商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。

北京辦公樓市場(chǎng)租金實(shí)現(xiàn)三年來首漲

2022年第一季度，北京寫字樓新增供應(yīng)量環(huán)比回落，三個(gè)新交付項(xiàng)目體量總計(jì)15.1萬平方米。受春節(jié)、冬奧和疫情等影響，新租交易環(huán)比和同比均有下降，其中金融街、中關(guān)村、奧體和望京等子市場(chǎng)租賃需求均有縮減。

近日，2022年一季度北京辦公樓租賃市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，租金實(shí)現(xiàn)三年以來首次上漲;全市整體空置率連續(xù)下降，收至10.2%，創(chuàng)過去10個(gè)季度以來最低水平。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張斯亮預(yù)計(jì)，2022年全年租金漲幅達(dá)6.7%，市場(chǎng)將持續(xù)活躍，但隨著整體租金的回升，需求勢(shì)頭可能于年中暫時(shí)放緩。

報(bào)告顯示，一季度北京辦公樓租賃市場(chǎng)需求持續(xù)走強(qiáng)，總凈吸納量已接近157，000平方米——超過2020年全年凈吸納量的兩倍。8，000平方米以上的租賃需求對(duì)市場(chǎng)成交的貢獻(xiàn)尤其顯著，占總租賃成交面積的55%。一季度，金融企業(yè)擴(kuò)張性需求激發(fā)了租賃市場(chǎng)活力，某知名內(nèi)資金融企業(yè)在麗澤區(qū)域持續(xù)擴(kuò)張，新簽超3萬平方米面積。同時(shí)，來自TMT和大健康行業(yè)的需求也在推動(dòng)一季度租賃市場(chǎng)上行。

報(bào)告還顯示，一季度北京辦公樓市場(chǎng)整體空置率連續(xù)下降，收至10.2%，創(chuàng)過去10個(gè)季度以來最低水平。麗澤子市場(chǎng)空置率下降7.5個(gè)百分點(diǎn)，為一季度空置率環(huán)比下降幅度最大的子市場(chǎng)。同時(shí)，租金開啟全面復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。整體市場(chǎng)租金于一季度達(dá)到拐點(diǎn)，由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比上漲1.2%。九個(gè)子市場(chǎng)租金均保持平穩(wěn)或?qū)崿F(xiàn)正增長(zhǎng)，其中麗澤的租金環(huán)比增幅(7.5%)最大。

根據(jù)中研普華研究院《2022-2026年中國(guó)寫字樓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

2021年，商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有及運(yùn)營(yíng)面積均值為464.6萬平方米，同比增長(zhǎng)13.7%，增幅較2020年收窄1.0個(gè)百分點(diǎn)。2021年，百強(qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金及運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入均值為28.7億元，在上年低基數(shù)下，同比增長(zhǎng)20.2%，兩年平均增長(zhǎng)12.1%。

商業(yè)地產(chǎn)在提振消費(fèi)方面發(fā)揮著重要作用，隨著新冠肺炎疫情進(jìn)入常態(tài)化防控階段，2020年廣泛采取的租金減免政策逐步退出，代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金及運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入同比增速有所回升。

報(bào)告顯示，從成長(zhǎng)性看，300城商辦用地供需規(guī)?？s量。2021年，全國(guó)300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積為2.61億平方米，同比下降15.9%，成交面積為2.15億平方米，同比下降18.2%。在需求趨弱以及資金壓力增加等因素影響下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資布局更趨謹(jǐn)慎。同時(shí)，輕資產(chǎn)模式和收并購也成為企業(yè)拓展的重要方式。

廣州寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)多單大宗交易

今年一季度，廣州寫字樓市場(chǎng)錄得多單大宗交易。其中位于黃埔大道西的粵海金融中心T1棟，成交面積約68970平方米，由內(nèi)資保險(xiǎn)公司整棟購買。位于琶洲聚新街的小米大廈副樓，成交面積約23739平方米，由外資基金購得。位于番禺的保利大都匯寫字樓單日成交5236萬元，也是大宗交易。位于金融城的匯金中心，近期成交也多是千萬級(jí)以上的大單。

從2021年開始，隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定加快復(fù)蘇，大宗物業(yè)交易市場(chǎng)已顯著回暖。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2021全年內(nèi)地32城大宗物業(yè)成交總額達(dá)3326億元，同比上升65.9%，平均單筆12.7億元，成交宗數(shù)同比上升80%，市場(chǎng)熱度持續(xù)攀升，接近5年內(nèi)成交最高值。從成交資金看，內(nèi)資雖同比下降4個(gè)百分點(diǎn)，但仍以74%占據(jù)主導(dǎo)。TMT、生物醫(yī)藥及實(shí)業(yè)類企業(yè)為年內(nèi)主要自用買家，平均成交規(guī)模同比縮小，交易特征更偏向于實(shí)用性。另外可以看到，投資型交易占比擴(kuò)大，交易趨勢(shì)向明星項(xiàng)目集中，整體投資風(fēng)格更傾向保守穩(wěn)健。

2021全年，一線城市仍為全國(guó)大宗交易的主力城市，共占比逾58%。來自戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，廣州2021年大宗物業(yè)交易成交額為230億元，已恢復(fù)至疫情前水平。從成交物業(yè)來看，廣州的成交分布較為平均，辦公、商業(yè)及工業(yè)/物流屬性的業(yè)態(tài)成交額接近。這種回暖態(tài)勢(shì)延續(xù)到今年的一季度，廣州的寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)更加明顯。

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關(guān)鍵詞： 市場(chǎng)租金 商業(yè)地產(chǎn) 大宗交易