房企2022年1季度到期債務(wù)約2000億元，全年7900億元，債務(wù)壓力大。2021年底，中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議輪番定調(diào)：保交樓是底線。2025年前后，中國(guó)潛在GDP增速將下滑到5-5.5%，技術(shù)創(chuàng)新是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的根本動(dòng)力。

截至 2022 年五月末，300 城住宅累計(jì)銷售面積 13228 萬(wàn)平方米，同比下降 48%。根據(jù)最新數(shù)據(jù)，5 月300 城住宅銷售面積單月同比下降 52%，較 4 月數(shù)據(jù)提升 4pct，惡化程度有所趨緩。

西南財(cái)大發(fā)布的《中國(guó)家庭收入不平等報(bào)告》中，收入基尼系數(shù)：2011年0.61，2015年0.62，2017年0.59;北大發(fā)布《中國(guó)民生發(fā)展報(bào)告2014》中，資產(chǎn)基尼系數(shù)：1995年0.45，2002年0.55，2012年0.73;美國(guó)基尼系數(shù)：2016年收入基尼系數(shù)0.45、資產(chǎn)基尼系數(shù)0.84;美國(guó)的儲(chǔ)蓄率18.7%(中國(guó)儲(chǔ)蓄率44.5%) ;基尼系數(shù):0.3以下表示比較平均;0.3-0.4表示相對(duì)合理;0.4-0.5表示收入差距較大;0.5以上表示收入差距懸殊。

(資料圖片)

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022 年 1-5 月，商品房銷售面積50738 萬(wàn)平方米，同比下降23.6%;商品房銷售額 48337 億元，下降 31.5%。從單月同比口徑來(lái)看，5月商品房銷售面積和銷售額分別同比下降 31.8%、37.7%，分別較4 月數(shù)據(jù)提升7.2、8.9pct，惡化程度有所趨緩。從銷售均價(jià)上看，開發(fā)商降價(jià)力度較大，2022 年 5 月商品房銷售均價(jià)為9527元/平方米，較 2021 年 12 月數(shù)據(jù)下降 6%，連續(xù)三月保持較低水平。

據(jù)中研普華研究報(bào)告《2022-2027年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》分析

房企拓寬產(chǎn)業(yè)邊界，布局多元產(chǎn)業(yè)是大勢(shì)所趨。

一、基于地方產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和特色，充分理解上位政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，發(fā)揮自身及所屬集團(tuán)多元的資源優(yōu)勢(shì)，積極轉(zhuǎn)向地方新興產(chǎn)業(yè)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)。在幫助地方培育產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，獲取配套土地資源和產(chǎn)業(yè)政策支持，以開發(fā)、投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)一體化總包服務(wù)的方式獲取整體性收益，實(shí)現(xiàn)近中遠(yuǎn)期盈利平衡。

二、圍繞百姓消費(fèi)需求升級(jí)，將自身過(guò)去作為地產(chǎn)配套的增值服務(wù)如物業(yè)、養(yǎng)老、教育、文旅、代建、健康等板塊進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，打造獨(dú)立產(chǎn)業(yè)板塊，加大產(chǎn)業(yè)比重，延伸上下游產(chǎn)業(yè)鏈，并進(jìn)行批量復(fù)制，實(shí)現(xiàn)配套產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)化升級(jí)。

行業(yè)調(diào)控從供需兩端層層加碼

三道紅線影響：斷了房企借新債還舊債的路，房企債務(wù)壓力陡升，導(dǎo)致房企暴雷的重要原因;2.中小規(guī)模房企再難有彎道超車機(jī)會(huì)，行業(yè)集中度會(huì)越來(lái)越高。

銀行兩道紅線影響：旨在降低地產(chǎn)行業(yè)對(duì)金融資源占用，供需兩端均遭遇資金收緊。2.開發(fā)貸總量控制，影響項(xiàng)目投資，間接導(dǎo)致房企前端投資拿地放緩;3.按揭貸款放緩，直接影響購(gòu)房需求

2021兩集中影響：“地多錢少”導(dǎo)致各城市土地市場(chǎng)冷熱不均，資金優(yōu)選核心城市拿地;2多數(shù)城市土地流拍，地方財(cái)政吃緊，被動(dòng)下調(diào)地價(jià)，間接影響市場(chǎng)預(yù)期。

在需求端政策方面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入 2022 年已有超過(guò)20 個(gè)省份、75個(gè)城市出臺(tái)了上百次需求端放松政策，包括且不限于放松限購(gòu)及限售、下調(diào)首付比例、公積金首付比例下降、貸款條件放寬、住房補(bǔ)貼、優(yōu)化限價(jià)等支持性政策。隨著時(shí)間的推移，政策改善的城市能級(jí)開始逐漸上移，目前除北上廣深外，各城市均有放松政策出臺(tái)。 在融資端政策方面，在去年下半年以來(lái)民企融資通道不暢通的情況下，碧桂園、美的置業(yè)等優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)獲得了金融機(jī)構(gòu)的強(qiáng)力支持，取得了不同額度的銀行授信，打通了融資渠道。5 月，部分開發(fā)商被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選為示范民營(yíng)房企，行業(yè)的融資或迎來(lái)破冰時(shí)刻。

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