12月26日，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT”)正式獲得注冊(cè)批復(fù)，成為我國(guó)首只民企倉(cāng)儲(chǔ)物流公募REITs。

據(jù)悉，智能倉(cāng)儲(chǔ)等物流基礎(chǔ)設(shè)施將有效服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)，在此背景下，近年來(lái)快速興起的直播電商也在積極探索并自建智能倉(cāng)儲(chǔ)。

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盤(pán)活倉(cāng)儲(chǔ)存量資產(chǎn)

申報(bào)材料顯示，“嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT”基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)包括位于重慶、武漢和廊坊的3處物流園區(qū)，合計(jì)建筑面積35.09萬(wàn)m2.項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定，出租率均達(dá)到100%即滿(mǎn)租狀態(tài)，租約期限均在5年左右，高于行業(yè)平均水平的3年。

申報(bào)文件顯示，該REIT募集項(xiàng)目均由京東100%持有，嘉實(shí)基金為公募基金管理人，委托京東產(chǎn)發(fā)(京東東鴻)為運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。該基金項(xiàng)目包括，京東重慶電子商務(wù)基地項(xiàng)目(中轉(zhuǎn)配送中心)一期項(xiàng)目、京東商城亞洲1號(hào)倉(cāng)儲(chǔ)華中總部建設(shè)項(xiàng)目、京東亞洲一號(hào)廊坊經(jīng)開(kāi)物流園項(xiàng)目。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)作為典型的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，投資回報(bào)期較長(zhǎng)，資金占用成本高，一定程度上限制了行業(yè)發(fā)展，而以倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)開(kāi)展公募REITs，有利于盤(pán)活存量資產(chǎn)，形成投資良性循環(huán)。

“REIT獲批意味著京東在建設(shè)智能倉(cāng)儲(chǔ)方面，未來(lái)將多了一個(gè)資金渠道，此舉是為了讓京東擺脫龐大的固定資產(chǎn)投資，利用金融，以及其他關(guān)聯(lián)方來(lái)共同建設(shè)一套完整的智能倉(cāng)儲(chǔ)系統(tǒng)，京東一直采取的是自營(yíng)為主的模式，倉(cāng)儲(chǔ)也是為電商自營(yíng)服務(wù)?！闭憬髮W(xué)國(guó)際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任盤(pán)和林如是表示。

實(shí)際上，上述倉(cāng)儲(chǔ)物流園資產(chǎn)只是京東近年來(lái)?yè)尀﹤}(cāng)儲(chǔ)等供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的一個(gè)縮影。

根據(jù)京東最新財(cái)報(bào)，截至2022年9月30日，京東集團(tuán)供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到1267億元(約178億美元)，同比增幅達(dá)到65%；其中，截至2022年9月30日，京東物流運(yùn)營(yíng)超過(guò)1500個(gè)倉(cāng)庫(kù)，包含云倉(cāng)生態(tài)平臺(tái)上的云倉(cāng)管理面積在內(nèi)，倉(cāng)儲(chǔ)總管理面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米。

值得一提的是，近期發(fā)布的《“十四五”現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》中也提到，要加快運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、流通加工、包裝、裝卸等領(lǐng)域數(shù)字化改造、智慧化升級(jí)和服務(wù)創(chuàng)新等。

在盤(pán)和林看來(lái)，對(duì)智能倉(cāng)儲(chǔ)而言，《規(guī)劃》完善了外部基礎(chǔ)設(shè)施的頂層設(shè)計(jì)?！皞}(cāng)儲(chǔ)系統(tǒng)并非獨(dú)立存在，其依托于物流運(yùn)輸系統(tǒng)，規(guī)劃在基礎(chǔ)設(shè)施體系化建設(shè)方面提出了具體的目標(biāo)，將有利于形成全國(guó)一體化的現(xiàn)代化物流體系，智能倉(cāng)儲(chǔ)在全國(guó)現(xiàn)代化物流體系小，既可以充分發(fā)揮功能，也能對(duì)外釋放倉(cāng)儲(chǔ)空間，成為全國(guó)現(xiàn)代化物流體系的重要組成部分?！?/p>

直播電商積極探索

一方面是京東等傳統(tǒng)電商巨頭不斷搶灘倉(cāng)儲(chǔ)等供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，另一方面，近年來(lái)快速興起的直播電商也在積極探索并自建智能倉(cāng)儲(chǔ)。

以辛選集團(tuán)為例，近期，該公司宣布智能云倉(cāng)在廣州和杭州的落地，目前智能云倉(cāng)峰值發(fā)貨能力累計(jì)可達(dá)120萬(wàn)單/天，峰值吞吐量1.2億件/月，平均存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為20天。

辛選方面告訴記者，集團(tuán)以供應(yīng)鏈為核心，已與7000+品牌、3000+優(yōu)質(zhì)工廠(chǎng)達(dá)成合作，而直播間的銷(xiāo)售存在體量龐大、短期爆發(fā)等特點(diǎn)，對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流的要求非常高，自建云倉(cāng)可以實(shí)現(xiàn)全鏈路把控，包括降本增效和提升消費(fèi)體驗(yàn)。“整體看，我們的云倉(cāng)發(fā)貨成本直接下降8%-10%，日均發(fā)貨商品件數(shù)同比增長(zhǎng)15%；訂單處理速度同比增長(zhǎng)30%；訂單發(fā)貨配送覆蓋全中國(guó)99%的區(qū)域；包裹發(fā)貨準(zhǔn)確率同比去年改進(jìn)至99.6%。”

值得一提的是，在近期消費(fèi)市場(chǎng)不斷回暖的背景下，辛有志年貨節(jié)單場(chǎng)完成帶貨超1400萬(wàn)單，這背后也將得益于智能倉(cāng)儲(chǔ)處理能力的支撐。

“直播電商布局智能倉(cāng)儲(chǔ)已成為行業(yè)趨勢(shì)，頭部電商都在深挖用戶(hù)體驗(yàn)?！毙吝x方面還透露，隨著集團(tuán)業(yè)務(wù)快速發(fā)展，目前華南倉(cāng)、華東倉(cāng)已經(jīng)逐漸不能滿(mǎn)足業(yè)務(wù)需求。未來(lái)公司將對(duì)自動(dòng)化倉(cāng)儲(chǔ)系統(tǒng)進(jìn)行升級(jí)，以及擴(kuò)大倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)體量，增設(shè)華北、東北、西南、西北等幾大倉(cāng)儲(chǔ)中心。

實(shí)際上，從行業(yè)角度看，直播電商布局智能倉(cāng)儲(chǔ)的一大背景是行業(yè)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。據(jù)星圖數(shù)據(jù)顯示，今年雙11全網(wǎng)交易額11154億元，同比+13.7%，其中綜合電商實(shí)現(xiàn)GMV9340億元，同比+2.9%，直播電商實(shí)現(xiàn)GMV1814億元，同比+146.1%，雖然總GMV不及綜合電商的五分之一，但呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

（文章來(lái)源：證券時(shí)報(bào)·e公司）

關(guān)鍵詞： 直播電商 REIT