日前，為激勵守信房企，煙臺放松了預售資金監(jiān)管政策，降低了守信房企的預售資金留存比例。

這與近期市場傳言的住房監(jiān)管部門將放寬開發(fā)商對商品房預售資金的使用相似。該傳言也引起市場廣泛關注。

不過，接受券商中國記者采訪的業(yè)內人士認為，以前預售資金監(jiān)管并未做出全國統(tǒng)一規(guī)定，類似煙臺等地對信用等級高的或有銀行保函的房企降低預售資金監(jiān)管比例，只是在有限的范圍內騰挪和優(yōu)化，不改變預售資金監(jiān)管加強的趨勢。預售資金監(jiān)管存在優(yōu)化空間，但放松不太可能。

煙臺降低預售監(jiān)管資金留存比例

1月18日，煙臺市住建局發(fā)布《關于對煙臺市2020年度守信房地產開發(fā)企業(yè)實施激勵措施的通知》。

《通知》稱，對守信企業(yè)落實相應激勵措施。對信用等級為AAA級開發(fā)企業(yè)，商品房預售監(jiān)管資金留存比例降低5個百分點(工程單體施工結束的不予減免)；對信用等級為AA級開發(fā)企業(yè)，商品房預售監(jiān)管資金留存比例降低3個百分點(工程單體施工結束的不予減免)。上述3%-5%的預售資金監(jiān)管解除后，須優(yōu)先用于農民工工資支付。該政策應用至2021年度新的信用等級評價結果出臺之日止。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，煙臺此次政策放松了預售資金監(jiān)管政策，和近期關于住房監(jiān)管部門政策放松的傳言有很大的相似性，值得行業(yè)的關注。

嚴躍進指出，煙臺此類政策充分體現(xiàn)了當前預售資金政策放松的導向，很大程度上也是房地產金融環(huán)境繼續(xù)趨于寬松的體現(xiàn)。通過此類預售資金政策的放松，將更好為房企創(chuàng)造更好的資金環(huán)境。同時，此類政策也和企業(yè)信用等級掛鉤，有助于激勵企業(yè)做高信用等級。

北京、成都等地已進行監(jiān)管優(yōu)化

對于商品房預售資金監(jiān)管政策，此前成都、北京等地已進行監(jiān)管優(yōu)化。

北京提出，開發(fā)企業(yè)可按單一樓棟或多樓棟分別申請用款，并將放款時限由過去的5個工作日縮短至2個工作日。如果開發(fā)企業(yè)出具現(xiàn)金保函額度和有效期可覆蓋開發(fā)項目的重點監(jiān)管額度和建設周期，可不進行預售資金監(jiān)管。

成都提出，未達到監(jiān)管額度但工程形象進度已達到《監(jiān)管辦法》規(guī)定支取節(jié)點，且賬戶內資金已超過該節(jié)點留存余額要求的，開發(fā)企業(yè)也可按節(jié)點支取多余部分資金。申請支取的多余部分資金可用于農民工工資支付。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，煙臺的優(yōu)化路徑和北京、成都一致，表現(xiàn)為因企施策。 在確保預售資金全部進入監(jiān)管賬戶、?？顚Ｓ玫那疤嵯?，使用上得到合理的優(yōu)化，既能保障用于項目建設，還能緩解企業(yè)的資金鏈。

預售資金監(jiān)管存在優(yōu)化空間但不會取消

日前，有傳聞稱，中國正在起草適用全國的規(guī)定，使房地產開發(fā)商更易獲得托管賬戶中的商品房預售資金，這是中國為緩解房地產業(yè)的嚴重資金短缺而采取的最新舉措。新規(guī)定將放寬開發(fā)商使用預售托管帳戶中的資金以協(xié)助履行債務、付款給供應商，以及做融資操作。

對此，李宇嘉接受券商中國記者采訪時表示，預售資金監(jiān)管存在優(yōu)化空間，但放松不太可能，嚴監(jiān)管是趨勢。

李宇嘉進一步指出，就預售資金監(jiān)管而言，《城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》并未做出全國統(tǒng)一規(guī)定，僅僅明確了要進行“專戶管理”、“?？顚Ｓ谩钡让鞔_的原則，指出“商品房預售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產管理部門制定。”地方出臺相應的“預售資金監(jiān)督管理辦法”和“預售資金監(jiān)督管理實施細則”等對預售資金監(jiān)管進行單獨規(guī)范。

“此次暴雷的企業(yè)，都存在隨意挪用或套取預售資金，項目難以交付，導致‘保交樓’成為樓市的新主題。所謂成也蕭何、敗也蕭何。過去，靠預售資金加杠桿，開發(fā)商實現(xiàn)了規(guī)模擴張。但也反過來導致了開發(fā)商過度加杠桿，并在監(jiān)管嚴格以后，出現(xiàn)了暴雷。”李宇嘉說，預售資金監(jiān)管強化，本質上回歸預售資金的本來面目，即專項用于項目建設、竣工和交付，維護購房者的利益。因為，這個錢，本來就是購房者的。開發(fā)商提前拿去，搞新項目、搞多元化。購房者交了首付，還要交著月供和利息，卻看不到房子，也住不進去。所以，嚴監(jiān)管是必須的。

李宇嘉指出，多數(shù)國家和地區(qū)均推行商品房預售，但對預售資金的監(jiān)管相對嚴格或采用購房者分期付款的方式，預售制度的融資功能較弱。如美國要求預售保證金存放在律師共管賬戶直至房屋建成，銀行在項目完工后才發(fā)放按揭貸款。所以，類似信用等級高的，有銀行保函的，可以降低監(jiān)管比例，但這只是在有限的范圍內騰挪和優(yōu)化，不改變預售資金監(jiān)管加強的趨勢。因為，過去太寬松了。

貝殼研究院高級研究員潘浩接受券商中國記者采訪時也認為，合理的資金監(jiān)管是必要的，去年下半年房企違約事件發(fā)生后，部分城市通過收緊預售資金監(jiān)管預防“交付風險”也能理解，但是也有城市出現(xiàn)了過度收緊的情況，這樣就讓房企在艱難時刻遭遇了更大的流動性壓力。無論是否出臺全國性政策，保持房企資金的適度流動性都是引領行業(yè)走出低谷的重要措施。

（文章來源：券商中國）

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