深圳樓市成交量再創(chuàng)新低。

券商中國(guó)記者獲悉，2月份，深圳二手商品住宅成交872套，同比下降76.53%。這是深圳二手住宅月度成交量首次跌破千套大關(guān)，創(chuàng)近15年新低。與此同時(shí)，在十大城市中，2月深圳二手房均價(jià)同比跌幅最大。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2月成交量的大跌主要受疫情沖擊影響，對(duì)今年的“小陽(yáng)春”不能有太大的期待，預(yù)計(jì)接下來(lái)到上半年，深圳樓市會(huì)處于一個(gè)觸底和緩慢回升的過(guò)程。

二手房成交量同比降近8成

券商中國(guó)記者從深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)了解到，2月，深圳一手住宅成交套數(shù)為1959套，環(huán)比減少45.2%，同比減少43%。

按面積統(tǒng)計(jì)，90平方米以下的成交有314套，90~144平方米的成交有1596套，144平方米以上的成交有49套。從成交區(qū)域來(lái)看，光明區(qū)成交占比最多，為33%；其次是寶安區(qū)，成交占比20.6%；第三是南山區(qū)，成交占比16%。

同時(shí)，2月深圳二手商品房成交為10.15萬(wàn)平方米(1034套)，同比下降72.89%。其中，二手商品住宅成交為8.17萬(wàn)平方米(872套)，同比下降76.53%。

從成交區(qū)域來(lái)看，寶安和龍崗并列第一，成交占比均為27%，羅湖位居第二，成交占比為17%。

業(yè)內(nèi)人士指出，繼1月跌破2000套后，2月深圳二手住宅成交量首次跌破千套大關(guān)，創(chuàng)近15年新低。

券商中國(guó)記者從深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)了解到，2月第一周正值春節(jié)假期，深圳樓市幾乎“零成交”。節(jié)后第一周，市場(chǎng)成交量逐步開始恢復(fù)，但距節(jié)前正常水平仍有一定差距，新房、二手房分別成交722、252套。節(jié)后第二周，市場(chǎng)成交量持續(xù)恢復(fù)，新房市場(chǎng)持續(xù)占據(jù)主導(dǎo)，其中，新房成交903套，環(huán)比增長(zhǎng)25%；二手房成交342套，環(huán)比增長(zhǎng)36%。節(jié)后第三周，新房成交量持續(xù)回升，二手房成交量則有所回落，其中，新房成交量928套，環(huán)比增長(zhǎng)8%；二手房成交僅307套，環(huán)比減少10%。

另外，從中指研究院發(fā)布的百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，十大城市中，除深圳新建住宅價(jià)格同比下跌0.31%外，其余城市同比均上漲。十大城市二手住宅平均價(jià)格中，8個(gè)城市同比上漲，2個(gè)城市同比下跌，深圳同比跌幅最大，為3.06%。

“小陽(yáng)春”還有嗎？

去年深圳首發(fā)的“2·8參考價(jià)”新政，讓深圳2021年全年二手房市場(chǎng)受到調(diào)控所帶來(lái)的陣痛。

對(duì)于2022年2月深圳的樓市成交量，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這么低的成交量，是受疫情沖擊的影響。疫情在深圳貫穿春節(jié)前后，有2個(gè)月了。近期，疫情明顯擴(kuò)大，很多小區(qū)和辦公區(qū)開始封閉，有的區(qū)域過(guò)戶登記點(diǎn)也暫停營(yíng)業(yè)了。所以，2月份的數(shù)據(jù)并不能真實(shí)反映市場(chǎng)情況，實(shí)際上，從帶看量來(lái)看，2月中旬二手房市場(chǎng)已經(jīng)有明顯上升，預(yù)示著樓市在探底、觸底和緩慢回升。

在李宇嘉看來(lái)，在上海、廣州已經(jīng)開始回升的情況下，深圳樓市的“小陽(yáng)春”不會(huì)缺席，只會(huì)遲到。

究其原因，李宇嘉認(rèn)為， 一方面，樓市的大環(huán)境開始好轉(zhuǎn)。最主要的是資金環(huán)境。比如，深圳首套房利率4.90%，在全國(guó)處于超優(yōu)惠的水平，貸款額度也在明顯增加。從過(guò)往情況看，只要資金環(huán)境友好，深圳的樓市就不會(huì)差。

另一方面，疫情之后，深圳估計(jì)在第一輪土地拍賣上，將進(jìn)行寬松調(diào)整，比如提高限制的銷售價(jià)格、降低出讓門檻，給市場(chǎng)讓利，吸引開發(fā)商拿地等，這些都會(huì)對(duì)樓市有一定的紓困作用。

不過(guò)，李宇嘉同時(shí)指出，對(duì)深圳今年的“小陽(yáng)春”不能有太大的期待。一方面，二手房參考價(jià)政策還會(huì)執(zhí)行下去，2020年下半年以后靠違規(guī)加杠桿炒起來(lái)的那部分物業(yè)，主要分布在后海、寶中、光明、沙井等區(qū)域，還有對(duì)口直升的學(xué)位房等，沒(méi)有了杠桿加持，很難有購(gòu)買力充足的接盤俠，這也是近期二手房連續(xù)陰跌的原因。

“二手房市場(chǎng)表現(xiàn)弱勢(shì)的話，對(duì)新房市場(chǎng)的制約很大。”李宇嘉說(shuō)，因?yàn)椋百?gòu)買力旺盛，主要是一二手房?jī)r(jià)格倒掛，導(dǎo)致“打新”熱潮。現(xiàn)在，盡管價(jià)格倒掛還存在，但對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期沒(méi)那么樂(lè)觀了，“打新”也就索然無(wú)味。另外，深圳近年來(lái)土地出讓限房?jī)r(jià)，后續(xù)很多新房供應(yīng)，價(jià)格都不高，很多購(gòu)買力覺(jué)得能買得到便宜的房子，就不太著急入市。

李宇嘉預(yù)計(jì)，接下來(lái)到上半年，深圳樓市會(huì)處于一個(gè)觸底和緩慢回升的過(guò)程，二手房交易量年中前后估計(jì)會(huì)探到4000套/月左右的水平，但還是低于5000套的分水嶺。接下來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，還要看疫情和政策。

不過(guò)，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，利率“放水”，多地“松綁”，但對(duì)深圳影響可能有限。因?yàn)橐陨钲跒榇淼臒狳c(diǎn)樓市城市，其預(yù)期影響甚大，必然要付出代價(jià)“以身作則”擔(dān)起調(diào)控不變的大旗。如按這個(gè)邏輯分析，宏觀環(huán)境的貨幣政策“利好”，也是基于滿足正常居住需求而言，所謂的“回暖”頂多是局部短時(shí)間段的正常需求釋放，但無(wú)法與以往熱點(diǎn)時(shí)期的行情相提并論。

（文章來(lái)源：券商中國(guó)）

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