)注和廣泛參與，一級(jí)市場的配售比例不斷走低，二級(jí)市場也保持了較好的流動(dòng)性。

天相投顧基金評(píng)價(jià)中心相關(guān)人士表示，首先，公募REITs作為與股、債相關(guān)性均較低的資產(chǎn)，具有良好的配置價(jià)值，有利于平抑資產(chǎn)組合的波動(dòng)；其次，從2022年二季報(bào)來看，前期發(fā)行的公募REITs可供分配金額基本符合預(yù)期，這表明公募REITs在當(dāng)前權(quán)益類市場波動(dòng)性較大的情況下，能夠?yàn)橥顿Y者提供了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)健的收益來源；此外，公募REITs資產(chǎn)整體具有一定的稀缺性，相較于市場資金其規(guī)模較小，容易引發(fā)搶購。

公募REITs火爆會(huì)延續(xù)嗎？

如何看待公募REITs后續(xù)走向呢？孫桂平對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，以往上市REITs資產(chǎn)都較為優(yōu)質(zhì)，具有長期投資機(jī)會(huì)，雖然短期業(yè)績出現(xiàn)一定分化，但整體表現(xiàn)都較好。此外，在當(dāng)前權(quán)益市場表現(xiàn)不好的情況下，REITs表現(xiàn)更加亮眼。同時(shí)，REITs分紅比較穩(wěn)定，具有較高的股息率，在當(dāng)前利率下降的趨勢下，分紅收益也更為客觀。當(dāng)然，作為權(quán)益投資標(biāo)的，投資者還應(yīng)注意價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，切忌追漲殺跌，而更關(guān)注其中的長期投資機(jī)會(huì)。

孫桂平認(rèn)為，長期來看，供給方面，當(dāng)前基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)存量以及未來建設(shè)增量規(guī)模龐大；需求方面，我國資本市場規(guī)模較大，眾多資金參與其中，對(duì)REITs具有長期配置需求。未來REITs仍將不斷發(fā)展壯大，產(chǎn)品創(chuàng)新也將持續(xù)，涌現(xiàn)出新的資產(chǎn)類型，此外REITs擴(kuò)募也將出現(xiàn)，使得REITs做大做強(qiáng)。隨著REITs資產(chǎn)類型和產(chǎn)品數(shù)量不斷增加，產(chǎn)品差異性也不斷增加，投資者可分析甄別，挑選合適REITs進(jìn)行長期投資。

張碧璇對(duì)本報(bào)記者分析稱，雖然公募REITs在不斷擴(kuò)容，產(chǎn)品數(shù)量不斷增加，但由于該品類仍處于發(fā)展初期，資金承載量有限，總體仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，所以短期內(nèi)可能仍會(huì)保持比較“搶手”的狀態(tài)。后續(xù)公募REITs類產(chǎn)品整體發(fā)行趨于常態(tài)化，產(chǎn)品數(shù)量和規(guī)模到達(dá)一定量級(jí)后可能才會(huì)逐步降溫。

天相投顧基金評(píng)價(jià)中心相關(guān)人士告訴本報(bào)記者，截至9月20日，目前公募REITs的總規(guī)模不足600億元，相較于權(quán)益類、固收類基金的規(guī)模仍然較低，仍具有一定的稀缺性，再加上其相對(duì)獨(dú)立的風(fēng)險(xiǎn)收益特征以及相對(duì)穩(wěn)健的收益，預(yù)計(jì)在短期內(nèi)仍然會(huì)受到投資者的追捧。從長期來看，公募REITs的發(fā)行對(duì)于盤活存量資產(chǎn)，降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有很重要的意義，因此預(yù)計(jì)未來公募REITs將常態(tài)化發(fā)行，而在REITs規(guī)模不斷擴(kuò)張的情況下，投資者可選擇標(biāo)的也將增加，屆時(shí)參與熱度可能相對(duì)下降。

（文章來源：華夏時(shí)報(bào)）

關(guān)鍵詞： REITs 東久REIT 配售比例