10月26日，港龍中國地產(chǎn)集團有限公司(以下簡稱：港龍地產(chǎn))披露有關(guān)2022年到期的13.5%發(fā)行在外優(yōu)先票據(jù)的交換要約。

【資料圖】

據(jù)悉，港龍地產(chǎn)就身處美國境外的非美國人士持有的現(xiàn)有票據(jù)展開交換要約。交換要約按照交換要約備忘錄所載的條款并在其條件規(guī)限下作出。港龍地產(chǎn)已委托國泰君安國際及招銀國際作為交換要約的交易顧問；已委托Morrow Sodali Limited作為資料及交換代理。截至該公告日期，該現(xiàn)有票據(jù)的發(fā)行在外本金額為1.58億美元。

“如果能獲得債權(quán)方的交換要約通過，就目前國內(nèi)中小型民營房企所面臨的市場和融資環(huán)境而言，不失為較好的解決方案?！蓖哐芯吭嘿Y深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，一旦成功，公司可暫時緩解因債務(wù)兌付所導(dǎo)致的流動性壓力。

交換要約是否能通過存疑

從此次港龍地產(chǎn)所付出的代價來看，就于交換屆滿期限前有效交回且獲接納作交換的發(fā)行在外現(xiàn)有票據(jù)的每1000美元本金額而言，現(xiàn)有票據(jù)的合資格持有人將收取下列代價：新票據(jù)的本金總額1000美元；及應(yīng)計利息(約整至最接近的0.01美元，而0.005美元則向上調(diào)整)。新票據(jù)的限期將為364日，年利率將為13.5%。

“從利息變化來看，公司的誠意相對不足，不過債權(quán)人如何看就很難判斷了?！眳f(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖向《證券日報》記者表示，從當(dāng)下整體房地產(chǎn)市場大環(huán)境來看，對港龍地產(chǎn)不太有利。但對債權(quán)人來說，也許同意是較為有利的選擇。不過，該筆債務(wù)13.5%的利息不可謂不高，但這是公司必須要做的努力。

“交換要約能否成功與房企本身的基本面有著重要關(guān)系?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄向《證券日報》記者表示，據(jù)半年報顯示，港龍地產(chǎn)在負(fù)債方面仍面臨著不小的壓力，流動債務(wù)總額占比較高，現(xiàn)金及等價物勉強覆蓋短期借款。綜合來看，這筆美元債能否成功完成交換要約仍是未知數(shù)。

“比起實質(zhì)性違約造成無法在境外市場再融資相比，展期、交換要約等措施當(dāng)然更好。但這也只是暫緩償債壓力，若后續(xù)銷售能力難以跟上，償債壓力依然會如期而至。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向《證券日報》記者表示，今年以來，有不少房企展期條件無法通過，向投資人提出交換要約，即以現(xiàn)有票據(jù)交換為新發(fā)行票據(jù)，調(diào)整付息間隔或票面利率，以達到變相展期目的，以時間換空間，暫時獲得喘息，但這并不解決本質(zhì)問題。

對于債權(quán)人來說，同意展期或者交換要約，或許也是無奈之舉。嚴(yán)躍進稱，部分房企優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)處于抵押狀態(tài)，若強行向法院申請破產(chǎn)清算，最終費時費力，收效甚微。若能暫時達成一致，待市場熱度恢復(fù)，或許能如期收回本金，甚至更高的收益。

仍需多措并舉“開源節(jié)流”

若達成交換要約，可為開發(fā)商拉長還債期限，但若寄望于此而“躺平”仍不是好的出路，畢竟若想二次展期或交換要約，投資人就不會這么“好說話了”。

“交換要約只能暫時舒緩房地產(chǎn)公司還債的壓力，并不能化解房企的債務(wù)風(fēng)險，交換要約成功不等于房企有能力還債。”黃立沖表示，未來房地產(chǎn)市場的壓力仍不小，就算成功交換要約后，房企是否有能力償還利息或債務(wù)還是存疑的。

“房企仍需‘開源節(jié)流’，多措并舉充盈現(xiàn)金流，安排好利息償還工作，以免觸發(fā)實質(zhì)性債務(wù)違約?！毙ぴ葡楸硎?，對港龍地產(chǎn)來說，一是要做好銷售工作，盡管市場較為低迷，但只有銷售產(chǎn)品才能獲得資金回流，這是最重要且最根本的策略；二是戰(zhàn)略性縮減甚至放棄投資，減少支出；三是盤整現(xiàn)有資產(chǎn)，擇機進行處置，這是較為有效和快捷的回籠資金途徑。

對此，黃立沖也表示，房企自救之路并不好走，若流動性壓力較大，一要停止買地；二要降價回籠資金；三若是能找到戰(zhàn)投，需盡快啟動。

“當(dāng)務(wù)之急就是要增加現(xiàn)金流，通過出售旗下非核心資產(chǎn)等方式補充現(xiàn)金流，緩解債務(wù)壓力。”陳霄表示，同時，企業(yè)需在第四季度加快開發(fā)、保證供應(yīng)量，深化銷售渠道、加強營銷力度，提升去化能力，加速銷售額回流。

（文章來源：證券日報網(wǎng)）

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