房企2022年1季度到期債務(wù)約2000億元,全年7900億元,債務(wù)壓力大。2021年底,中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議輪番定調(diào):保交樓是底線。2025年前后,中國(guó)潛在GDP增速將下滑到5-5.5%,技術(shù)創(chuàng)新是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的根本動(dòng)力。
截至 2022 年五月末,300 城住宅累計(jì)銷售面積 13228 萬(wàn)平方米,同比下降 48%。根據(jù)最新數(shù)據(jù),5 月300 城住宅銷售面積單月同比下降 52%,較 4 月數(shù)據(jù)提升 4pct,惡化程度有所趨緩。
西南財(cái)大發(fā)布的《中國(guó)家庭收入不平等報(bào)告》中,收入基尼系數(shù):2011年0.61,2015年0.62,2017年0.59;北大發(fā)布《中國(guó)民生發(fā)展報(bào)告2014》中,資產(chǎn)基尼系數(shù):1995年0.45,2002年0.55,2012年0.73;美國(guó)基尼系數(shù):2016年收入基尼系數(shù)0.45、資產(chǎn)基尼系數(shù)0.84;美國(guó)的儲(chǔ)蓄率18.7%(中國(guó)儲(chǔ)蓄率44.5%) ;基尼系數(shù):0.3以下表示比較平均;0.3-0.4表示相對(duì)合理;0.4-0.5表示收入差距較大;0.5以上表示收入差距懸殊。
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根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2022 年 1-5 月,商品房銷售面積50738 萬(wàn)平方米,同比下降23.6%;商品房銷售額 48337 億元,下降 31.5%。從單月同比口徑來(lái)看,5月商品房銷售面積和銷售額分別同比下降 31.8%、37.7%,分別較4 月數(shù)據(jù)提升7.2、8.9pct,惡化程度有所趨緩。從銷售均價(jià)上看,開發(fā)商降價(jià)力度較大,2022 年 5 月商品房銷售均價(jià)為9527元/平方米,較 2021 年 12 月數(shù)據(jù)下降 6%,連續(xù)三月保持較低水平。
據(jù)中研普華研究報(bào)告《2022-2027年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》分析
房企拓寬產(chǎn)業(yè)邊界,布局多元產(chǎn)業(yè)是大勢(shì)所趨。
一、基于地方產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和特色,充分理解上位政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策,發(fā)揮自身及所屬集團(tuán)多元的資源優(yōu)勢(shì),積極轉(zhuǎn)向地方新興產(chǎn)業(yè)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)。在幫助地方培育產(chǎn)業(yè)的同時(shí),獲取配套土地資源和產(chǎn)業(yè)政策支持,以開發(fā)、投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)一體化總包服務(wù)的方式獲取整體性收益,實(shí)現(xiàn)近中遠(yuǎn)期盈利平衡。
二、圍繞百姓消費(fèi)需求升級(jí),將自身過(guò)去作為地產(chǎn)配套的增值服務(wù)如物業(yè)、養(yǎng)老、教育、文旅、代建、健康等板塊進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化發(fā)展,打造獨(dú)立產(chǎn)業(yè)板塊,加大產(chǎn)業(yè)比重,延伸上下游產(chǎn)業(yè)鏈,并進(jìn)行批量復(fù)制,實(shí)現(xiàn)配套產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)化升級(jí)。
行業(yè)調(diào)控從供需兩端層層加碼
三道紅線影響:斷了房企借新債還舊債的路,房企債務(wù)壓力陡升,導(dǎo)致房企暴雷的重要原因;2.中小規(guī)模房企再難有彎道超車機(jī)會(huì),行業(yè)集中度會(huì)越來(lái)越高。
銀行兩道紅線影響:旨在降低地產(chǎn)行業(yè)對(duì)金融資源占用,供需兩端均遭遇資金收緊。2.開發(fā)貸總量控制,影響項(xiàng)目投資,間接導(dǎo)致房企前端投資拿地放緩;3.按揭貸款放緩,直接影響購(gòu)房需求
2021兩集中影響:“地多錢少”導(dǎo)致各城市土地市場(chǎng)冷熱不均,資金優(yōu)選核心城市拿地;2多數(shù)城市土地流拍,地方財(cái)政吃緊,被動(dòng)下調(diào)地價(jià),間接影響市場(chǎng)預(yù)期。
在需求端政策方面,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),進(jìn)入 2022 年已有超過(guò)20 個(gè)省份、75個(gè)城市出臺(tái)了上百次需求端放松政策,包括且不限于放松限購(gòu)及限售、下調(diào)首付比例、公積金首付比例下降、貸款條件放寬、住房補(bǔ)貼、優(yōu)化限價(jià)等支持性政策。隨著時(shí)間的推移,政策改善的城市能級(jí)開始逐漸上移,目前除北上廣深外,各城市均有放松政策出臺(tái)。 在融資端政策方面,在去年下半年以來(lái)民企融資通道不暢通的情況下,碧桂園、美的置業(yè)等優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)獲得了金融機(jī)構(gòu)的強(qiáng)力支持,取得了不同額度的銀行授信,打通了融資渠道。5 月,部分開發(fā)商被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選為示范民營(yíng)房企,行業(yè)的融資或迎來(lái)破冰時(shí)刻。
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關(guān)鍵詞: 同比下降 地產(chǎn)行業(yè) 商品房銷售