華泰證券研報(bào)表示，2023上半年土地市場(chǎng)減量與分化仍在持續(xù)，供應(yīng)端各地推地節(jié)奏較為緩慢，需求端土地成交同比仍在下降；市場(chǎng)處于點(diǎn)狀復(fù)蘇階段，一二線城市率先逐步復(fù)蘇；企業(yè)投資相對(duì)較為謹(jǐn)慎，高度聚焦于核心城市的核心項(xiàng)目，同時(shí)，核心城市城投拿地比例有所下降，尚有部分民企新面孔踴躍投資。建議關(guān)注具備較強(qiáng)補(bǔ)貨能力的央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企。

全文如下

華泰 | 房地產(chǎn)：23H1地產(chǎn)土地專題——整體縮量，結(jié)構(gòu)分化

2023上半年土地市場(chǎng)減量與分化仍在持續(xù)，供應(yīng)端各地推地節(jié)奏較為緩慢，需求端土地成交同比仍在下降；市場(chǎng)處于點(diǎn)狀復(fù)蘇階段，一二線城市率先逐步復(fù)蘇；企業(yè)投資相對(duì)較為謹(jǐn)慎，高度聚焦于核心城市的核心項(xiàng)目，同時(shí)，核心城市城投拿地比例有所下降，尚有部分民企新面孔踴躍投資。建議關(guān)注具備較強(qiáng)補(bǔ)貨能力的央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企。

(資料圖片僅供參考)

核心觀點(diǎn)

全國(guó)土地市場(chǎng)：減量與分化仍在繼續(xù)

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2022年起宅地縮量明顯快于整體，2022年之前，土地供應(yīng)/成交結(jié)構(gòu)中涉宅用地占比40-50%，2023上半年下降至22.0%。2023上半年，300城涉宅用地供應(yīng)/成交建筑面積同比下降34%/31%，降幅較2022年有所收斂/擴(kuò)大，但各能級(jí)城市表現(xiàn)分化，一二線城市供應(yīng)/成交面積降幅均有所收窄，但三四線則均有所擴(kuò)大。2023上半年的成交建面已經(jīng)回落至2006-2007年的水平。由于土地價(jià)格的上漲，成交金額的回落幅度要明顯小于面積，成交金額已經(jīng)回落至2016-2017年的水平。各線城市溢價(jià)率與流拍率水平均有所修復(fù)，但絕對(duì)值的角度三四線城市土地流拍率仍處于高位。

市場(chǎng)點(diǎn)狀復(fù)蘇，邊際小幅改善，土地購(gòu)置費(fèi)累計(jì)同比仍在下行

目前土地市場(chǎng)具備點(diǎn)狀復(fù)蘇特征，成交金額邊際改善優(yōu)于面積。2023上半年土地成交建面同比為正的城市較2022全年有所減少，但成交金額同比為正的城市數(shù)有所增加，反映土地市場(chǎng)繼續(xù)減量的城市有所增多，但土地出讓金收入壓力相對(duì)來(lái)說(shuō)承壓更小。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年1-5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降7.2%，降幅較2022年收窄2.8個(gè)百分點(diǎn)。土地購(gòu)置費(fèi)同比下降0.5%，降幅較2022年收窄5.2個(gè)百分點(diǎn)，土地購(gòu)置費(fèi)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比例35.4%，土地購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)較弱或是房地產(chǎn)投資趨弱的原因之一。

企業(yè)投資：龍頭房企強(qiáng)者恒強(qiáng)，拿地TOP民企出現(xiàn)新面孔

相比較2022年，房企的拿地力度并沒(méi)有顯著上升。從模擬拿地強(qiáng)度來(lái)看，19家樣本房企中15家房企拿地強(qiáng)度下降。TOP30房企中依舊是央國(guó)企領(lǐng)先。但值得注意的是TOP30中，民企的席位再次增多，由2022上半年的4家提升至7家，民企權(quán)益拿地金額占比由2022上半年14.9%提升至16.7%。地方城投托底力度逐步下降，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年第二季度核心城市城投拿地比例降至25%，較2023年第一季度的35%下降10pct；與此同時(shí)，新民企更加踴躍入局。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，一線城市、長(zhǎng)三角仍是必爭(zhēng)之地，部分三四線核心項(xiàng)目也在考慮之內(nèi)。

投資建議

目前銷售市場(chǎng)與土地市場(chǎng)尚未完全復(fù)蘇。我們認(rèn)為地產(chǎn)板塊將進(jìn)入政策博弈期，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)演繹分化行情，更加看好具備充裕供應(yīng)彈性的城市和在主流城市有充裕貨值和補(bǔ)貨能力的優(yōu)質(zhì)房企。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)，行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)，部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（文章來(lái)源：證券時(shí)報(bào)）

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