以亞奧商圈為核心的京北商業(yè)早已成為商業(yè)項(xiàng)目布局的高地。近日，北京商報(bào)記者從北辰集團(tuán)獲悉，旗下商業(yè)項(xiàng)目POLPAS北辰薈預(yù)計(jì)今年四季度入市。作為國(guó)家會(huì)議中心2期的配套商業(yè)項(xiàng)目，POLPAS北辰薈如何平衡亞奧商圈客群與會(huì)展流動(dòng)客群成為運(yùn)營(yíng)的看點(diǎn)。專家分析指出，現(xiàn)階段商圈內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，想要真正立足亞奧商圈，還應(yīng)在品牌層級(jí)、文化特色上下功夫。

四季度入市

伴隨會(huì)展業(yè)的復(fù)蘇，國(guó)家會(huì)議中心的業(yè)態(tài)更為豐富。由北辰集團(tuán)持有的POLPAS北辰薈將于年底正式在國(guó)家會(huì)議中心二期開(kāi)業(yè)。據(jù)北辰薈招商負(fù)責(zé)人透露，POLPAS北辰薈正處于品牌招商及內(nèi)部裝修階段，預(yù)計(jì)今年四季度入市。

【資料圖】

在記者實(shí)地走訪中看到，POLPAS北辰薈外立面主體已經(jīng)建造完成，場(chǎng)外草坪等基礎(chǔ)設(shè)施正在修整完善中。通過(guò)模擬沙盤(pán)記者了解到，POLPAS北辰薈地下一層主要為美食街區(qū)、超市、藝術(shù)空間等體驗(yàn)業(yè)態(tài)為主；一層主要為國(guó)際品牌、旗艦店及輕食餐飲；二層主要為運(yùn)動(dòng)休閑品牌及生活服務(wù)業(yè)態(tài)；三層主打商務(wù)宴請(qǐng)。同時(shí)，商場(chǎng)三層還將打造5000平方米的京北首個(gè)屋頂餐酒微醺體驗(yàn)街區(qū)。

據(jù)悉，POLPAS北辰薈總體量為5.5萬(wàn)平方米，覆蓋地下兩層、地上三層，預(yù)計(jì)引入品牌100余個(gè)。其中，零售、餐飲、體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比分別為30%、35%和35%。

除了商業(yè)規(guī)劃外，在國(guó)家會(huì)議中心2期中還將引入兩家五星級(jí)酒店，預(yù)計(jì)2025年底完工，其中，POLPAS北辰薈將通過(guò)二層連橋與酒店及國(guó)家會(huì)議中心2期場(chǎng)館連接。

瞄準(zhǔn)白領(lǐng)與會(huì)展客群

“目前，項(xiàng)目招商進(jìn)度已達(dá)50%，確定了一些國(guó)際品牌、運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)類品牌和餐飲品牌入場(chǎng)。該項(xiàng)目將以3-5公里內(nèi)的居住及周邊商務(wù)人員為主要輻射客群，所以POLPAS北辰薈沒(méi)有布局親子業(yè)態(tài)?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人向北京商報(bào)記者介紹。

POLPAS北辰薈所處的商圈為亞奧商圈，是北京市賽事、文化、國(guó)際交往的重要涉外窗口。公開(kāi)信息顯示，2023年國(guó)家會(huì)議中心已確定會(huì)展項(xiàng)目超400場(chǎng)。同時(shí)，隨著亞投行總部及中科院相關(guān)金融科研機(jī)構(gòu)的入駐，寫(xiě)字樓辦公用戶也越來(lái)越多。

“目前，項(xiàng)目周邊覆蓋住宅社區(qū)及寫(xiě)字樓客群超277萬(wàn)，將輻射3公里內(nèi)400余萬(wàn)會(huì)展人群以及25所院校帶來(lái)的約38萬(wàn)學(xué)識(shí)群體。同時(shí)，還有約1300萬(wàn)來(lái)‘鳥(niǎo)巢’‘水立方’旅游的旅游客群。”上述負(fù)責(zé)人透露。

除了商務(wù)、會(huì)展的功能之外，亞奧商圈更是北京市民日常、周末親子活動(dòng)和外地旅游消費(fèi)的熱門(mén)地。商圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目繁多，對(duì)POLPAS北辰薈而言將產(chǎn)生分流和制約的影響。其中，新奧購(gòu)物中心較早進(jìn)駐該商圈，以餐飲、百貨、親子消費(fèi)為主；新辰里也經(jīng)過(guò)多輪改造，輻射周邊社區(qū)；開(kāi)業(yè)不足半年的北投購(gòu)物公園主打體驗(yàn)業(yè)態(tài)，引入了森林動(dòng)物局、完美世界影城、探洞工廠等門(mén)店；DT51在品牌層級(jí)上更高，開(kāi)業(yè)初期就引入了20多個(gè)全國(guó)首發(fā)品牌，更有 GUCCI、BURBERRY、MAX MARA等奢侈品品牌進(jìn)駐。

有城市更新專家指出，會(huì)展客群多為商務(wù)消費(fèi)者，流動(dòng)性強(qiáng)，且特質(zhì)不一，這就要求商業(yè)項(xiàng)目有足夠多類型的品牌業(yè)態(tài)輻射消費(fèi)者。會(huì)展客群與POLPAS北辰薈看上的寫(xiě)字樓客群需求不同，會(huì)展客群對(duì)餐飲品牌要求更高，寫(xiě)字樓客群卻更加關(guān)注商業(yè)項(xiàng)目的便利體驗(yàn)，所以服務(wù)好哪類客群，是該項(xiàng)目需要深思的方向。

做好商圈增量

眾多商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)中，如果出圈或找到自己生存的空間，是POLPAS北辰薈最重要的課題。北京國(guó)際商貿(mào)中心研究基地首席專家賴陽(yáng)表示，目前來(lái)看，亞奧商圈有足夠的高端消費(fèi)人群和北京地標(biāo)景點(diǎn)，但同時(shí)商圈內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目眾多，且商業(yè)項(xiàng)目定位皆不同，POLPAS北辰薈想要破局亞奧商圈，必然要區(qū)別于商圈內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目獨(dú)特的項(xiàng)目發(fā)展特色。

2022年11月，北京市商務(wù)局發(fā)布《北京市商業(yè)消費(fèi)空間布局專項(xiàng)規(guī)劃》指出，亞奧商圈定位更新提升型城市消費(fèi)中心，在朝陽(yáng)區(qū)項(xiàng)目計(jì)劃中進(jìn)一步明確，未來(lái)將重點(diǎn)打造亞奧、朝青等城市消費(fèi)中心，建設(shè)成為匯聚國(guó)際大型賽事，加快新業(yè)態(tài)發(fā)展，建成品牌集聚、品質(zhì)高端、品位獨(dú)特的商業(yè)消費(fèi)集聚區(qū)。

賴陽(yáng)認(rèn)為，目前來(lái)看，POLPAS北辰薈能否引進(jìn)足夠有量級(jí)的品牌來(lái)支撐項(xiàng)目定位是當(dāng)下的運(yùn)營(yíng)難點(diǎn)。POLPAS北辰薈作為輻射白領(lǐng)客群的小體量商場(chǎng)，在品牌引進(jìn)方面相較于大宗購(gòu)物中心更具有引進(jìn)難度，所謂有量級(jí)的品牌并非是將現(xiàn)有的成熟品牌直接引進(jìn)，更應(yīng)該有超前的眼光對(duì)品牌進(jìn)行預(yù)判，只有更具有競(jìng)爭(zhēng)性的品牌矩陣優(yōu)勢(shì)才能有效幫助商業(yè)項(xiàng)目突圍亞奧商圈。

“現(xiàn)階段，亞奧商圈的寫(xiě)字樓項(xiàng)目較為分散。作為接軌國(guó)家會(huì)議中心的商業(yè)項(xiàng)目，未來(lái)POLPAS北辰薈更應(yīng)該在文化渲染上下功夫，通過(guò)引進(jìn)文化展覽、小劇場(chǎng)等體驗(yàn)業(yè)態(tài)進(jìn)行中西方文化交流。”上述城市更新專家指出，同時(shí)，在餐飲品牌上可通過(guò)引進(jìn)米其林餐廳、黑珍珠餐廳等具有一定規(guī)格的不同類型的餐飲品牌，滿足賽事、會(huì)議客群需求，體驗(yàn)文化屬性，或是POLPAS北辰薈突圍亞奧商圈，乃至在北京商業(yè)中體現(xiàn)獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的重要途徑。

（文章來(lái)源：北京商報(bào)）

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