政策加持后國內(nèi)REITs進入加速建設(shè)時期。我國REITs 的提出至今已有17年，從政策的發(fā)布頻率和產(chǎn)品的涉獵范圍可看出當下正值國內(nèi)REITs 加速建設(shè)時期。總趨勢來看，我國REITs 的發(fā)展經(jīng)歷了四個階段：階段一，2005 年-2014 年起步階段開始提出REITs 概念，并推動試點；階段二，2014 年-2019 年類REITs 發(fā)展階段類REITs 產(chǎn)品開始發(fā)行、開展基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)證券化試點，并鼓勵各類市場資金投資PPP 項目資產(chǎn)證券化產(chǎn)品；階段三，2019年公募REITs 試點開啟，高層先后發(fā)布40號文、586 號文等重要指導文件；階段四，自2021 年起，中國公募REITs 市場加速建設(shè)并實質(zhì)推進。國家發(fā)改委發(fā)布958 號文和1048 號文推動盤活存量資產(chǎn)、形成投資良性循環(huán)。近期的政策重在加快推進REITs，在細節(jié)和具體落地方面進行了多方面的細化，重點在于基礎(chǔ)設(shè)施REITs。從產(chǎn)品看，我國上市的公募REITs 產(chǎn)品表現(xiàn)均佳。在項目“愿入盡入、應(yīng)入盡入”的要求下，目前全國正在實質(zhì)性推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs 發(fā)行準備工作的項目接近百個。

海外的他山之石——選擇運營模式及資產(chǎn)投向。從模式上看，國際上一般有公司制和信托/基金制兩種REITs 的運營模式。美國是發(fā)展最早也是目前國際上最成熟的REITs 市場，美國REITs 主要采用公司制模式，此外還有傘型運營模式。除美國外，澳大利亞是全球第二大REITs 市場，主要采用的是信托結(jié)構(gòu)，亞洲主要采取上市信托制/基金制。從資產(chǎn)投向來看，北美發(fā)達市場REITs 投向較為平均，住宅、零售地產(chǎn)地位相對較高；歐洲發(fā)達市場國家REITs 投向更多向住宅和多元型傾斜；而亞洲發(fā)達市場國家REITs 投向中，多元型占大多數(shù)，此外辦公室也占比較多。各區(qū)域的運營模式以及投向都符合其自身的經(jīng)濟環(huán)境以及REITs 運營經(jīng)驗。鑒于我國公募REITs 尚在發(fā)展中，有專門管理人的運營模式更適合當下階段。逐漸拓展我國REITs 的投向領(lǐng)域也是大勢所趨，基于我國經(jīng)濟發(fā)展特點和現(xiàn)狀，建議重點關(guān)注房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等傳統(tǒng)領(lǐng)域。

“房住不炒”和基建發(fā)力下的未來將至。從數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)歷了增速逐級下降，基建投資還未大幅回暖。從房地產(chǎn)來看，中國房地產(chǎn)逐漸走向存量時代，高房價和房產(chǎn)企業(yè)高杠桿同在，嚴監(jiān)管政策影響下，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)運營鏈條受到挑戰(zhàn)，房企前端融資和拿地放緩有兩個效應(yīng)：其一，土地庫存下降，后續(xù)的建安投資減少；其二，地方政府土地出讓減少，地方政府資金壓力上升。傳統(tǒng)地產(chǎn)作為帶動經(jīng)濟增長的動能減弱，需啟動新鏈條來支撐房地產(chǎn)企業(yè)，保障性租賃住房和REITS 模式或成為新房地產(chǎn)鏈條的發(fā)力點。保障房方面，2022-2025 年新建加改造總規(guī)?？蛇_4.4 萬億元，年均超過1 萬億元，建議短期重點關(guān)注；長期REITs 或形成房地產(chǎn)新鏈條中重要一環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施方面，相關(guān)公募REITs 或擴圍擴量，短期機會建議重點關(guān)注。

風險提示：政策釋放不及預(yù)期，經(jīng)濟下行壓力較大，海外緊縮節(jié)奏超預(yù)期。

（文章來源：西南證券）

關(guān)鍵詞： 宏觀研究