Q4 可能是今年地產(chǎn)股最好的投資時點

從9 月統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來看，行業(yè)基本面依然處于下行通道，但地產(chǎn)金融、調(diào)控政策邊際改善的曙光已現(xiàn)，政策拐點或?qū)⑾扔诨久婀拯c到來。我們認(rèn)為Q4 可能是今年地產(chǎn)股最好的投資時點，核心在于壓制地產(chǎn)股的兩座大山：

利潤率和政策，都有望出現(xiàn)邊際變化。我們建議從終局思維選擇頭部房企，享受估值修復(fù)空間，同時可以關(guān)注徹底轉(zhuǎn)型的部分房企。

產(chǎn)業(yè)鏈前端依然低迷，竣工大幅走弱

9 月開發(fā)投資自2015 年以來首次出現(xiàn)當(dāng)月同比負(fù)增長(剔除疫情影響的2020 年1-2 月)，除了源自產(chǎn)業(yè)鏈前端的低迷外，竣工端表現(xiàn)同樣不佳：1)土地市場熱度持續(xù)低迷。盡管第二批集中供地的逐步開展使得一二線城市住宅類土地成交規(guī)模同比有所恢復(fù)，但從溢價率、流拍率以及三四線城市成交情況來看，房企受制于融資環(huán)境惡化和銷售下行，拿地仍然較少。2)弱拿地+冷銷售，新開工依然低迷。3)竣工大幅走弱，或與部分房企資金鏈緊張導(dǎo)致項目不能如期竣工有關(guān)。

銷售依然低迷，按揭貸款和調(diào)控政策或?qū)⒂瓉磉呺H改善9 月銷售面積和銷售金額兩年平均降幅進一步擴大，銷售面積與2016-2020年的9 月相比，創(chuàng)出最低水平。隨著銷售持續(xù)下行，按揭貸款和調(diào)控政策均有望迎來邊際改善。按揭貸款方面，9 月底以來央行對于地產(chǎn)金融的表述有所緩和、能夠騰挪房貸額度的RMBS 發(fā)行規(guī)模創(chuàng)出年內(nèi)新高。調(diào)控政策方面，根據(jù)我們跟蹤，9 月以來重點城市調(diào)控放松政策出臺8 次，收緊政策出臺7 次，年內(nèi)放松政策數(shù)量首次超過收緊政策，暨長春后，哈爾濱也通過組合拳維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)。不過，同時需要關(guān)注房地產(chǎn)稅可能的試點擴大給當(dāng)?shù)?span web="1" target="_blank" data-code="90,BK0451">房地產(chǎn)市場帶來的不確定性。

銷售回款和融資渠道繼續(xù)走弱，央行地產(chǎn)金融表態(tài)趨于緩和9 月到位資金同比下降11.2%，連續(xù)3 個月同比下滑。具體來看：1)房貸集中度管控，疊加部分房企信用事件后部分銀行過度收縮房企額度，開發(fā)貸依然在收緊；2)銷售回款在銷售走弱、房貸額度管控下依然低迷；3)部分房企信用事件導(dǎo)致房地產(chǎn)信用環(huán)境持續(xù)惡化，境內(nèi)外債券、信托等融資渠道受阻。10 月15 日央行金融市場司司長鄒瀾指出央行、銀保監(jiān)會已于9 月底“指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放”，我們預(yù)計房企融資環(huán)境有望迎來邊際改善。

從終局思維選擇地產(chǎn)股

我們繼續(xù)重點推薦：1)財務(wù)報表健康，未來有望受益于融資優(yōu)勢，并且在多元化領(lǐng)域擁有前瞻布局的龍頭房企：萬科A、金地集團等；2)目前杠桿較高但未來有望改善，且土地儲備或者周轉(zhuǎn)能力擁有優(yōu)勢的房企：金科股份、中交地產(chǎn)、華發(fā)股份；3)更具備中長期配置價值的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司：旭輝永升服務(wù)、中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)、新大正、招商積余等；4)轉(zhuǎn)型房企：

魯商發(fā)展、華聯(lián)控股等。

風(fēng)險提示：疫情不確定性；行業(yè)政策不確定性；基本面下行；經(jīng)營風(fēng)險。

（文章來源：華泰證券）

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 行業(yè) 基本面 繼續(xù)