續(xù)今年新希望服務(wù)(03658.HK)登陸港股后，12月17日，同樣來自四川的德商產(chǎn)投服務(wù)(02270.HK)也正式在港交所敲鐘上市，全球發(fā)售價(jià)定為每股發(fā)售股份1.11港元，募集資金凈額約1.28億港元。

上市首日，德商產(chǎn)投服務(wù)開盤一度上漲近7%，此后由紅轉(zhuǎn)綠；截至收盤跌幅為5.41%。資料顯示，德商產(chǎn)投服務(wù)是一家物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營一體化服務(wù)提供商，致力于為中高端住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營服務(wù)。2021年5月31日，其在管建筑面積約為420萬㎡，其中在管住宅物業(yè)總建筑面積約190萬㎡，占在管建筑面積的44.7%。

近三年?duì)I收復(fù)合增長超40%

據(jù)招股書顯示，德商產(chǎn)投服務(wù)是一家為中高端住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營服務(wù)，2020年在成都市提供物業(yè)管理服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營服務(wù)的所有公司中，德商產(chǎn)投服務(wù)排名第五，市場份額為0.5%。

2018年至2020年期間，德商產(chǎn)投服務(wù)在管建筑面積從約50萬平方米，增加至約380萬平方米，年復(fù)合增長率約為175.7%。截至2021年5月31日，德商產(chǎn)投服務(wù)在管建筑面積約420萬平方米，仍保持穩(wěn)健增長態(tài)勢。

2020年，由德商集團(tuán)所開發(fā)的位于成都的住宅物業(yè)平均售價(jià)約為人民幣1.67萬元/平方米，高于同期成都住宅物業(yè)1.21萬元/平方米的平均售價(jià)。鑒于德商集團(tuán)在成都開發(fā)的住宅物業(yè)主要為中高端住宅物業(yè)，相關(guān)住宅業(yè)主需要更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，因此，德商產(chǎn)投服務(wù)可收取較高的物業(yè)管理費(fèi)。

根據(jù)弗若斯特沙利文資料顯示，2020年，德商產(chǎn)投服務(wù)在管物業(yè)平均物業(yè)管理費(fèi)為3.9元，較成都市物業(yè)平均物業(yè)管理費(fèi)2.6元高50.0%；較全國物業(yè)的平均物業(yè)管理費(fèi)1.9元高105.3%。其中，2020年，德商產(chǎn)投服務(wù)管理了若干新交付的德商集團(tuán)開發(fā)的住宅物業(yè)，該等新交付的住宅物業(yè)在管總建筑面積約為34.9萬平方米，2021年前5個月每平方米每月平均物業(yè)管理費(fèi)為人民幣6.1元。

在管面積爆發(fā)式增長的背景下，德商產(chǎn)投服務(wù)經(jīng)營業(yè)績也迎來了高速增長。2018年、2019年、2020年及2021年前5個月，德商產(chǎn)投服務(wù)錄得營業(yè)收入分別人民幣6396.4萬元、6911.6萬元、1.29億元及8915.9萬元，復(fù)合增長率超過40%；同時(shí)，該公司實(shí)現(xiàn)凈利潤分別為3139.4萬元、3104.3萬元、4219.3萬元及1000.3萬元，復(fù)合增長率接近17%。

預(yù)期2025年川渝物業(yè)市場900億

隨著中國西南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎成渝城市群的快速發(fā)展，2015年至2020年，成都地區(qū)物業(yè)管理公司在管總面積從6.35億平方米增加至8.1億平方米，年復(fù)合增長率為8.8%；預(yù)期到2025年，成都地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)公司的在管總面積將達(dá)到9.83億平方米，2020年至2025年的預(yù)期年復(fù)合增長率為5.4%。

從地域來看，德商產(chǎn)投服務(wù)的策略是聚焦川渝、深耕西部，2018年起，相續(xù)進(jìn)入廣東省、江蘇省和云南省，逐步布局全國市場。

就川渝地區(qū)來看，物業(yè)管理服務(wù)公司在管建筑面積從2015年的31.9億平方米增加至2020年的39.5億平方米，年復(fù)合增長率為4.4%。2020年，住宅物業(yè)的在管總建筑面積達(dá)到33.8億平方米，2015年至2020年的年復(fù)合增長為4.1%；2020年，非住宅物業(yè)的在管總建筑面積達(dá)到5.8億平方米，2015年至2020年的年復(fù)合增長率為6.6%。

展望未來，德商產(chǎn)投服務(wù)認(rèn)為，隨著川渝地區(qū)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，預(yù)期在管總建筑面積將持續(xù)增長。2025年，預(yù)期川渝地區(qū)的在管總建筑面積將達(dá)到46.7億平方米，2020年至2025年的年復(fù)合增長率為3.4%。

相對應(yīng)的是，2015年至2020年，川渝地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)公司的總收益從人民幣312億元增加至人民幣551億元，年復(fù)合增長率為12.0%；同期，住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)的總收益分別由人民幣202億元及110億元，增加至人民幣341億元和210億元，年復(fù)合增長率分別為11.1%及13.7%。德商產(chǎn)投服務(wù)預(yù)期，2025年川渝地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的總收益將達(dá)到人民幣924億元，2020年至2025年的年年復(fù)合增長率為10.9%。

（文章來源：證券時(shí)報(bào)·e公司）