2021年，中國房地產市場在特殊背景下經歷了大起大落，回顧全年，銷售市場和土地市場均呈現(xiàn)明顯的前高后低走勢，市場表現(xiàn)及行業(yè)信心一度跌至冰點。

近日，貝殼研究院發(fā)布房地產市場2021年度回顧專題報告指出，此輪行業(yè)風險出清后，房企的經營邏輯將繼續(xù)發(fā)生轉變，在告別了高增長預期、放下包袱后，房地產行業(yè)將會進入新一輪的穩(wěn)定發(fā)展周期。

房企違約債券余額達735億

根據貝殼研究院統(tǒng)計，截至2021年11月，已有房地產行業(yè)違約債券67只，同比增加131%；債券違約余額已達735億元，同比增加187%，違約債券余額達歷年之最。

對此，貝殼研究院報告認為，2021年接連爆發(fā)的房企信用危機，是房企原有模式發(fā)展下的必然。統(tǒng)計數據顯示，房地產開發(fā)企業(yè)資產負債率從2010年的74.50%，到2020年的80.68%，十年間增速遠超其他行業(yè)。在行業(yè)快速發(fā)展中，房企對高負債的依賴程度愈演愈烈，為危機的爆發(fā)埋下潛在隱患。

在過去20年房地產市場的蓬勃發(fā)展時期，房企高負債與高周轉相互配合，抵消掉了一部分流動性風險，滯后了危機爆發(fā)的時機。自2016年末中央經濟工作會議中提出“房住不炒”定位后，房地產行業(yè)開始進入調整期，進入2021年，調控政策更為嚴格，從資金需求端到資金供應端雙重調控，從單一金融渠道到相關金融渠道多維監(jiān)管，加速了房企信用危機的暴露。

“高周轉”驟然降速。受信貸管控和房企信用危機爆發(fā)的影響，銷售市場結束上半年的高位運行，下半年出現(xiàn)明顯下滑，年內不能達成年度銷售目標的房企數量也將突破往年。據貝殼研究院統(tǒng)計，截至11月，40家頭部房企全年銷售目標平均達成率為82%，低于往年，其中14家房企的銷售目標達成率低于80%。

伴隨著調控政策升級以及金融信貸的收緊，全國商品房單月銷售量高位回調，市場購房預期下滑，房企拿地意愿減弱。為穩(wěn)定市場預期，四季度，市場端、信貸端的調控政策開始適度調整。

貝殼研究院認為，在一系列管控舉措之后，年底政府釋放的積極信號，預示著監(jiān)管政策已經見頂。從城市調控角度來看，今年第四季度，西安、成都、珠海、哈爾濱、牡丹江、義烏、吉安、武漢、長春等地分別從限購、預售資金監(jiān)管以及人才購房補貼等方面出臺監(jiān)管措施，緩解房企資金壓力的同時鼓勵購房需求，提振市場信心。

從市場表現(xiàn)來看，房企融資環(huán)境已有所改善，11月單月境內外債券融資共發(fā)行48筆，較上月增加17筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約473億元，環(huán)比增加55.6%。從國家統(tǒng)計局公布的數據來看，房企到位資金中的個人按揭貸款11月同比增速為年內首次回調，相較上月提升0.1個百分點，這或為購房預期平穩(wěn)恢復的信號。

一二線城市抗風險能力更強

今年前11月，土地市場高開低走，成交金額規(guī)模收縮至近三年最低。從月份來看，7月可視為地市從熱情轉變?yōu)槔硇缘姆炙畮X。

受首批次集中供地帶動的影響，今年上半年累計成交金額同比增長10.3%，但隨著土拍新規(guī)實施，疊加三線四檔調控與貸款集中度管理的影響，從下半年開始，各城市成交率和溢價率均有不同程度下滑。截至12月12日，已有12城完成全年三批次集中供地，各城市的成交表現(xiàn)均“先熱后冷”。

需要指出的是，不同線級城市的分化也越發(fā)明顯。據貝殼研究院統(tǒng)計，今年前11月，一線城市累計成交金額與面積分別同比增長12.4%與17.4%，二線城市分別同比下降6.6%與23.3%，三四線城市同比降幅達24.8%和34.5%?？梢钥闯?，一線城市的風險抵御能力較受房企青睞，拿地意愿依然較高，一二線城市的月度成交率始終高于三四線城市10~20個百分點。

從區(qū)域表現(xiàn)來看，受上海、南京、蘇州與杭州等集中供地城市帶動影響，長三角城市群前11月成交金額為2.06萬億元，成交規(guī)劃建筑面積為2.76億平米，占比分別是44.4%和25.6%。

從房企來看，政策調整對房企現(xiàn)金流與財務健康程度要求更高，房企拿地逐漸謹慎，不過穩(wěn)健型房企卻迎來拿地機會。除中海、保利、萬科等一如既往的“拿地大戶”，中國鐵建、濱江拿地金額排名也有明顯提升，說明在目前競爭壓力較小的條件下，更有利于穩(wěn)健型房企獲取性價比更高的土地資源，進一步促進企業(yè)穩(wěn)步經營。

值得注意的是，臨近年底，第三批次部分城市拍地規(guī)則的適度放寬，為房企留下合理的利潤空間，從而帶動土地市場回溫，促使土地成交率從10月的全年低點到11月有所回升，呈現(xiàn)翹尾現(xiàn)象。

積極的政策信號，在很大程度上穩(wěn)定了市場預期。貝殼研究院預計，明年一季度房企融資額度將恢復，銀行與金融機構貸款額度充足，有利于保障房企的開發(fā)資金以及購房者按揭貸款的充分發(fā)放。信心的恢復也將傳導至新房市場的供應與成交，預計二季度開始新房市場逐漸回暖，房企周轉效率回歸正常化，資金流動性得到實質性緩解。

不過，房企風險尚未完全解除。據貝殼研究院統(tǒng)計，房企2022年預計到期債務約9603億元，比2021年下降約25%，但仍處于接近萬億的償債規(guī)模高位，個別房企短期內仍具有高違約風險。

貝殼研究院認為，過去20多年房地產行業(yè)的快速發(fā)展周期已經不再，高負債高周轉模式也已經走到末路。多年實踐的證明，全國化布局并不適合所有的房企，過度的多元化也會給企業(yè)帶來高風險。根據市場趨勢與行業(yè)發(fā)展，未來房企需要顛覆性的轉變。經歷了此輪行業(yè)波動，房企整體對于風險管理、尤其是財務管理應將更加重視。

（文章來源：證券時報·e公司）