“今年1月，我終于選到了自己心儀的房子。現(xiàn)在深圳摘*，成為低風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域，我可以安心回家過(guò)年啦……”新晉成為星河天地業(yè)主的小王(化名)興奮地告訴記者。

臨近春節(jié)，深圳的街上，人明顯少了，有房沒(méi)房，大家都籌備著回家過(guò)年。魔幻了一年的深圳樓市在這兩周里，也慢慢安靜下來(lái)，幾無(wú)住宅項(xiàng)目獲批，也無(wú)新樓盤(pán)入市。從深圳市住建局房地產(chǎn)信息平臺(tái)公示的商品房成交(完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù))最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年第三周(1月17日-1月23日)，深圳新房與二手房成交量分別為941套和632套。

數(shù)據(jù)告訴我們：市場(chǎng)并沒(méi)有想象中那么差，深圳樓市成交量正持續(xù)小幅回升。但臨近春節(jié)假期，樓市成交量會(huì)進(jìn)入低價(jià)運(yùn)行階段。

市場(chǎng)沒(méi)有那么差

時(shí)間才剛剛進(jìn)入2022年，深圳的樓市便傳遞著寒冬的氣息。

1月2日，新年深圳第一個(gè)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目光明區(qū)的安聯(lián)尚璟府，353個(gè)單位認(rèn)籌僅15批，市場(chǎng)傳聞僅售幾套，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有明確否認(rèn)。

1月6日，龍華上塘的卓越柏奕府推售637套住宅，共229批客戶(hù)入圍，最后線(xiàn)上線(xiàn)下共售出約220套，去化率僅三分之一之多。

1月6日，位于觀瀾的御景華府開(kāi)盤(pán)，推售533套住宅，共108批客戶(hù)認(rèn)籌，開(kāi)發(fā)商沒(méi)公布銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，但僅五分之一的入圍人數(shù)來(lái)看，應(yīng)該也不理想。

1月15日，今年首個(gè)拿預(yù)售證的新盤(pán)星河天地五期線(xiàn)上選房，開(kāi)發(fā)商表示，248套房最后銷(xiāo)售逾6成，收金7.7億元，這已是2022年前后，去化成績(jī)較好的項(xiàng)目了。

有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，2022年上半年不會(huì)再有“日光盤(pán)”出現(xiàn)，新房的低迷正習(xí)慣性蔓延，未來(lái)這段時(shí)間，新盤(pán)打折、促銷(xiāo)都不稀罕。很多人由此認(rèn)為，市場(chǎng)如此差，深圳樓市將進(jìn)入快速下跌通道。

但深圳市住建局房地產(chǎn)信息平臺(tái)公示的商品房成交(完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù))最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年第三周(1月17日-1月23日)，深圳新房與二手房成交量分別為941套和632套，成交量正持續(xù)小幅回升。事實(shí)上，深圳新房和二手房早在開(kāi)年后第二周就雙雙迎來(lái)首波反彈。顯然，市場(chǎng)并沒(méi)有那么差，但臨近春節(jié)假期，成交量將進(jìn)入低價(jià)運(yùn)行階段。

回望2021年，得益于網(wǎng)紅盤(pán)的推動(dòng)，以及全年新盤(pán)供應(yīng)量井噴，深圳新房住宅成交創(chuàng)近六年新高，打新熱貫穿全年。尤其是去年上半年，市場(chǎng)延續(xù)了2020年的火熱態(tài)勢(shì)，打新熱持續(xù)，開(kāi)盤(pán)去化率持續(xù)處于高位。隨著政府管控加強(qiáng)，市場(chǎng)預(yù)期下降，供應(yīng)的大增，去年下半年，新房市場(chǎng)熱度呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。特別是四季度，雖然供應(yīng)大幅度增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)稅、大學(xué)區(qū)等政策箭在弦上，去化率逐漸下滑，跌至年內(nèi)低點(diǎn)，即便網(wǎng)紅盤(pán)也難售罄。年末，為了加快資金回籠，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏明顯加快，成交量出現(xiàn)一定程度反彈的現(xiàn)象，帶動(dòng)全年成交量及面積處于近六年來(lái)的最高位。

展望2022年，監(jiān)管層維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的決心保持不變，深圳中原研究中心分析認(rèn)為，繼12月全面降準(zhǔn)之后，1月份央行又降息，從之前官方表態(tài)看，在市場(chǎng)預(yù)期之內(nèi)。無(wú)論是17日逆回購(gòu)和MLF利率分別下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)到2.1%、2.85%；還是18日央行表示貨幣政策要充足發(fā)力，把貨幣政策工具箱開(kāi)得再大一些，避免信貸塌方，要靠前發(fā)力，前瞻操作，走在市場(chǎng)曲線(xiàn)的前面。降準(zhǔn)加降息預(yù)示了2022年穩(wěn)增長(zhǎng)將擺在更高的位置，同時(shí)對(duì)于低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也是強(qiáng)心劑，利率下滑、房企風(fēng)險(xiǎn)降低，加上穩(wěn)增長(zhǎng)發(fā)力，經(jīng)濟(jì)向好，市場(chǎng)信心也會(huì)增強(qiáng)。春節(jié)假期與疫情疊加影響，深圳市場(chǎng)平淡，但預(yù)計(jì)節(jié)后市場(chǎng)將逐步回暖。新房住宅方面，隨著房地產(chǎn)商為了盡快回籠資金，推盤(pán)節(jié)奏會(huì)進(jìn)一步加快，預(yù)計(jì)春節(jié)后成交量會(huì)進(jìn)一步上升。

二手房業(yè)主紛紛松口

相比去年新房成交創(chuàng)六年新高，深圳二手房市場(chǎng)基本處于冰封狀態(tài)，二手住宅成交創(chuàng)近15年的新低。房子流動(dòng)性明顯減弱，使得不少人擔(dān)心“站崗”，如何轉(zhuǎn)手是不少購(gòu)房者考慮的首要問(wèn)題。

“深圳二手房進(jìn)入了最難賣(mài)的時(shí)期?！鄙钲谝晃灰褟臉I(yè)多年的地產(chǎn)中介人員表示，現(xiàn)在的房子，掛牌也不一定能賣(mài)掉。在流動(dòng)性減弱的深圳二手房市場(chǎng)環(huán)境下，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，要賣(mài)房子只能選擇降價(jià)出售，越是難賣(mài)的房子，價(jià)格幅度越大。事實(shí)上，市場(chǎng)下行的預(yù)期下，一些業(yè)主已經(jīng)開(kāi)始松口。記者通過(guò)多個(gè)中介門(mén)店了解到，最近二手房的成交的確出現(xiàn)了回暖跡象，主要原因就是有許多賣(mài)家逐漸松口。經(jīng)歷了近一年的政策消化，有很多賣(mài)家逐漸將房?jī)r(jià)降至指導(dǎo)價(jià)以及指導(dǎo)價(jià)附近。

這其中，一些老牌名校片區(qū)的二手房?jī)r(jià)格也在下調(diào)。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，因名校概念幾度領(lǐng)漲深圳的八卦嶺片區(qū)，最新業(yè)主報(bào)價(jià)下調(diào)幅度為-1.2%，坐擁深圳最好的中小學(xué)百花片區(qū)下調(diào)幅度也達(dá)到了-1.0%。事實(shí)上，學(xué)區(qū)房的降幅早有苗頭，上述中介人員告訴記者，大學(xué)區(qū)及雙減細(xì)則推出來(lái)后，片區(qū)掛牌量明顯增多，部分著急的業(yè)主降價(jià)數(shù)百萬(wàn)也難以出售。

記者在南山、福田、寶安多片區(qū)采訪(fǎng)時(shí)，多位地產(chǎn)中介人員也表示，盡管目前二手房咨詢(xún)的客戶(hù)有所增加，但最終成交并不容易，觀望和謹(jǐn)慎依舊是當(dāng)下購(gòu)房者的心態(tài)，而大幅下調(diào)價(jià)格的也是少數(shù)著急出手的業(yè)主，更多業(yè)主也是觀望狀態(tài)，掛牌更多是在試探市場(chǎng)行情。目前來(lái)看，房?jī)r(jià)短期內(nèi)不會(huì)有太大的起色，房住不炒政策堅(jiān)定不移，房?jī)r(jià)漲幅受限。

分化是必然趨勢(shì)

由于深圳二手住宅市場(chǎng)持續(xù)低迷，項(xiàng)目一二手價(jià)格倒掛的價(jià)差正在縮小，投資客大量減少，購(gòu)房的更多是真正追求住房品質(zhì)和價(jià)值的買(mǎi)家，這樣的買(mǎi)家購(gòu)房更趨理性。

“現(xiàn)在市場(chǎng)沒(méi)那么火熱，房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)，不用擔(dān)心‘今天不下單，明天就漲上天’，倒是最好的買(mǎi)房時(shí)間。房子可以慢慢選，看準(zhǔn)就別猶豫?！毙呛犹斓氐男聵I(yè)主小王告訴記者，這是她第三次打新星河天地，一次因?yàn)榉e分不夠沒(méi)有入圍，后來(lái)入圍又沒(méi)有搖中，現(xiàn)在終于成功。對(duì)比三次打新，小王說(shuō)第一次最焦慮，感覺(jué)有錢(qián)也搶不到房子，手里的現(xiàn)金正快速貶值。

在2022年的第一個(gè)月，小王成功“上車(chē)”，不用再為買(mǎi)房而焦慮。越來(lái)越多的購(gòu)房者也明顯感覺(jué)到，去年上半年入不了圍的積分，在下半年就輕輕松松進(jìn)了場(chǎng)。輕而易舉的“選房票”，越來(lái)越多的新盤(pán)選擇，讓很多購(gòu)房者們有了新的糾結(jié)：明年會(huì)不會(huì)繼續(xù)降價(jià)？

這種糾結(jié)，并非空穴來(lái)風(fēng)。

去年，深圳第二批集中供應(yīng)地塊出來(lái)第一次推出來(lái)后突然收回，等再次掛牌，大部分地塊已調(diào)低了銷(xiāo)售的限價(jià)，最引人注目的前海的出讓地塊，銷(xiāo)售限價(jià)從之前的9.9萬(wàn)/平降到9.2萬(wàn)/平，降價(jià)7000元/平。之后的第三批出讓土地里面，又出現(xiàn)了9.2萬(wàn)/平的前海和限價(jià)8.5萬(wàn)/平的寶中地塊，都是熱門(mén)地塊。也就是說(shuō)，去年購(gòu)買(mǎi)的毛坯均價(jià)限價(jià)10.7萬(wàn)/平的前海樓盤(pán)，放到今年，同區(qū)域的新盤(pán)毛坯均價(jià)限價(jià)是9.2萬(wàn)/平，看得見(jiàn)的“降價(jià)”，那現(xiàn)在還要不要打新？要不要等？出讓地塊的限價(jià)持續(xù)下跌，讓購(gòu)房者的入市情緒再度降低。

每個(gè)市場(chǎng)的波動(dòng)期，歷史都已經(jīng)證明是剛需選房不錯(cuò)的買(mǎi)入時(shí)間，例如2009年初、2014年底、2019年底?，F(xiàn)在，深圳樓市重新進(jìn)入低迷期，但這一屆的購(gòu)房者顯然更加成熟和理性?！皼](méi)有看到市場(chǎng)有明顯回暖的趨勢(shì)，購(gòu)房者不會(huì)輕易做決定?！币晃环科鬆I(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人說(shuō)表示，深圳樓市內(nèi)部的分化現(xiàn)象才剛剛開(kāi)始，未來(lái)新盤(pán)有遭搶購(gòu)的也有賣(mài)不動(dòng)的，這都很正常。

有業(yè)內(nèi)人士建議，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，尤其是剛需者，任何時(shí)期都是買(mǎi)房的好時(shí)候，市場(chǎng)進(jìn)入下跌期，遇到喜歡的盤(pán)也別多糾結(jié)，畢竟，誰(shuí)能保證買(mǎi)在最低點(diǎn)？

（文章來(lái)源：證券時(shí)報(bào)網(wǎng)）

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