投資人、財(cái)務(wù)咨詢師和低風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)金流投資實(shí)踐者賈斯汀·唐納德，通過投資在38歲時(shí)獲得了足夠的被動(dòng)收入，讓自己和妻子詹妮弗告別職場(chǎng)，按照個(gè)人真正喜歡的方式生活，同時(shí)被《企業(yè)家》雜志稱為“投資界的下一個(gè)沃倫·巴菲特”，他自稱為“生活方式投資者”。

他對(duì)金錢的看法與別人迥然不同，他在書中強(qiáng)調(diào)了一點(diǎn)：不要隨大溜。大多數(shù)人都在負(fù)債，而不是在積累財(cái)富。他在書中講到，投資成功的關(guān)鍵是，擁有類似“十條戒律”那樣的準(zhǔn)則來指導(dǎo)你的投資決策，你的準(zhǔn)則能讓你在深思熟慮之后進(jìn)行投資，不感情用事，本文選摘自賈斯汀·唐納德的新作《財(cái)務(wù)自由快車道》。

戒律1:生活方式第一

(資料圖片僅供參考)

你的投資收益應(yīng)該是真正的被動(dòng)收入，而不是付出時(shí)間換來的收入。被動(dòng)收入是指你在睡覺或放空時(shí)也能獲得的收入。

作為一名生活方式投資者，最令人興奮、最美妙的事就是，你可以按照自己的方式和意愿生活。自由方程式能讓你主動(dòng)創(chuàng)造你想要的生活，而不是讓你的生活放任自流。有意識(shí)地規(guī)劃你想要的生活，是成為一名生活方式投資者的第一步。

那么自由方程式是什么呢？

時(shí)間 + 金錢 + 人際關(guān)系 + 影響力 = 生活方式投資者的自由。

希望從今天開始，你可以成為一名成功的生活方式投資者。你已經(jīng)明確了自己的自由愿景?，F(xiàn)在你要做的是弄清楚實(shí)現(xiàn)愿景的方法。

戒律2:降低風(fēng)險(xiǎn)

關(guān)于投資的一個(gè)事實(shí)是，沒有什么是百分之百保險(xiǎn)的。你早晚會(huì)虧損。然而，作為一名生活方式投資者，如果能夠?qū)W會(huì)運(yùn)用相關(guān)的原則和戒律，了解如何疊加使用這些策略，你就能大大降低風(fēng)險(xiǎn)。讓我們先來看一看降低風(fēng)險(xiǎn)的策略清單。

降低風(fēng)險(xiǎn)的策略清單：

自學(xué)投資知識(shí)，了解你決定投資的具體項(xiàng)目。

做有抵押物支持的投資(抵押物的價(jià)值最好至少是貸款金額的2倍，謹(jǐn)慎一點(diǎn)兒)。

創(chuàng)造性地使用各種不同的抵押物，如房地產(chǎn)、應(yīng)收賬款、存貨、設(shè)備、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、股票和應(yīng)收票據(jù)等。

匹配強(qiáng)有力的法律文件，從而防范風(fēng)險(xiǎn)，保障協(xié)議條款。

確保你對(duì)資產(chǎn)擁有優(yōu)先擔(dān)保權(quán)或第一留置權(quán)(這意味著你將優(yōu)先獲得償付，在投資中處于最安全的位置)。

改進(jìn)擬定條款，使之對(duì)你有利，并降低一些風(fēng)險(xiǎn)。

設(shè)法讓對(duì)方預(yù)付點(diǎn)數(shù)或費(fèi)用。

如果放貸，就啟用績效標(biāo)準(zhǔn)，只有借方達(dá)到這個(gè)績效標(biāo)準(zhǔn)，貸方才會(huì)發(fā)放總貸款金額的一部分，以此限制借方可獲得的貸款金額。

訂立契約，把它當(dāng)成價(jià)值衰退的防護(hù)欄；業(yè)績一旦開始下滑，你就可以更改協(xié)議條款，讓對(duì)方立即償付貸款。

把個(gè)人擔(dān)保當(dāng)成保證投資安全的一種方式。如果對(duì)方違約，那么你有權(quán)追索他們擁有的其他資產(chǎn)，從而收回你的投資。

試試股票質(zhì)押，這是另一個(gè)保證投資安全、提高對(duì)方履行合同條款概率的妙招。

在你的合同中添加違約利率條款。一旦有人違約，利率就會(huì)自動(dòng)提高。

如果你是借方而不是貸方，選擇無追索權(quán)債務(wù)，那么，一旦出現(xiàn)違約，除了與違約相關(guān)的資產(chǎn)，沒有人可以追索你的任何其他資產(chǎn)。

加速分配計(jì)劃是一種加快投資或貸款償還速度的方式，目的是在更短的時(shí)間內(nèi)收回投資資金。

戒律3:找到隱性交易

觀察新興市場(chǎng)和另類投資機(jī)會(huì)，包括具有顛覆性的新技術(shù)或處于重塑階段的公司。

作為一名外部投資者，我學(xué)會(huì)的一件事就是：確保自己擁有大量的、源源不斷的交易流。此外， 由于我建立了一個(gè)龐大的由投資人和私人客戶組成的人脈網(wǎng)，大家都希望能參與高質(zhì)量、低風(fēng)險(xiǎn)的交易， 因此我們?cè)趲缀跛惺袌?chǎng)和行業(yè)中都擁有獨(dú)家的、額外的優(yōu)勢(shì)。

以下是我在尋找隱性交易時(shí)遵循的兩條指導(dǎo)原則。

( 1 ) 關(guān)注新興市場(chǎng)或主流之外的機(jī)會(huì)

這一原則可以應(yīng)用于創(chuàng)新技術(shù)或目前處于重塑階段的公司。我也喜歡那些更先進(jìn)的新技術(shù)，它們將顛覆和改變一個(gè)行業(yè)的發(fā)展方式。

具體來說，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我喜歡通過在該領(lǐng)域已經(jīng)建立的人脈網(wǎng)獲得場(chǎng)外機(jī)會(huì)。例如，十多年前，獨(dú)棟房屋或獨(dú)棟出租已經(jīng)興起，但它甚至算不上一種資產(chǎn)類別。能夠獲得這些信息，并站在投資這種資產(chǎn)類別的最前沿，給我的投資帶來了巨大的收益。

(2 ) 關(guān)注經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)

跟上時(shí)代，了解正在發(fā)生的變化，例如電子商務(wù)已經(jīng)成為世界領(lǐng)先的行業(yè)之一。此外，工業(yè)配送中心的需求將會(huì)更大， 因?yàn)槠髽I(yè)需要更多的空間存儲(chǔ)存貨，使其距離客戶更近。你如果關(guān)注一下世界上正在發(fā)生的事，就會(huì)發(fā)現(xiàn)更多這樣的新趨勢(shì)正在涌現(xiàn)。

戒律4:迅速收回本金

你能在一到兩年內(nèi)收回本金嗎？你收回本金、再次投資的速度越快，你的投資就越賺錢。

讓我來解釋一下快速收回本金的交易是如何運(yùn)作的，以及為什么你只需要冒很小的風(fēng)險(xiǎn)就能獲得我剛才描述的所有好處。這個(gè)策略(或戒律)的目標(biāo)是：1~3 年收回你的本金，而不是像大多數(shù)投資活動(dòng)那樣，要等到5~10 年才能收回。

假設(shè)你可以用10萬美元投資一處價(jià)值1 500 萬美元的房產(chǎn)，但由于這是一筆私人場(chǎng)外交易，你以1275萬美元買下了它。如果投資出了什么問題，那么你很有可能不會(huì)賠錢， 因?yàn)橘徺I價(jià)格是打過折的。在第一年，你投入的錢可以得到 10% 的優(yōu)先收益，每季度支付一次：每季度2500美元，每年1萬美元。在這個(gè)交易中，一年半后(如果不是更早) 你就可以收回你的10萬美元本金了。

此外，收回的本金是不需要納稅的，你只需要為每年1萬美元的收益納稅。還不止如此，由于這筆交易是一項(xiàng)房地產(chǎn)投資，因此你會(huì)獲得加速折舊，這可以讓你在納稅時(shí)顯示虧損。

你還將獲得該特定投資的股權(quán)，在本案例中為 0.75%。實(shí)際上，我一年前就做了這項(xiàng)投資，由于我們對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行了修繕，入住的租客增加了，并且我將租金提高到了市場(chǎng)價(jià)，現(xiàn)在這處房產(chǎn)的價(jià)值已經(jīng)超過 2100萬美元，我0.75% 的股權(quán)價(jià)值 158 250 美元。

我總是聽別人說，期待投資能夠快速產(chǎn)生總體收益、快速收回本金是不合理的，所以這不是大多數(shù)人追求的目標(biāo)。他們甚至都沒有注意到，可能有更好的投資方式，而不僅僅是投資傳統(tǒng)的房地產(chǎn)交易。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)交易需要很長時(shí)間才能產(chǎn)生收益，且投資資金會(huì)被長時(shí)間鎖定。

我還經(jīng)常聽別人說，“我期待能在10年內(nèi)收回本金”，或者“也許我再也看不到這筆錢了，但這似乎是一項(xiàng)不錯(cuò)的投資”。這樣的想法使那些投資誤解一直流傳下去，而事實(shí)上，它們只反映出人們對(duì)實(shí)際存在的投資選擇缺乏了解。是的，你現(xiàn)在就可以投資但可能再也見不到本金的項(xiàng)目非常多，需要等上10年或更長時(shí)間才能收回本金的項(xiàng)目也非常多，因?yàn)槟惚仨毜鹊揭患夜景l(fā)生某種流動(dòng)性事件 (如果你進(jìn)行直接投資或股權(quán)投資) 。但事實(shí)是，還有好幾種其他投資方式，可以讓你在獲得現(xiàn)金流的同時(shí)仍然擁有股權(quán)。

目前，我和我的客戶有好幾筆一年內(nèi)將收回本金的交易。其中有些是房地產(chǎn)交易，有些是債務(wù)交易，也有一些是結(jié)構(gòu)獨(dú)特的投資運(yùn)營公司的交易。有的交易再過一兩個(gè)月就能全額收回本金了，有的交易已經(jīng)全額收回本金，所以現(xiàn)在我們完全沒有交易風(fēng)險(xiǎn)，還能獲得上行收益。這種結(jié)構(gòu)的投資是我最喜歡的投資之一。它們也是生活方式投資者喜歡的投資。

戒律5:立即創(chuàng)造現(xiàn)金流

你能談下可獲得每月或每季度現(xiàn)金流的交易嗎？

你擁有的現(xiàn)金流越多，你的生活方式就越有保障，現(xiàn)金流還可以用于其他投資。

多年來，我根據(jù)不同的條款投資了若干基金，舉例如下：

優(yōu)先收益 ：8%~10%

按月分配 (有時(shí)為按季度分配)

內(nèi)部收益率 ( IRR ) 為 15%~25%

2~3年收回本金

本金收回后的利潤分成 (每筆交易的分成各不相同 ，從投資者分得80% 、基金經(jīng)理分得20%到雙方各50% ，各種情況都有 ，常以80/20 、70/30 、60/40和50/50表示)。

折舊按比例傳遞給投資者(大量利潤不用納稅，通常來說，加速折舊可以讓你在一開始獲得更大的扣除額，并且可能不需要針對(duì)這方面納稅)。這種投資能持續(xù)產(chǎn)生月度或季度現(xiàn)金流，我喜歡這一點(diǎn)。

戒律6:找到一個(gè)收益放大器

洽談優(yōu)惠條款或側(cè)掛車協(xié)議，以增強(qiáng)利潤潛力。投資者可以用的收益放大器有很多種，但普通投資者很少使用它們。以下是我最常使用的收益放大器：

洽談優(yōu)惠條款：改善投資效益的條款

側(cè)掛車協(xié)議：帶有預(yù)先商定的優(yōu)惠條款的協(xié)議附錄或協(xié)議

共同投資機(jī)會(huì)：在基金之外與基金經(jīng)理一起投資某一特定交易的機(jī)會(huì)。

股權(quán)激勵(lì)：作為一種激勵(lì)手段免費(fèi)贈(zèng)予的股權(quán)，目的是使一項(xiàng)投資的收益更加可觀

認(rèn)股權(quán)證：一種在未來以特定價(jià)格購買股票的期權(quán)

收入份額：支付給投資者營收的一定比例，通常和月度分配一起支付

清算優(yōu)先權(quán)：規(guī)定在公司出售或清算時(shí)所得收益的支付順序的合同條款

顧問股份：商業(yè)顧問通常會(huì)以其參與公司事務(wù)的職權(quán)換取普通股期權(quán)作為報(bào)酬，期權(quán)可以轉(zhuǎn)換為公司的股權(quán)。

戒律7:為交易加碼

考察各項(xiàng)優(yōu)惠和條件、優(yōu)化交易，以降低風(fēng)險(xiǎn)，尋求更高的收益和長期價(jià)值。

有一個(gè)誤區(qū)是：一旦談判結(jié)束了，情況就不可改變了。事實(shí)上，在雙方簽訂合同之前，這筆交易并沒有達(dá)成。簽訂合同才是最后期限。在此之前，你仍有改善整體投資條件的空間。

我對(duì)交易的看法與別人不同。每當(dāng)看到機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí)，我都喜歡抓住它。如果發(fā)現(xiàn)一家公司能做出更多的讓步，或者如果在第一輪談判中我沒有提出當(dāng)時(shí)我還沒有想到的要求，我就會(huì)毫不猶豫地提出來。反正對(duì)方可以拒絕。

有時(shí)，對(duì)方可能并不是真的迫切需要籌集資金，只是主動(dòng)發(fā)起進(jìn)攻，試圖占得上風(fēng)，所以他們不接受進(jìn)一步的談判。但通常情況下，在我的投資中，對(duì)方往往真的陷入了困境，或者事態(tài)緊急，對(duì)于籌集資金，他們有緊湊的時(shí)間計(jì)劃，因此他們往往愿意做出一些讓步。我會(huì)不斷談判，直到對(duì)條款感到滿意，并認(rèn)為我的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)適當(dāng)?shù)亟档突虻玫搅藦氐卓刂啤?/p>

戒律8:減少“脂肪”

消除任何不必要的費(fèi)用，包括中間人、銀行和其他金融機(jī)構(gòu)的費(fèi)用。

戒律9:善用杠桿

無追索權(quán)貸款是在投資項(xiàng)目表現(xiàn)不佳時(shí)保護(hù)投資者的一種策略。有時(shí)，與金融機(jī)構(gòu)合作帶來的好處，會(huì)讓你覺得付給它們的費(fèi)用很值得。

戒律10:讓每一美元的投資都能產(chǎn)生收益

如果聘請(qǐng)了專業(yè)人士(例如，法律、稅收和財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì))來幫助你，那么你在和他們共事的時(shí)候，要記得問他們一些問題，讓自己受益。你要清楚他們?cè)谧鍪裁?，為什么他們認(rèn)為那樣做是最好的。你做這些事的目的是：在他們離開時(shí)，你懂的知識(shí)比聘請(qǐng)他們時(shí)更多。

（文章來源：巴倫周刊）

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