今天是九月九重陽節(jié)，首先小編要祝愿全天下的老人，節(jié)日快樂，身體健康，安度晚年。

記得在初中的政治課本上，我們都是在討論日本或者歐美國家的人口老齡化問題，但沒想到僅僅十幾年的時間，我們國家就已經(jīng)大踏步地邁入了老齡化社會。

隨著社會的老齡人口增多，面對夕陽人群的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，逐漸成為了這個經(jīng)濟社會的朝陽產(chǎn)業(yè)。無論是從上層政策的構(gòu)建，還是社會各行業(yè)的參與，養(yǎng)老問題，已經(jīng)成為這個社會最具話題性的問題。

當前這個社會，為老年人提供了各種養(yǎng)老模式，養(yǎng)老金，養(yǎng)老院，以房養(yǎng)老等等，而今天，在重陽節(jié)這個特殊的節(jié)點，小編想跟大家談一下，當前風靡青島的養(yǎng)老地產(chǎn)。

政策為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開山鋪路

早在去年，就有政協(xié)委員在兩會提案中支持優(yōu)質(zhì)社會資本舉辦高端、個性化社區(qū)型醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老機構(gòu)，并提出在政策、法律上可以適當進行鼓勵和提倡。當前國內(nèi)經(jīng)濟重心持續(xù)上移，城市老齡化群體逾七成處于中高收入水平。這部分人群財務(wù)狀況穩(wěn)定，居家養(yǎng)老觀念更加超前，愿意付出更多的成本享受全方位的養(yǎng)老體驗，這部分人群將會成為未來養(yǎng)老消費市場中不可忽視的中堅力量。

而在青島沿海獨特的地理位置，一直都是各機關(guān)單位養(yǎng)老的首選地。這也為青島養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了優(yōu)良的條件。

今年9月17日，青島市民營經(jīng)濟局聯(lián)合市工業(yè)和信息化局、市海洋發(fā)展局、市衛(wèi)生健康委、市市場監(jiān)管局、市醫(yī)保局共同舉辦了“支持民營企業(yè)創(chuàng)意創(chuàng)新，驅(qū)動現(xiàn)代醫(yī)養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展”2020年第二季民營經(jīng)濟創(chuàng)意會，圍繞全市醫(yī)養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)實施戰(zhàn)略，加快培育具有較強競爭力的現(xiàn)代醫(yī)養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)體系，助力企業(yè)在青島發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

房企搶灘布局青島

追溯房地產(chǎn)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的淵源，可以從2012年開始。

2012年，保利(北京)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“保利地產(chǎn)”)試水養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，設(shè)立首個醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型長期照護機構(gòu)北京西山和熹會。2013年12月，保利地產(chǎn)在北京發(fā)布居家、社區(qū)、機構(gòu)“三位一體”養(yǎng)老戰(zhàn)略。

綠城中國控股有限公司(以下簡稱“綠城”)涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)比保利還早。2011年，綠城就組建學院式養(yǎng)老運營平臺“綠城頤樂教育公司”，運營管理頤樂學院。

而真正讓綠城的養(yǎng)老事業(yè)發(fā)揚光大的是始建于2012年的烏鎮(zhèn)雅園項目。位于浙江省桐鄉(xiāng)市烏鎮(zhèn)的雅園以養(yǎng)生養(yǎng)老、健康醫(yī)療、休閑度假三大主題為定調(diào)，是綠城學院式養(yǎng)老的一個進階。而3.5萬平方米的頤樂學院和7.3萬平方米的國際康養(yǎng)中心，進一步提升了老年人的居住條件。

由此來看，房企進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，更多的是摒棄傳統(tǒng)意義社區(qū)、居家養(yǎng)老，專為“中產(chǎn)階級”養(yǎng)老而生。所以養(yǎng)老地產(chǎn)布局的形成具有和房地產(chǎn)行業(yè)布局高度一致的特點。

而在青島，目前以融創(chuàng)為代表的頭部房企，已經(jīng)完成養(yǎng)老地產(chǎn)的搶灘布局。融創(chuàng)老總孫宏斌曾表示：青島是我們投資量最大的，我們在西海岸的總投資已經(jīng)超過3000億元。

除此以外，嶗山灣的國際生態(tài)健康城、城陽的綠地國科健康科技小鎮(zhèn)、西海岸的融創(chuàng)青島國際智慧健康城、即墨的泰康醫(yī)養(yǎng)健康小鎮(zhèn)、平度的店子醫(yī)養(yǎng)健康小鎮(zhèn)等區(qū)域的醫(yī)養(yǎng)項目，都是青島當前養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的代表。

盈利才是最大的問題

13萬億養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)機會重重，但問題也很明顯。

在供給端，分析報告指出，我國養(yǎng)老地產(chǎn)項目區(qū)域分布不平衡，養(yǎng)老項目主要集中在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，主要圍繞京津翼、長三角、珠三角、川渝四個經(jīng)濟圈形成養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。

然而，在上述四大養(yǎng)老地產(chǎn)聚集區(qū)，養(yǎng)老地產(chǎn)項目空置率依然較高。

其中，川渝地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項目空置率高達47.5%，京津翼和長三角地區(qū)空置率超過40%，珠三角地區(qū)空置率也達到36.9%。而一般養(yǎng)老院入住率需要達到75-85%才能實現(xiàn)盈虧平衡。較高的空置率導致大部分養(yǎng)老地產(chǎn)項目基本處于虧損狀態(tài)。

此外，研究還發(fā)現(xiàn)，我國養(yǎng)老地產(chǎn)融資成本、投資運營成本較高。相對比發(fā)達國家，REITs、ABS等是重要融資手段，尤其REITs聚集了大量低成本資金。相對而言，中國企業(yè)則難以獲得大額、低廉養(yǎng)老金支持。

關(guān)鍵詞： 養(yǎng)老地產(chǎn) 房企 布局