作為最大的央企地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，保利發(fā)展去年也沒(méi)能逃過(guò)歸母凈利潤(rùn)下滑的命運(yùn)，但下降幅度相對(duì)可控。

保利發(fā)展4月18日發(fā)布的2021年年度報(bào)告顯示，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入2850.24億元，同比增長(zhǎng)17.19%；歸母凈利潤(rùn)273.88億元，同比下降5.39%。可對(duì)比的是，碧桂園、萬(wàn)科、中海地產(chǎn)2021年歸母凈利潤(rùn)分別下跌23.5%、45.7%、8.5%。

對(duì)于歸母凈利潤(rùn)的下降，保利發(fā)展指出，主要受地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)率下降影響。

報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展毛利率為26.80%，同比下降5.79個(gè)百分點(diǎn)，與行業(yè)利潤(rùn)率下行趨勢(shì)一致；凈利率為13.05%，同比下降3.42個(gè)百分點(diǎn)。

保利發(fā)展表示，未來(lái)隨著高地價(jià)項(xiàng)目的陸續(xù)體現(xiàn)，毛利率表現(xiàn)仍將承壓。

營(yíng)收相對(duì)穩(wěn)定的情況下，保利發(fā)展的合約銷售額逆勢(shì)增長(zhǎng)，2021年同比上升6.38%至5349.29億元。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年百?gòu)?qiáng)房企銷售罕見(jiàn)負(fù)增長(zhǎng)約3%，保利發(fā)展的銷售排名從2020年末的第5名提升至第4名。

盡管發(fā)展的態(tài)勢(shì)向好，但保利發(fā)展的分紅方案卻未能讓一些股東滿意。

據(jù)保利發(fā)展2021年度利潤(rùn)分配方案，擬每股派發(fā)現(xiàn)金紅利0.58元，同比減少0.15元，占 2021年度合并報(bào)表歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)的25.35%，同比減少4.82個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于分紅率的下降，外界其實(shí)也早有預(yù)期。在2020年年報(bào)發(fā)布時(shí)，保利發(fā)展曾發(fā)布了《2021-2023年股東回報(bào)規(guī)劃》，提到未來(lái)三年每年現(xiàn)金分紅占當(dāng)年歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)的比例均不低于25%，而2018-2020年保利發(fā)展的分紅率未低于過(guò)30%。

對(duì)于下調(diào)分紅率的原因，保利發(fā)展財(cái)務(wù)總監(jiān)周東利曾在去年的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上解釋道，隨著“三道紅線”等系列政策的出臺(tái)和落地，降低分紅、適當(dāng)提高自有資金儲(chǔ)備規(guī)模，是為了保持持續(xù)發(fā)展能力，為股東創(chuàng)造價(jià)值。

換言之，保利發(fā)展這些年要加速擴(kuò)張。有投資者認(rèn)為，保利發(fā)展算是少有的逆勢(shì)加杠桿的房企了，如果股東對(duì)保利發(fā)展未來(lái)的預(yù)期是擴(kuò)大市場(chǎng)份額，那就要接受分紅率的下降。

眾所周知，雖然頭頂“央企地產(chǎn)商一哥”的光環(huán)，但保利發(fā)展過(guò)去很多年一直略顯保守， 2012年之后掉出行業(yè)規(guī)模前三，幾乎常年保持在第五的位置。

2017年股東大會(huì)上，原保利發(fā)展董事長(zhǎng)宋廣菊曾對(duì)外稱保利發(fā)展將會(huì)在未來(lái)兩到三年回到行業(yè)前三，并立下“345戰(zhàn)略”，2017年要實(shí)現(xiàn)銷售額3000億元，2018年要實(shí)現(xiàn)銷售額4000億元，2019年沖擊5000億元。

為此，保利發(fā)展在2016年、2017年持續(xù)加大拿地力度，拿地金額分別為1214億元、2765億元，同比增幅高達(dá)85.1%、127.8%，拿地強(qiáng)度(當(dāng)年全口徑拿地金額/當(dāng)年全口徑銷售金額)分別為57.8%、89.4%，遠(yuǎn)高于2012年-2015年40%左右的水平。

進(jìn)入2018年后，保利發(fā)展的拿地節(jié)奏放緩，拿地強(qiáng)度回落，2018年、2019年的的拿地金額分別為1927億元、1555億元，同比分別下降30.3%、19.3%，拿地強(qiáng)度分別降至47.4%、33.7%。

在此背景下，保利發(fā)展的銷售增長(zhǎng)軌跡并未按宋廣菊的設(shè)想發(fā)展，2017年銷售金額同比增長(zhǎng)47.2%至3092億元，2018年同比增速下降至30.91%，銷售額達(dá)4048.17億元，2019年同比僅增長(zhǎng)14.09%至4618.48億元，2020年增速更是降至8.88%。

不過(guò)，從2020年開(kāi)始，在大多數(shù)同行都選擇減少拿地的背景下，保利發(fā)展開(kāi)始明顯發(fā)力，全年拿地金額達(dá)2353億元，同比增長(zhǎng)51%，拿地強(qiáng)度從2019年的33.7%提升至46.8%。

2021年，當(dāng)不少房企的已暫停拿地時(shí)，保利發(fā)展繼續(xù)保持一定的投資定力，全年拓展項(xiàng)目 145個(gè)，比2021年同期只少了一個(gè)，新增容積率面積2722萬(wàn)平方米，拓展金額1857億元，分別同比下降15%和21%。

與此同時(shí)，保利發(fā)展2021年拓展樓面地價(jià)為6821元/平方米，同比下降8%。

保利發(fā)展指出，2021年22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)行集中供地制度，土地出讓節(jié)奏發(fā)生變化?！肮颈３滞顿Y定力，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的首批供地中不追高、不盲從；在第二批、第三批供地?zé)岫认陆?、市?chǎng)回歸理性時(shí)，迅速加大投資力度，獲取了廣州、南京、廈門(mén)等低溢價(jià)率的優(yōu)質(zhì)地塊?！?/p>

“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，優(yōu)質(zhì)的國(guó)企央企脫穎而出，可以憑借自身的實(shí)力以及政策支持進(jìn)一步提升市占率。

從最關(guān)鍵的財(cái)務(wù)狀況來(lái)看，截至2021年底，保利發(fā)展有息負(fù)債規(guī)模為3382億元，同比增長(zhǎng)14%；凈負(fù)債率約為55%，同比減少2個(gè)百分點(diǎn)；扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率約為68%，同比減少1%；現(xiàn)金短債比則從2020年的1.82倍增加至2.65倍；綜合融資成本約 4.46%，較去年末下降31個(gè)基點(diǎn)。

在此背景下，已多年不再重提“重返前三”的保利發(fā)展，在年初2022年度工作會(huì)議上提出“進(jìn)三爭(zhēng)一”的新目標(biāo)。但在如今房地產(chǎn)行業(yè)尋求新發(fā)展模式的背景下，所謂的“進(jìn)三爭(zhēng)一”不能簡(jiǎn)單理解成銷售規(guī)模上的排名，將是多個(gè)維度的考量。

（文章來(lái)源：界面新聞）

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