繼廣宇發(fā)展、中國電建后，又有一家上市公司開始籌劃清空旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

11月15日晚間，魯商發(fā)展發(fā)布公告稱，擬將公司持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至控股股東山東省商業(yè)集團(tuán)有限公司或其所屬公司。公告顯示，本次交易如能順利完成，魯商發(fā)展將聚焦于生物醫(yī)藥；化妝品等大健康業(yè)務(wù)。

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業(yè)內(nèi)人士表示，近年來在宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀調(diào)控的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨發(fā)展疲軟和債務(wù)償還的雙重壓力，越來越多的房企謀求轉(zhuǎn)型發(fā)展。魯商發(fā)展置出地產(chǎn)業(yè)務(wù)，聚焦大健康領(lǐng)域，有利于降低資產(chǎn)負(fù)債率，提升盈利水平。

受公告內(nèi)容影響，魯商發(fā)展16-18日連續(xù)三天漲停。截至11月21日收盤，魯商發(fā)展再次漲停，每股報(bào)價(jià)11.58元，成交金額10.21億元，總市值117.72億元。

同時(shí)東吳證券、德邦證券、國金證券等給予魯商發(fā)展“買入”評級；中金公司、中信證券、華泰證券、國泰君安證券、華安證券等券商也紛紛發(fā)布研報(bào)。國泰君安認(rèn)為，過去因“地產(chǎn)+大健康”雙主業(yè)模式導(dǎo)致其估值有所折價(jià)，地產(chǎn)剝離后魯商發(fā)展有望理順組織架構(gòu)，聚焦大健康業(yè)務(wù)發(fā)展。

剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)降低資產(chǎn)負(fù)債率

在公告中，魯商發(fā)展表示，公司目前的主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；生物醫(yī)藥；化妝品；原料及衍生品、添加劑。通過本次交易，公司將名下房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)負(fù)債置出，剩余其他業(yè)務(wù)2021年收入合計(jì)約31億元，歸母凈利潤合計(jì)約2.5億元；2022年前三季度收入合計(jì)約25億元，歸母凈利潤合計(jì)約2億元。本次交易有利于改善公司資產(chǎn)質(zhì)量，提升公司可持續(xù)經(jīng)營能力和盈利能力，維護(hù)投資者利益。

資料顯示，魯商發(fā)展為山東省國資委旗下的大型國企，于2008年末借殼ST萬杰上市，主營業(yè)務(wù)也從化纖新材料、紡織品、片劑、膠囊、康復(fù)療養(yǎng)、醫(yī)療咨詢服務(wù)等，轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑康禺a(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營為主。

作為魯商集團(tuán)旗下唯一的地產(chǎn)上市平臺，其布局逐漸外拓至北京、上海、重慶、黑龍江等省市。但有數(shù)據(jù)顯示，其中超過50%的開發(fā)項(xiàng)目還是集中在山東省內(nèi)?？梢钥闯觯苑康禺a(chǎn)開發(fā)為主的魯商發(fā)展也經(jīng)歷了地產(chǎn)行業(yè)的黃金發(fā)展期。但隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀調(diào)控的雙向影響，魯商發(fā)展業(yè)績也在進(jìn)入2021年后開始下行。

據(jù)4月14日魯商發(fā)展2021年度報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入123.63億元，同比減少9.2%；利潤總額6.44億元，同比減少24.58%；歸屬股東凈利潤3.62億元，同比減少43.34%。其中地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入96.96億元，同比減少18.4%。全年實(shí)現(xiàn)合同銷售額146.45億元，同比減少16.78%，銷售面積137.11萬㎡，同比減少18.19%。

此外，今年前三季度魯商發(fā)展實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入85.29億元，同比增長34.33%；凈利潤1.54億元，同比下滑69.44%。受市場形勢等因素影響，魯商發(fā)展地產(chǎn)板塊實(shí)現(xiàn)簽約金額56.12億元，同比下降52.21%，新開工面積48.89萬平方米，同比下降58.74%。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)已逐漸成為魯商發(fā)展的“短板”。在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、企業(yè)增收不增利的情況下，剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，有利于魯商發(fā)展降低資產(chǎn)負(fù)債率，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

公告顯示，本次交易尚處于籌劃階段，具體交易標(biāo)的資產(chǎn)范圍、交易價(jià)格等要素均未最終確定，交易雙方尚未簽署任何協(xié)議，交易方案仍需進(jìn)一步論證和溝通協(xié)商。預(yù)計(jì)將自提示性公告披露日起六個(gè)月內(nèi)披露交易相關(guān)的預(yù)案或報(bào)告書(草案)。中國網(wǎng)地產(chǎn)將持續(xù)關(guān)注。

聚焦大健康領(lǐng)域化妝品業(yè)務(wù)增長快

置出地產(chǎn)業(yè)務(wù)之后，魯商發(fā)展將聚焦大健康領(lǐng)域。公告顯示，本次交易如能順利完成，公司將聚焦于生物醫(yī)藥；化妝品；原料及衍生品、添加劑等大健康業(yè)務(wù)。

值得注意的是，魯商發(fā)展想要?jiǎng)冸x地產(chǎn)業(yè)務(wù)、聚焦大健康領(lǐng)域的想法早有跡象。

從2016年起，魯商發(fā)展開始拓展大健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，搭建了“醫(yī)養(yǎng)康護(hù)游樂教”結(jié)合的多層次立體化的健康養(yǎng)老服務(wù)體系。

2018年以來，魯商發(fā)展先后通過資產(chǎn)置換受讓山東福瑞達(dá)醫(yī)藥集團(tuán)(全球透明質(zhì)酸研發(fā)和應(yīng)用領(lǐng)跑者)100%股權(quán)，并收購焦點(diǎn)生物(全球第二大玻尿酸原料商)60.11%股權(quán)，進(jìn)軍大健康產(chǎn)業(yè)。

2019年魯商發(fā)展制定生物制藥、生態(tài)健康“雙輪驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略，致力于構(gòu)建融合健康地產(chǎn)、生物醫(yī)藥、健康管理等領(lǐng)域的復(fù)合型健康產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，精耕生物醫(yī)藥和生態(tài)健康的細(xì)分領(lǐng)域，以醫(yī)藥、醫(yī)美、康養(yǎng)、投資為業(yè)務(wù)模塊，向綜合型健康生活服務(wù)集團(tuán)轉(zhuǎn)型。并于2019年完成上市公司名稱變更，由“魯商置業(yè)股份有限公司”變更為“魯商健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展股份有限公司”。

而今年8月30日在2022年半年度業(yè)績說明會(huì)上，魯商發(fā)展再次透露，定位國內(nèi)領(lǐng)先的大健康產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)營商，堅(jiān)決向大健康業(yè)轉(zhuǎn)型，尤其要向生物醫(yī)藥、化妝品、醫(yī)養(yǎng)、康養(yǎng)轉(zhuǎn)型。

隨著戰(zhàn)略推進(jìn)，大健康板塊現(xiàn)已成為魯商發(fā)展的重要增長引擎，其中化妝品業(yè)務(wù)發(fā)展迅速。據(jù)介紹，魯商發(fā)展化妝品業(yè)務(wù)持續(xù)推進(jìn)“4+N”品牌發(fā)展戰(zhàn)略，對外合作成立新銳品牌孵化平臺，共同打造、孵化潛力品牌；成立新平臺公司，整合自有資源，激活私域存量，提高轉(zhuǎn)化率和復(fù)購率。其中“4”是指四大主力品牌及相對應(yīng)的護(hù)膚技術(shù)賽道，即專研玻尿酸護(hù)膚品牌“頤蓮”，專注微生態(tài)護(hù)膚品牌“璦爾博士”，精準(zhǔn)護(hù)膚品牌“善顏”，以油養(yǎng)膚品牌“伊帕爾汗”。

據(jù)4月14日魯商發(fā)展2021年度報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)化妝品業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入14.95億元，同比增速為117.01%，毛利率為63.68%。此外，魯商發(fā)展三季度報(bào)告顯示，前三季度化妝品板塊營業(yè)收入14.29億元，毛利率58.56%。其中“頤蓮”品牌實(shí)現(xiàn)收入5.40億元，“璦爾博士”品牌實(shí)現(xiàn)收入7.45億元。

據(jù)悉，在化妝品方面，山東福瑞達(dá)生物股份有限公司進(jìn)一步夯實(shí)企業(yè)科研實(shí)力，正式啟用研發(fā)創(chuàng)新中心，并召開了第三屆皮膚微生態(tài)大會(huì)，推出行業(yè)首個(gè)皮膚微生態(tài)科學(xué)護(hù)膚平臺，聯(lián)合知名IP小黃人推出首款“小黃瓶&小黃人”聯(lián)名禮盒。該公司旗下“頤蓮”“璦爾博士”榮獲2022年度當(dāng)紅國潮品牌，“頤蓮”榮登2022年微博美妝V賞“年度人氣水乳”榜首，“璦爾博士”獲2022天貓金妝獎(jiǎng)峰會(huì)“金妝獎(jiǎng)”。

同時(shí)在醫(yī)藥方面，公司旗下山東明仁福瑞達(dá)制藥有限公司獲批山東省中藥制劑中試示范基地，榮獲“山東省高端品牌培育企業(yè)”稱號，入選2022年度國家知識產(chǎn)權(quán)示范企業(yè)。受疫情影響，醫(yī)藥板塊收入有所下滑，前三季度營業(yè)收入3.37億元，毛利率52.32%。

在原料及衍生產(chǎn)品、添加劑方面，公司旗下山東焦點(diǎn)福瑞達(dá)生物股份有限公司入選2022年度國家知識產(chǎn)權(quán)優(yōu)勢企業(yè)，申報(bào)的“一種含枸杞、透明質(zhì)酸鈉和茶籽油的護(hù)眼食品及其制備方法與應(yīng)用”獲得國家發(fā)明專利；山東福瑞達(dá)生物科技有限公司納他霉素與乳酸鏈球菌素通過歐盟BRC認(rèn)證。前三季度原料及衍生產(chǎn)品、添加劑板塊營業(yè)收入2.32億元，毛利率32.47%。

去地產(chǎn)化加速房企探索發(fā)展新模式

在房地產(chǎn)行業(yè)增長乏力的背景下，選擇轉(zhuǎn)型發(fā)展的房企并非一家。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，廣宇發(fā)展、中國電建、廈門國貿(mào)、奧園美谷、大港股份、中天金融等企業(yè)已紛紛轉(zhuǎn)變發(fā)展賽道。

其中，2021年12月，廣宇發(fā)展連發(fā)96條公告，宣布將與魯能集團(tuán)、都城偉業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)置換。交易完成后，廣宇發(fā)展將持有魯能新能源100%股權(quán)，并全面退出房地產(chǎn)市場，主要業(yè)務(wù)將變更為風(fēng)能和太陽能的開發(fā)、投資和運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)回流現(xiàn)金132億元。

2020年11月27日，廈門國貿(mào)發(fā)布五年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要，宣布將逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)板塊獨(dú)立發(fā)展?！皯?zhàn)略規(guī)劃綱要”顯示，在未來五年，公司將以供應(yīng)鏈管理和金融服務(wù)作為核心賽道，同時(shí)積極投資發(fā)展大健康等戰(zhàn)略新興業(yè)務(wù)。

奧園美谷也于2020年宣布將退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)，聚焦醫(yī)美行業(yè)，將公司打造成健康美麗產(chǎn)業(yè)的上市平臺。去年6月23日，奧園美谷更是發(fā)布重大資產(chǎn)出售預(yù)案，其將以10.2億元轉(zhuǎn)讓京漢置業(yè)100%股權(quán)、北京養(yǎng)嘉100%股權(quán)、蓬萊養(yǎng)老35%股權(quán)。收回現(xiàn)金用于醫(yī)美產(chǎn)業(yè)投入。

此外，中天金融發(fā)布公告稱，稱擬180億元向佳源創(chuàng)盛出售旗下中天城投100%股權(quán)。自2017年定下“綠色實(shí)業(yè)金融服務(wù)”的戰(zhàn)略后，中天金融一直在不斷出售其旗下的地產(chǎn)板塊。

業(yè)內(nèi)人士表示，未來或許還會(huì)有更多房企跟進(jìn)。隨著房地產(chǎn)市場的增速放緩，房企的多元化經(jīng)營也將被戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型所取代。

（文章來源：中國網(wǎng)地產(chǎn)）

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