物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)到底怎么樣?全國(guó)房地產(chǎn)新開工面積在2019年達(dá)到高點(diǎn)，然后逐年下降。房屋竣工面積2021年達(dá)到高點(diǎn)，2022年同比大幅下滑。這意味著，未來物業(yè)管理潛在的規(guī)模增速將全面放緩。2022年1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積11.2億平方米，同比下降38.9%;2022年1-11月，房屋竣工面積5.6億平方米，同比下降19.0%。

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所謂物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。 物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進(jìn)行管理。

根據(jù)中研普華撰寫的《2022-2027年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》分析研究顯示

物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀

中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)將近7萬余家，住宅物業(yè)管理規(guī)模達(dá)到120多億平方米，主要一線城市物業(yè)管理服務(wù)收入占到當(dāng)?shù)谿DP的2.5%以上。2021年中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市數(shù)量為14個(gè)。

典型頭部房企2022年供貨大幅下降，將導(dǎo)致相關(guān)物企2023規(guī)模增速下滑。2022年，房企新增土地建面TOP100合計(jì)為1.2億平方米，同比下降76%。土地建面大幅下滑，新增可交付住宅面積也將大幅下降。意味著兩至三年后，物業(yè)公司可從地產(chǎn)母公司獲取的新增在管面積將大幅減少。2022年，房企操盤面積TOP100為4.1億平方米，同比下降46.4%。同樣意味著，一至兩年后地產(chǎn)公司可交付的新房物業(yè)管理面積可能減少近一半。

2018-2020年，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)保持了較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)規(guī)模不斷增長(zhǎng)。2018年行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模約16892億元，2020年達(dá)到21966億元，行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。2021年物管行業(yè)營(yíng)收規(guī)模為12688.1億元，同比增長(zhǎng)20.7%。其中，TOP100企業(yè)收入均值為27.53億元，同比漲27.9%。TOP10企業(yè)收入均值為90.09億元，同比漲31.7%，是百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值的3.27倍。從2021年?duì)I收的構(gòu)成來看，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)占比為20.51%、增值服務(wù)占比7.02%。增值業(yè)務(wù)在百?gòu)?qiáng)物業(yè)收入、利潤(rùn)結(jié)構(gòu)占比逐漸擴(kuò)大，企業(yè)收入利潤(rùn)增強(qiáng)前景空間大。

2022年全年商品房銷售額約為13.3萬億，銷售面積約為13.6億平米，行業(yè)規(guī)模重回2015年，彼時(shí)銷售面積為12.8億平米左右。對(duì)于未來，丁祖昱預(yù)判，未來十年住房增量需求將回落至100億平方米左右。相對(duì)過去十年住房增量減少32億平方米。

2022年以來，物業(yè)管理行業(yè)在資本市場(chǎng)上走勢(shì)仍然處于下行階段，但已趨于穩(wěn)定，行業(yè)的平均估值仍高于恒生指數(shù)。優(yōu)秀上市公司在不利的市場(chǎng)環(huán)境下仍表現(xiàn)突出，依靠高質(zhì)量增長(zhǎng)、穩(wěn)健的關(guān)聯(lián)企業(yè)和廣闊的市場(chǎng)前景彰顯價(jià)值。

截至2022年6月17日，物業(yè)管理行業(yè)共有59家主板上市公司，其中香港主板55家，A股4家。港股物業(yè)服務(wù)板塊總市值在2020年四季度一路高歌猛進(jìn)，進(jìn)入2021年之后維持高位，6月末突破萬億港元。但隨后迎來了較大幅度的調(diào)整，到2022年6月17日下降到4391.37億港元。

今年以來，全國(guó)多地都先后推出房地產(chǎn)寬松政策，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的發(fā)表數(shù)據(jù)，2022年1至2月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)3.7%。預(yù)期隨著改善需求的持續(xù)釋放，各線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步回暖及穩(wěn)建發(fā)展。

上市物企在管面積規(guī)模增速及營(yíng)收增速均在2021年末達(dá)到頂點(diǎn)，2022年半年報(bào)增速數(shù)據(jù)已明顯下探。結(jié)合2022年整體地產(chǎn)走勢(shì)，預(yù)計(jì)2023年上市物企的規(guī)模增速和營(yíng)收增速數(shù)值可能低于中報(bào)。2021年末，上市物企在管面積增速達(dá)到頂點(diǎn)47.84%，2022上半年在管面積同比增速為29.44%。上市物企營(yíng)收增速2021年底達(dá)到頂點(diǎn)44.3%，2022上半年增長(zhǎng)勢(shì)頭下行，同比增速為27.9%。

物業(yè)管理未來發(fā)展趨勢(shì)

在政策利好、技術(shù)迭代、人們普遍追求美好生活的時(shí)代大背景下，物業(yè)服務(wù)行業(yè)迎來新的發(fā)展機(jī)遇期。未來十年物管行業(yè)規(guī)模提升。

伴隨增速的下降，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)從拼規(guī)模走向拼產(chǎn)品、拼服務(wù)。物業(yè)在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)中的重要性日益提升。好產(chǎn)品、好服務(wù)軟硬結(jié)合，物業(yè)從設(shè)計(jì)前期介入、房企營(yíng)銷聯(lián)動(dòng)、房屋交付配合、提供品質(zhì)服務(wù)等各環(huán)節(jié)與地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)，形成產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)體系，增加企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)分散且競(jìng)爭(zhēng)激烈。為擴(kuò)大在管建筑面積，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，鞏固市場(chǎng)地位，大型物業(yè)管理公司通過內(nèi)生增長(zhǎng)及收購(gòu)方式積極加快擴(kuò)張步伐。為提高服務(wù)質(zhì)量，降低人工成本，物業(yè)管理公司傾向于加快人才團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，積累更多具備智能管理技能的人才。

物業(yè)提煉品牌服務(wù)體系，與地產(chǎn)集團(tuán)整體品牌形成合力。升級(jí)社群活動(dòng)，為地產(chǎn)項(xiàng)目加分。例如，綠城服務(wù)啟動(dòng)“四樂”服務(wù)，即康樂、學(xué)樂、歡樂、壽樂。融信集團(tuán)完成Hello社區(qū)品牌升級(jí)發(fā)布。碧桂園以“共喜樂”為核心，升級(jí)四大社區(qū)平臺(tái)。建發(fā)物業(yè)“2022鉆石月”以“鉆石服務(wù)”聯(lián)動(dòng)地產(chǎn)“鉆石品質(zhì)”等。

整體來看，物管行業(yè)仍然與房地產(chǎn)主業(yè)唇齒相依，行業(yè)穩(wěn)定性格局仍然有待進(jìn)一步強(qiáng)化。房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷艱難的下行周期，市場(chǎng)信心的缺失而引發(fā)的不確定性情緒，已延伸至物管行業(yè)，整體資本市場(chǎng)表現(xiàn)不盡如人意，股價(jià)、估值一路下行，隨著物管行業(yè)“走下神壇”，未來，行業(yè)繼續(xù)“擠泡沫”的同時(shí)，還需要穩(wěn)固根本。

受全球疫情、俄烏沖突以及中美激烈博弈等外部事件影響，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨隱憂，國(guó)內(nèi)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)不斷受到挑戰(zhàn)，香港資本市場(chǎng)也不能幸免，物業(yè)服務(wù)板塊在大盤整體帶動(dòng)下進(jìn)入下降通道。

但隨著房地產(chǎn)行業(yè)銷售增速放緩、融資渠道收緊，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力顯著增大，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了緩解危機(jī)，控制物業(yè)服務(wù)上市公司為其“輸血”，甚至鋌而走險(xiǎn)采取違規(guī)手段，為物業(yè)服務(wù)上市公司帶來經(jīng)營(yíng)隱患。但是整個(gè)物管行業(yè)仍處于高速發(fā)展的階段。在政策利好、技術(shù)迭代、人們普遍追求美好生活的時(shí)代大背景下，物業(yè)服務(wù)行業(yè)迎來新的發(fā)展機(jī)遇期。未來十年物管行業(yè)規(guī)模提升

想要了解更多物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展前景，請(qǐng)查閱《2022-2027年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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