深圳房企龍光也在近期暴露了流動(dòng)性危機(jī)。

3月17日，龍光集團(tuán)(03380.HK)與投資人召開懇談會(huì)，行政總裁賴卓斌表示，公司在2021年四季度的時(shí)候就感受到了行業(yè)面臨的壓力，但是沒想到流動(dòng)性的收縮這么快會(huì)落到自己頭上，對(duì)市場(chǎng)和形勢(shì)的判斷過于樂觀。

模糊不清的私募美元債傳言成為擊垮龍光的關(guān)鍵一擊。

進(jìn)入1月開始，市場(chǎng)便有消息稱，龍光集團(tuán)存在未披露的美元私募債，規(guī)模約20億美元到30億美元不等。龍光集團(tuán)在否認(rèn)美元私募債之后，又被指在投資者電話會(huì)議中表示其擔(dān)保的私募債不超過10億美元。

龍光的否認(rèn)又承認(rèn)無疑加大投資者的恐慌，使得龍光遭遇“股債雙殺”。

2月24日，龍光發(fā)行的多筆美元債出現(xiàn)暴跌，價(jià)格跌至60美分內(nèi)，多筆國內(nèi)信用債觸發(fā)臨停。股價(jià)方面，僅2月24日、25日兩天，龍光集團(tuán)市值一度跌去31%。

緊接著，龍光集團(tuán)被國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)、穆迪和標(biāo)普下調(diào)評(píng)級(jí)，公告發(fā)布前，已分別下調(diào)至CCC、Caa2 和 CCC-。

3月1日，瑞銀發(fā)表報(bào)告指出，龍光集團(tuán)表外債務(wù)可能達(dá)580億元至790億元，即2021年6月底報(bào)告凈負(fù)債的1.23倍至1.67倍，將其評(píng)級(jí)由“中性”降至“沽售”，目標(biāo)價(jià)由5.8港元下調(diào)至1.8港元。

瑞銀認(rèn)為，城市更新業(yè)務(wù)是龍光表外債務(wù)龐大的原因，因?yàn)樗且豁?xiàng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)緩慢的業(yè)務(wù)。該行估計(jì)，自2016年以來，該公司可能在城市更新項(xiàng)目上至少投資了530億元人民幣，如果龍光違約，可能會(huì)引發(fā)對(duì)其他擁有城市更新業(yè)務(wù)的房企再融資的擔(dān)憂。

終于，3月7日晚間，龍光通過境內(nèi)控股公司龍光控股承認(rèn)了有短期流動(dòng)性危機(jī)。

龍光控股在公告中表示，2022年3月，公司到期及回售期債券，或作為差額補(bǔ)足人的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品到期規(guī)模合計(jì)52.99億元。截至目前，公司已通過自有資金兌11.33億元，后續(xù)債券的兌付，公司會(huì)通過各種方式積極籌措資金。

DM數(shù)據(jù)顯示，龍光有12筆存量美元債，存續(xù)余額36.59億美元；19筆國內(nèi)債余額為205.6億元；此外，龍光還有6筆合計(jì)40.5億元的ABS。

龍光計(jì)劃于3月19日召開“19龍控01”的債券持有人會(huì)議。

界面新聞了解到，龍光目前提出的債券展期方案是：利息全額支付、分期付款、提供優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)增信等，還增加了對(duì)投資人的保護(hù)性條款，公司及實(shí)控人一起提供不逃廢債承諾，為債券辦理了可對(duì)抗第三人的質(zhì)押登記，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了無融資等權(quán)利負(fù)擔(dān)和向第三方轉(zhuǎn)讓限制等承諾，確保投資者的定向利益。

龍光表示，公司的基本面沒有改變：專注住宅主業(yè)，沒有做多元化；約85%的項(xiàng)目投資在大灣區(qū)和長三角，這些區(qū)域會(huì)是行業(yè)回暖后的直接受益者；公司面臨的只是流動(dòng)性問題，只要投資人給予理解，給予時(shí)間，時(shí)間換空間，錯(cuò)開償債高峰，一旦市場(chǎng)復(fù)蘇、銷售增強(qiáng)，優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)將開始為公司貢獻(xiàn)現(xiàn)金流，就能陸續(xù)兌付各類債權(quán)人。

目前龍光已梳理出30多個(gè)項(xiàng)目。截至3月，已盤活2個(gè)，回流資金約10億。同時(shí)，龍光已積極與國企、金融機(jī)構(gòu)對(duì)接，開展資產(chǎn)盤活處置工作，爭(zhēng)取全年凈回籠資金超120億。

3月8日，中海宏洋宣布擬以10.24億元收購龍光汕頭一在建住宅項(xiàng)目，該項(xiàng)目地塊是龍光于2020年6月以14.91億元的價(jià)格競(jìng)得。

從去年下半年開始，出險(xiǎn)房企的資產(chǎn)處置項(xiàng)目在增多。然而，有條件收購項(xiàng)目的房企動(dòng)作并沒有那么快。

中指院研究認(rèn)為，近期發(fā)行的幾筆并購債并未明顯體現(xiàn)出為出險(xiǎn)企業(yè)的項(xiàng)目紓困作用，反而成為房企為項(xiàng)目建設(shè)融資的新渠道。

穆迪認(rèn)為龍光集團(tuán)在2022年底前有大量即將到期或可回售的債券，其中在岸(含可回售)債券98億元人民幣，離岸債券3億美元。穆迪估計(jì)，盡管該公司計(jì)劃通過資產(chǎn)處置來償還債務(wù)，但考慮到其債務(wù)到期規(guī)模相當(dāng)大，該公司仍將面臨流動(dòng)性缺口。

穆迪預(yù)計(jì)，龍光集團(tuán)在項(xiàng)目層面持有的現(xiàn)金中，有很大一部分將用于項(xiàng)目層面的債務(wù)償還和建設(shè)費(fèi)用。因此，在融資環(huán)境緊張和投資者信心疲弱的情況下，由于沒有任何新的融資活動(dòng)，控股公司層面將沒有足夠的現(xiàn)金來償還到期債務(wù)。違約或債務(wù)重組的風(fēng)險(xiǎn)有所增

龍光集團(tuán)在房企中屬于比較激進(jìn)的序列，特別是在拿地方面。盡管龍光集團(tuán)老板紀(jì)海鵬在去年下半年決意不再投資拿地，消化已有土地儲(chǔ)備，但這判斷來得卻不夠及時(shí)。

以深圳市場(chǎng)為例，龍光集團(tuán)創(chuàng)造過不少百億地塊記錄。

2014年，龍光集團(tuán)斥資46.8億元拿下龍華單價(jià)地王，樓面地價(jià)超過2.5萬元/平方米；2015年9月，龍光以112.5億元競(jìng)得龍華紅山地塊，成為總價(jià)地王，樓面價(jià)1.3萬元/平米；2020年，龍光以115.97億元競(jìng)得前海地塊，樓面價(jià)為6.3萬元/平方米。

深圳市場(chǎng)一直給龍光帶來豐厚的回報(bào)，支持著其對(duì)千億規(guī)模的沖擊。

但不容忽視的現(xiàn)實(shí)是，伴隨著地價(jià)、建安成本的上漲，新房價(jià)格的嚴(yán)格限制，房企利潤率下滑已是不爭(zhēng)的事實(shí)，高價(jià)地塊能夠帶來的回報(bào)已不如從前。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年，龍光集團(tuán)的前海天境花園(即前海地塊備案名)銷售金額為116億元。

界面新聞曾了解到，前海天境入市帶來的利潤微薄，但龍光對(duì)深圳市場(chǎng)向來看重，補(bǔ)倉是必然行為，深圳市場(chǎng)去化快的特點(diǎn)能讓公司內(nèi)部資金快速滾動(dòng)。

基于此，龍光在2021年延續(xù)著在深圳市場(chǎng)大手筆拿地的行為。5月，龍光共斥資近80億元在深圳拿下光明宅地和西麗商住用地。

為拿下西麗地塊，龍光斥資69億元，曾一度讓在場(chǎng)不少業(yè)內(nèi)人士感到不解：深圳商辦市場(chǎng)去化差，該塊地要求建設(shè)大體量的商辦物業(yè)，對(duì)龍光的資金運(yùn)轉(zhuǎn)能力、商辦物業(yè)運(yùn)營能力，都有著較高要求。

彼時(shí)，對(duì)深圳市場(chǎng)頗為看好的龍光并不在乎。

樂有家研究中心顯示，深圳在2021年4月后新房市場(chǎng)開始降溫，5月成交量達(dá)到全年最低，僅有2677套，8月在高端項(xiàng)目入市帶動(dòng)下，成交量短暫上漲至5885套，此后又進(jìn)入冷靜期。經(jīng)歷幾個(gè)月的調(diào)整后，深圳市場(chǎng)率先回暖。10-11月成交量逐漸上漲，保持在4000-5000套的水平，但12月市場(chǎng)再次出現(xiàn)下調(diào)。

龍光集團(tuán)披露2022年2月未經(jīng)審核經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，截至2022年2月28日，龍光集團(tuán)歸屬公司股東權(quán)益的合約銷售額約為132.1億元，同比減少52.99%。

（文章來源：界面新聞）

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