根據(jù)國家衛(wèi)健委的數(shù)據(jù)，到2021年底，全國60歲及以上老年人口達到了2.67億，占總?cè)丝诘?8.9%；65歲及以上老年人口達到了2億以上，占總?cè)丝诘?4.2%。

(相關(guān)資料圖)

“十四五”時期，預(yù)計全國60歲及以上老年人口總量將突破3億，占比將超過20%，進入中度老齡化階段。2035年左右，60歲及以上老年人口將突破4億，在總?cè)丝谥械恼急葘⒊^30%，進入重度老齡化階段。

大規(guī)模老年人口的出現(xiàn)，同樣孕育著新的機會與可能。老年人不只是“弱勢群體”“被照護者”“醫(yī)藥高頻消費者”，同樣也是“經(jīng)驗豐富的勞動者或管理者”、“資產(chǎn)持有者”與“代際支持者”。

老年人還是房產(chǎn)交易中不可忽視的群體，積極培育支持老年住房交易市場，對推動我國社會經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。

近期，中國人民大學(xué)勞動人事學(xué)院白晨副教授團隊與貝殼研究院組成了一個聯(lián)合課題組(以下簡稱“研究團隊”)，調(diào)研了當(dāng)前我國老年群體住房交易的現(xiàn)狀及其行為特征，以此揭示老年人在我國住房資源配置與居住需求釋放中所扮演的重要角色及其發(fā)揮出的關(guān)鍵作用。

研究團隊嘗試提出了一個理解國內(nèi)老年人群體住房消費行為的新框架，“老年住房交易‘雙驅(qū)動’模型”。

所謂的“雙驅(qū)動”指的是影響老年人參與住房交易的兩個基本動因，一個是“居住改善”，即因居住條件“適老化”水平不高所產(chǎn)生的住房改善意愿；另一個是“代際支持”，即傳統(tǒng)家本位文化影響下老年人以住房為紐帶的“代際支持”意愿。

“老年人買房仍然要圍著子女轉(zhuǎn)，與子女就近居住，既能方便子女照料，同時也方便幫助子女照料孫輩?！卑壮繋ьI(lǐng)的研究團隊表示，通過調(diào)研來看，“代際支持”型的老年人住房交易占比更高，方便子女照看，或賣房為子女的生活提供支持成為不可忽視的重要因素。

看重醫(yī)療配套、離子女近

研究團隊選取上海、北京、南京、武漢、合肥等14個城市開展了問卷調(diào)研，總共回收了有效老年問卷5928份，中青年問卷3539份。

此次調(diào)研老年人群以本地城鎮(zhèn)老人、70歲以下低齡老人為主，且多為空巢或獨居老人，與子女或?qū)O子女多代同住的相對較少。從家庭收入來看，買房及賣房老年家庭月收入在3000元~5000元比例最高，接近四分之一。

調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)，不同于中青年群體，老年群體住房交易參與度隨年齡增長而下降，大城市老年二手房交易群體主力年齡段為60歲~65歲，買房和賣房的占比均在一半左右。

老年二手房交易群體在戶籍地本地化，以及工作單位在“體制內(nèi)”的特征更為突出。其中，老年買房和賣房群體中本地戶籍占比分別高出中青年群體13.9個、9.4個百分點；買房群體中，在政府機關(guān)或事業(yè)單位工作的老年人比例相對較高，較中青年群體高出了9.2個百分點。

老年群體大多偏好面積在70平方米~90平方米的兩居室。區(qū)位上，無論是買房還是換房，老年人為了獲得更好的交通醫(yī)療服務(wù)及周邊配套，也與中青年群體一樣，偏好在市中心及主城區(qū)買房。同時，老年住房資源呈現(xiàn)向中青年群體流動的趨勢。

老年群體選擇買賣兩居室的比例均在一半左右，其次為三居室；而中青年群體買賣兩居室的比重明顯低于老年人。

整體來看，老年群體買房或賣房的戶型面積要小于中青年群體，老年人買房在住房面積上選擇70平方米~90平方米居多，且老年人選擇購買50平方米~70平方米或50平方米以下面積住房的比例，明顯高于中青年群體。

多數(shù)老年人買房仍在市中心或主城區(qū)，其中選擇在市中心買房的比例略低于中青年群體，選擇在非市中心但仍在主城區(qū)買房的比例要高出中青年群體7.1個百分點。老年人在城郊區(qū)買房的偏好較低，獨居老人選擇在市中心買房的比例明顯更高。

從老年人出售房屋的區(qū)位來看，大多以市中心或非市中心的主城區(qū)住房為主，占比均超過4成，其中出售市中心住房占比高出中青年群體近10個百分點。而中青年群體賣房區(qū)位以非市中心主城區(qū)居多。

老年人買房看重小區(qū)的交通便利和就醫(yī)條件。就小區(qū)周邊而言，老年群體與中青年群體均看重“交通及日常生活便利度”。不同的是，老年群體更看重小區(qū)周邊就醫(yī)條件、是否能與子女或親友就近居住，選擇“有大醫(yī)院、就醫(yī)近”“與子女或親友離得近”的老年群體比例，較中青年群體分別高出29.4個、10.6個百分點。

老年人出售的住房更多流向了中青年群體，其中30歲及以下青年群體占比達到了29.7%，30歲以上至45歲中年人群占比最高，達到了52.1%。

另外，受貸款政策以及老年群體觀念影響，老年人全款買房的占比高達83.2%，高出中青年群體58.6個百分點。

老年群體買房首付資金主要來自個人積蓄、房產(chǎn)本金(賣房所得)的比例均超過4成，其中老年人以房產(chǎn)本金作為購房款的比例要顯著高于中青年群體。老年人依靠子女(父母)支持支付首付款的比例略低于中青年群體，親友借貸的比例略高于中青年群體。

在買房過程中，老年人中能做到獨立決策的比例較中青年群體低5.9個百分點。老年人買房決策受子女影響較大，其次受配偶影響。中青年群體買房決策受父母或配偶影響相當(dāng)。

受“二元驅(qū)動性”影響

隨著中國住房市場正逐步從“增量發(fā)展”轉(zhuǎn)入“存量優(yōu)化”，改善居住條件成為存量時代推動住房消費的“新剛需”。特別對老年人而言，“適老化”居住需求成為撬動其“二次”住房消費的重要杠桿之一。

一方面，城鎮(zhèn)老人對改善居住或周邊條件，提升老年生活品質(zhì)的需求，無疑將成為推動老年住房消費的重要力量。

另一方面，在居住屬性外，住房對老年群體同時也具有財產(chǎn)屬性，是老年人維系家庭關(guān)系的重要紐帶。中國老人有著較強的“家本位”觀念，房產(chǎn)是他們給子女乃至孫子女提供“代際支持”或者從子女那里獲得“代際支持”的重要保障。

這種“代際支持”需求可能有多種表現(xiàn)形式，有為與子女就近居住以便獲得更多的子女照料慰藉或方便協(xié)助照料孫輩的，有為支持子女買房(婚房等)或其他事由提供資金的，所有這些“代際支持”需求都可能轉(zhuǎn)化為老年人參與住房交易(換房或賣房變現(xiàn)的)的動因。

基于此，研究團隊提出了老年住房交易“雙驅(qū)動”模型。其一是“居住改善”，即因居住條件“適老化”水平不高所產(chǎn)生的住房改善意愿。該因素從本質(zhì)上講屬于“養(yǎng)老驅(qū)動型”，根本目的是為了改善老年人自身居住條件(既包括居內(nèi)條件，也包括周邊環(huán)境及配套)，提高養(yǎng)老品質(zhì)，為此老年人會選擇購買適老化條件更好的住房，或者通過出售老房子，換購適合自己居住的新房子。

其二是“代際支持”，即傳統(tǒng)家本位文化影響下老年人以住房為紐帶的“代際支持”意愿。該因素屬于“代際驅(qū)動型”，在這里老年人的住房成為維系其與子女(及孫子女)代際聯(lián)系的紐帶與保障。

受此驅(qū)動，一方面，老年人買房或換房往往是出于能夠與子女就近居住以便得到子女更好的照料或幫助子女照料孫輩；另一方面，房產(chǎn)作為多數(shù)老年人最值錢的資產(chǎn)，賣房變現(xiàn)成為老年人支持子女買房(成家、換房、孩子上學(xué)等)或者給子女提供現(xiàn)金支持的主要手段。

問卷調(diào)查顯示，超9成的老年人買房用于自己居住。在買房用于自己居住的老年人中，出于改善居住條件而買房的老年人最多，占比接近4成；改善住房周邊配套(如生活、醫(yī)療或交通條件)的次之，約12%左右的老年人為了追求恬靜生活，選擇遠離鬧市。

值得注意的是，四分之一的老年人買房則是更多出于“代際支持”目的，近2成老年人選擇在子女居住地附近買房，這些老年群體中，超6成老年人是為了方便子女照顧自己。

調(diào)查還顯示，大城市二手房交易中，老年群體賣房主要是以支持子女為目的，占比近一半。變現(xiàn)支持子女買房的老年人占比近3成，高出變現(xiàn)給子女分配財產(chǎn)或清償債務(wù)12.3個百分點。其中為子女賣房的老年人，主要支持子女“以小換大”改善居住和為子女購置婚房，有8.4%的老年人是為了讓子女和自己就近居住。

70歲以上高齡老人買房動因更突出地反映在改善居住條件及與子女就近居住方面，整體高于70歲以下低齡老人6.4個百分點。相比之下，低齡老人對改善周邊配套的需求更強。

“高齡和低齡老人在買賣房屋的動因上存在差異?！卑壮繋ьI(lǐng)的研究團隊指出，“低齡老人由于行動能力尚可，換房時更注重小區(qū)周邊生活便利度及醫(yī)療可及性；高齡老人由于行動相對困難，換房時往往更關(guān)注居住條件本身的改善，以及是否與子女就近居住，便于子女照料?！?/p>

研究團隊也進一步強調(diào)，大城市老年人參與二手房交易呈現(xiàn)出明顯的“二元驅(qū)動性”。“居住改善”型老年人，通過換房改善自己的居住及周邊條件，住房成為宜居、安享晚年的保障；“代際支持”型老年人，賣房變現(xiàn)是為子女換房，支持孫輩教育，給子女分配財產(chǎn)以及償還債務(wù)的重要(甚至是唯一)手段。

（文章來源：中國經(jīng)營網(wǎng)）

關(guān)鍵詞： 圍著子女轉(zhuǎn)