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央行降準(zhǔn)降息房貸行業(yè)后市如何?房貸行業(yè)現(xiàn)狀及趨勢分析

房貸利率低至“零加點(diǎn)” 多地房貸利率創(chuàng)近三年新低

今年以來,房貸利率的下降已成為屢見不鮮的主旋律,尤以廣州、南京、杭州、蘇州等熱門城市為代表。個別城市甚至已經(jīng)出現(xiàn)了“零加點(diǎn)”的“貼地飛行”狀態(tài)。例如,蘇州某國有大行信貸人員直言現(xiàn)在已經(jīng)降到了“底線”,“不能再低了”。有蘇州地區(qū)房地產(chǎn)中介證實(shí),最近蘇州確實(shí)有不少銀行首套房貸款利率降到4.6%,與LPR持平。而近年來蘇州房貸利率的巔峰在2020年初左右,為6.12%?!斑@帶動了最近蘇州二手房市場的走熱,一個月里平臺上多了近萬套二手房。”上述中介表示,蘇州房貸利率全線觸底了,后續(xù)可能反彈回升,很多人都看上了這個短暫的窗口期。

房貸行業(yè)現(xiàn)狀

從2Q數(shù)據(jù)來看,大行中的建行和郵儲住房按揭貸款是超過32.5%,有調(diào)整的壓力,但是有兩年的調(diào)整期。而股份制銀行中的招行、興業(yè)有壓力,四年的調(diào)整期。而中小銀行中的成都、鄭州、西安、青農(nóng)有調(diào)整壓力相對比較大,也有4年調(diào)整期。

從上市銀行數(shù)據(jù)看,總計需要壓降7500億的按揭貸款,需要合計壓降的房地產(chǎn)行業(yè)貸規(guī)模是6400億。從而按揭需要壓降的規(guī)模更大,也是主要需要壓降類型。其中:大行和股份制壓降規(guī)模更大,按揭需要壓降的規(guī)模是3000、4200億,而房貸總計壓降規(guī)模是5500億。以建行和招行為例,說明下具體的上市銀行情況。

建行:按揭占比為34%,需要壓降1.5%,靜態(tài)看需要減少2400億的按揭貸款,整改期限為2年,每年需要壓減1200億;但是全部房貸占比37%,滿足監(jiān)管要求,無需壓降。

招行:按揭占比為24.52%,需要壓降4.5%,靜態(tài)看需要減少2100億的按揭貸款規(guī)模,整改期限為4年,每年需要壓減500多億;全部房貸占比為33%,需要壓降5.5%,靜態(tài)看需要減少2550億的貸款,結(jié)合按揭數(shù)據(jù)看,房地產(chǎn)開發(fā)貸也需要壓減,整改期限為4年,每年需要壓降638億。

按揭貸本身是性價比相對比較好的一塊資產(chǎn),因為其不良率相對比較低,而且資本消耗相對比較少,未來這種信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整必然是有可能提高銀行的不良率,同時加快資本消耗。從而在信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的過程中,銀行補(bǔ)充資本的壓力,其實(shí)是在隱性的增加。

目前住房按揭貸款的規(guī)模大概是34萬億,貸款余額預(yù)計大概是180萬億,住房按揭貸款占總量的比重是18%。如果按照整個行業(yè)平均的按揭貸款占比監(jiān)管上限為25%,全行業(yè)來看,住房按揭貸款依然有新增的空間,預(yù)計新增規(guī)模在12.6萬億。從而未來按揭貸款的規(guī)模仍將提高,居民杠桿率依然在提升,但是提升的速度將放緩。

房貸行業(yè)趨勢

今年以來,樓市利好消息頻發(fā),房地產(chǎn)市場氛圍及信貸環(huán)境邊際回暖,多地出現(xiàn)銀行個人房貸額度寬松、放款周期縮短以及房貸利率下降等現(xiàn)象。

受政策利率下降影響,本月(1月20日)新一輪LPR(貸款市場報價利率,可將其理解為貸款市場的基準(zhǔn)利率)有可能下降,尤其是近20個月未變動的5年期LPR報價可能下降,該報價正與購房者的房貸利率密切相關(guān)。

2022年政府工作報告明確提出5.5%左右的GDP增速目標(biāo),結(jié)合目前的經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境來看,近期降息的必要性已顯著加大,不排除同時降準(zhǔn)、降息的情況,以刺激總需求,穩(wěn)定信貸投放。

未來10年中國宏觀經(jīng)濟(jì)仍將有望保持穩(wěn)步發(fā)展,帶動房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上升。城鎮(zhèn)化已成為整個中國未來發(fā)展的必然趨勢,到2030年我國住房貸款要達(dá)到70%,未來近20年還將有約3億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。

不難看出,央行降低了政策利率。更令市場關(guān)注的是,這是自2020年3月調(diào)降7天逆回購利率、4月調(diào)降1年期MLF利率后,首次降低政策利率。

欲了解更多行業(yè)具體詳情,可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報告《2022-2027年中國住房貸款行業(yè)市場全景調(diào)研及投資價值評估研究報告》。

關(guān)鍵詞: 按揭貸款 今年以來 房地產(chǎn)市場

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