又一上市公司加速進軍公募REITs市場。

2月16日，中山公用(000685.SZ)發(fā)布《關(guān)于設(shè)立中山公用廣發(fā)信德基礎(chǔ)設(shè)施投資基金暨關(guān)聯(lián)交易的公告》(下稱《公告》)稱，其全資子公司擬出資3.1億元設(shè)立中山公用廣發(fā)信德基礎(chǔ)設(shè)施投資基金(有限合伙)(以工商登記部門核準名稱為準，下稱“Pre-REITs 基金”)，孵化培育REITs儲備項目。但緊接著，2月20日中山公用收深交所關(guān)注函，要求說明Pre-REITs基金是否可能存在偏離主業(yè)、跨界投資情形。

就相關(guān)問題，《華夏時報》記者致函中山公用，公司方面表示，后期公司根據(jù)相關(guān)要求將發(fā)布公告。

(相關(guān)資料圖)

實際上，近年來，我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點發(fā)行工作加快推進，不少A股上市公司也在緊鑼密鼓地籌備公募REITs項目。

據(jù)記者了解，招商公路正在積極推進REITs項目，九州通正在加快探索物流倉儲資產(chǎn)證券化(REITs)，南山控股正在全力推進寶灣物流公募REITs發(fā)行工作，招商蛇口與博時基金聯(lián)合推動博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT也已在深交所上市等。

瑞融資產(chǎn)首席研究員梁曉曼對《華夏時報》記者表示，公募REITs是資產(chǎn)證券化最高效的方式，是盤活資產(chǎn)最直接的途徑?！皩ι鲜泄緛碚f，如掌握了一定數(shù)量適合裝入公募REITs的資產(chǎn)，可以通過公募REITs進一步盤活旗下資產(chǎn)，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，進而回收大筆現(xiàn)金。”三盛資本投資總監(jiān)李超對本報記者表示。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜還指出，REITs底層資產(chǎn)證券化過程中，上市公司可以獲取較好的差價收益來優(yōu)化自身業(yè)績。

中山公用收關(guān)注函

2月16日，中山公用發(fā)布《公告》顯示，公司全資子公司中山公用能源發(fā)展有限公司(下稱“能源公司”)、中山公用環(huán)保產(chǎn)業(yè)投資有限公司(下稱“公用環(huán)投”)擬共同出資31000萬元與廣發(fā)證券全資子公司廣發(fā)信德投資管理有限公司(下稱“廣發(fā)信德”)及投控集團實際控制的中山市產(chǎn)業(yè)投資母基金(有限合伙)(下稱“產(chǎn)業(yè)母基金”)共同設(shè)立Pre-REITs基金。

就此次交易的目地，中山公用表示，根據(jù)公司2021—2026年發(fā)展戰(zhàn)略，充分發(fā)揮公司在產(chǎn)業(yè)經(jīng)營、地方資源等方面的優(yōu)勢，借助券商在市場化運作、并購重組及金融創(chuàng)新的特長，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)資源與金融資本的良性互動。通過成立Pre-REITs基金，拓展新能源基礎(chǔ)設(shè)施投資渠道，孵化和培育REITs儲備項目，促進形成“投-建-管-退-投”的良性循環(huán)，從而更好的推動公司戰(zhàn)略落地。

本次設(shè)立的Pre-REITs基金總規(guī)模為4億元人民幣。其中，廣發(fā)信德作為普通合伙人、執(zhí)行事務(wù)合伙人、基金管理人認繳出資8000萬元，占比20%；公用環(huán)投作為普通合伙人認繳出資1000萬元，占比2.5%；能源公司作為有限合伙人認繳出資3億元，占比75%；產(chǎn)業(yè)母基金作為有限合伙人認繳出資1000萬元，占比2.5%。

對于上市公司的影響，中山公用表示，本次成立Pre-REITs基金有助于加快公司新能源相關(guān)產(chǎn)業(yè)布局，為公司新能源板塊業(yè)務(wù)發(fā)展及實現(xiàn)戰(zhàn)略目標賦能，助力公司優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升運營效率，增強企業(yè)綜合競爭力。公司具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，本次成立Pre-REITs基金所需資金在公司預算范圍內(nèi)，預計不會對公司本期和未來的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果帶來不利影響。

然而，中山公用加速進軍公募REITs市場引起了深交所的關(guān)注。2月20日，深交所對中山公用下發(fā)問詢函。

深交所表示，中山公用前期多次發(fā)行融資券、2022年披露公開發(fā)行公司債預案的公告，本次公司全資子公司能源公司、公用環(huán)投合計認繳出資3.1億元，請結(jié)合公司貨幣資金、財務(wù)狀況、負債情況等說明本次認繳出資的資金來源及后續(xù)出資安排。

據(jù)記者梳理，2022年中山公用分別于4月7日、9月16日、12月9日發(fā)行了三期超短期融資券，發(fā)行總額均為5億元，期限分別為250天、180天、90天。目前2022年度第一期超短期融資券已兌付完成，付息日為2022年12月14日，本息兌付總額共計人民幣508835616.44元，其中兌付本金500000000元、兌付利息8835616.44元；2023年2月21日，中山公用事業(yè)集團股份有限公司2023年度第一期超短期融資券發(fā)布公告。本期債券發(fā)行起始日為2023年2月22日，發(fā)行期限為180日，發(fā)行額為5億元。

同時，2022年11月9日中山公用發(fā)布《關(guān)于公司債券發(fā)行預案的公告》顯示，此次公開發(fā)行公司債券規(guī)模為不超過人民幣30億元(含30億元)，公司債券面值100元，按面值平價發(fā)行，債券的期限為不超過5年(含5年)。中山公用表示，此次發(fā)行公司債券的募集資金擬用于公司發(fā)展過程中的項目投資建設(shè)、償還有息債務(wù)、補充流動資金及適用的法律法規(guī)允許的其他用途。

有業(yè)內(nèi)人士表示，上市公司的融資操作，如用來發(fā)展其主營業(yè)務(wù)、進行技術(shù)創(chuàng)新，則是一種利好；如用來彌補其業(yè)績虧損，償還債務(wù)，或者一些大股東通過發(fā)行短期融資券進行套現(xiàn)操作，則是一種利空。

深交所也指出，公告顯示，中山公用全資子公司能源公司及公用環(huán)投合計認繳出資比例為77.5%，公用環(huán)投為Pre-REITs基金普通合伙人。深交所要求中山公用核實說明，對Pre-REITs基金擬投資標的是否有一票否決權(quán)，能否對Pre-REITs基金實施控制，Pre-REITs基金是否納入其合并財務(wù)報表及是否符合企業(yè)會計準則的相關(guān)規(guī)定。

據(jù)悉，中山公用主營業(yè)務(wù)為環(huán)保水務(wù)、固廢處理、工程建設(shè)， 而Pre-REITs 基金的投資方向為光伏、風電、儲能、垃圾焚燒發(fā)電、熱電聯(lián)產(chǎn)、虛擬電廠等清潔能源項目。深交所要求中山公用進一步說明Pre-REITs基金投資項目與公司主營業(yè)務(wù)的相關(guān)性，是否符合國家或地方有關(guān)政策要求，是否需要履行相關(guān)主管部門審批、核準、備案等程序及履行情況(如涉及)，并說明是否可能存在偏離主業(yè)、跨界投資的情形。

同時，深交所要求中山公用分別列示廣發(fā)信德、產(chǎn)業(yè)母基金近一年及一期主要財務(wù)數(shù)據(jù)，說明廣發(fā)信德、產(chǎn)業(yè)母基金本次認繳出資的具體資金來源、出資安排，是否具備相應的資金實力；說明在籌劃和實施本次交易過程中，是否建立有效的防范利益輸送與利益沖突的機制，健全信息隔離制度，防范內(nèi)幕交易、操縱市場、虛假陳述等違法違規(guī)行為的發(fā)生。

此外，深交所還要求中山公用說明Pre-REITs基金具體退出安排，并說明其是否設(shè)立健全的內(nèi)部控制制度及相應的風險防范措施等。

就以上問題，《華夏時報》記者致函中山公用。中山公用方面表示，請關(guān)注后期公司根據(jù)相關(guān)要求將發(fā)布的公告。

上市公司紛紛布局公募REITs

近年來，我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點發(fā)行工作加快推進，各類配套規(guī)章制度逐步完善，市場建設(shè)逐漸完備，A股市場上，上市公司參與熱情高漲，除了參與相關(guān)基金產(chǎn)品份額認購外，也有公司在緊鑼密鼓地籌備公募REITs項目。

據(jù)記者了解，招商公路正在積極推進REITs項目；九州通正在加快探索物流倉儲資產(chǎn)證券化(REITs)；南山控股正在全力推進寶灣物流公募REITs發(fā)行工作，目前，該項目已完成項目所在地和主申報地發(fā)展改革委審核，待正式上報國家發(fā)展改革委；同時，招商局旗下上市公司中國外運開展的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報發(fā)行工作，目前也已獲得董事會審議通過；招商蛇口與博時基金聯(lián)合推動博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT也已在深交所上市。

那么，為何越來越多上市公司關(guān)注并加速進軍公募REITs市場？

瑞融資產(chǎn)首席研究員梁曉曼對《華夏時報》記者表示，公募REITS是資產(chǎn)證券化的最高效的方式，是盤活資產(chǎn)最直接的途徑?！八哂匈Y金杠桿、分散風險、降低融資成本等優(yōu)勢，能夠為上市公司提供多元化的融資渠道。”中泰資本董事王冬偉指出。

“作為上市公司來說，如掌握了一定數(shù)量適合裝入公募REITs的資產(chǎn)，可以通過公募REITs進一步盤活旗下的資產(chǎn)，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，進而回收大筆現(xiàn)金?！比①Y本投資總監(jiān)李超對本報記者表示。

對投資者而言，“公募REITs是傳統(tǒng)的股權(quán)、債權(quán)二元選擇之外的第三種可靠的選擇?！崩畛J為。同時，柏文喜和王冬偉均表示，公募REITs的發(fā)行對投資者而言提供了穩(wěn)定性好、收益適中與可持續(xù)、風險較低且兼具較好流動性的可投資產(chǎn)品。

對原始權(quán)益人而言，柏文喜表示，其在實現(xiàn)融資、改善自身流動性、優(yōu)化業(yè)績的同時可有助于且實現(xiàn)迭代投資的目的。

于市場而言，“有利于改善市場結(jié)構(gòu)和提升市場穩(wěn)定性，促進多層次資本市場的發(fā)展?！卑匚南脖硎尽?/p>

王冬偉也指出，能夠促進上市公司資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展，推動資本市場與實體經(jīng)濟的深度融合。對于宏觀環(huán)境而言，“有利于盤活固化的投資和促進融資以支持經(jīng)濟發(fā)展、升級和創(chuàng)造新的財富增量，可實現(xiàn)一舉多得?！卑匚南脖硎?。

那么，目前公募REITs發(fā)展如何？有何發(fā)展阻力？李超指出，目前公募REITs的底層資產(chǎn)仍然局限于基礎(chǔ)設(shè)施，美國REITs的資產(chǎn)有13大類甚至包括了林地。目前國內(nèi)業(yè)界現(xiàn)實的情況是不動產(chǎn)領(lǐng)域的住宅和商業(yè)地產(chǎn)最急需提高資金周轉(zhuǎn)率的板塊，租賃住房和商業(yè)地產(chǎn)在國外的市場也是重要的組成部分。

對此，李超建議，可以把目前部分空置的住宅轉(zhuǎn)化為保障性的租賃住房并在符合條件后打包成為公募REITs，這需要地方政府的協(xié)同；目前2月份中基協(xié)發(fā)文明確不動產(chǎn)私募基金(試點)底層資產(chǎn)可以是住宅與商業(yè)，那么，公募也可適時、穩(wěn)妥地跟進。

柏文喜則指出，目前公募REITs尚處于試點階段，政策覆蓋面不夠，且作為公募REITs最根本底層資產(chǎn)的商用不動產(chǎn)尚未成為試點的重點與主推方向，商用物業(yè)的估值與定價機制以及商用物業(yè)開發(fā)建設(shè)、運營體系的市場化也都亟待重構(gòu)，否則目前過低的商用物業(yè)收益率使得公募REITs很難在商業(yè)邏輯上得以成立。

（文章來源：華夏時報）

關(guān)鍵詞： REITs 中山公用