內(nèi)容：

4 月15 日，滬深交易所分別就《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務指引第3 號-新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目(試行)(征求意見稿)》向市場公開征求意見，明確了REITs 擴募的相關(guān)機制安排。指引是滬深交易所規(guī)范和引導基礎(chǔ)設(shè)施基金存續(xù)期間新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目及相關(guān)的擴募、信息披露等事項的基本規(guī)則，主要規(guī)范準入條件、程序安排、信息披露管理及停復牌要求、發(fā)售和定價安排等，征求意見截止時間為4 月30 日。

點評：

REITs 擴募規(guī)則出臺、突顯市場化理念，更好形成投融資良性循環(huán)。擴募機制是REITs 產(chǎn)品的重要特性，是市場建設(shè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。當前公募REITs 產(chǎn)品存在稀缺性、呈供不應求局面，同時當前市場面臨流動性寬松、資產(chǎn)荒局面，REITs 擴募有利于滿足投資者穩(wěn)健類投資需求。《新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目指引》指出新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目，應當符合相關(guān)法律法規(guī)，投資運作穩(wěn)健，會計基礎(chǔ)工作規(guī)范，運作時間原則上滿12 個月，且持有的基礎(chǔ)設(shè)施項目運營情況良好，現(xiàn)金流穩(wěn)定。新規(guī)引入擴募機制，有利于平穩(wěn)二級市場價格，提高市場流動性。中長期看，REITs 擴募突顯市場化理念，有利于已上市優(yōu)質(zhì)運營主體依托市場機制增發(fā)份額收購資產(chǎn)，優(yōu)化投資組合，促進并購活動，提高資產(chǎn)配置效益，健全正向激勵體系，更好形成投融資良性循環(huán)。本次政策將加快REITs 發(fā)展，盡管當前REITs底層資產(chǎn)主要局限于基礎(chǔ)設(shè)施上(目前包括倉儲物流、收費公路、機場港口、水電氣熱、污染治理、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房等)，暫不涉及商場、寫字樓和酒店等業(yè)態(tài)，但我們預計REITs 擴圍將是漸進的，持有型業(yè)務快速發(fā)展正逐步到來。

指引涵蓋向原持有人、公開、定向三大方式，細化擴募規(guī)則，兼顧多方權(quán)益。從擴募對象看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs 擴募可向不特定對象發(fā)售(包括向原持有人配售、公開擴募)，也可向特定對象發(fā)售(即定向擴募)。1)向原持有人配售的，明確配售上限不超過配售前基金份額總額的50%；配售價格根據(jù)二級市場交易價格和新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的市場價值等有關(guān)因素合理確定價格；2)公開擴募的，可以全部或者部分向原持有人優(yōu)先配售，其他投資者參與余額認購，配售價格應當不低于公告招募說明書前20 個交易日或者前1 個交易日的二級市場均價；3)定向擴募的，每次發(fā)售對象不超過35 名，價格應當不低于前20 個交易日交易均價的90%，定向擴募的、6 個月內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；若屬于新購入項目原始權(quán)益人或者關(guān)聯(lián)方，18 個月內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。通過細化擴募規(guī)則，充分權(quán)衡原持有人、新投資者、原始權(quán)益人等多方利益，推動對投資者利益的保護以及基礎(chǔ)設(shè)施REITs 良性發(fā)展。

REITs 對房地產(chǎn)遠期影響：引導行業(yè)發(fā)展新模式，盤活存量項目、助力去杠桿。鑒于國際REITs 底層資產(chǎn)仍大多為商業(yè)地產(chǎn)，后續(xù)納入值得期待。短期而言，REITs 擴募利好倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園等現(xiàn)有資產(chǎn)盤活，已有上市主體規(guī)模實現(xiàn)穩(wěn)步增長；未來REITs 擴圍至商業(yè)地產(chǎn)后，對穩(wěn)定行業(yè)健康發(fā)展具備深遠意義。一方面，行業(yè)運營模式有望從重資產(chǎn)輕運營轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)重運營模式，開發(fā)+持有+管理鏈條更為成熟；另一方面，融資模式由短期債務化融資轉(zhuǎn)為更多長期的股權(quán)化融資，債務資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，幫助房企和地方政府去杠桿。

投資分析意見：REITs 擴募規(guī)則出臺，利好投融資良性循環(huán)，維持“看好”評級。REITs擴募利好基建類存量項目盤活，遠期擴圍可期、利于引導行業(yè)從重資產(chǎn)輕運營轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)重運營模式。政策早期利好房地產(chǎn)基金、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、基建類房企等，同時持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)房企未來將迎資產(chǎn)價值重估契機。我們維持判斷房地產(chǎn)行業(yè)供需兩端政策支持有望加速推出，并將推動行業(yè)格局優(yōu)化，集中度再提升，優(yōu)質(zhì)房企有望迎來量質(zhì)雙升。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，推薦：A 股：保利發(fā)展、金地集團、建發(fā)股份、中國建筑、新城控股、招商蛇口、金科股份、萬科A；H 股：華潤置地、中海外發(fā)展、龍湖集團、旭輝控股、建發(fā)國際、碧桂園；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：碧桂園服務、旭輝永升服務、華潤萬象、保利物業(yè)、中海物業(yè)、新大正、綠城服務、寶龍商業(yè)、新城悅服務。

風險提示：政策再收緊，銷售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。

（文章來源：上海申銀萬國證券研究所）

關(guān)鍵詞： REITs REITS 基礎(chǔ)設(shè)施 良性循環(huán)