首批公募REITs自獲批以來已滿一周年,盡管整體規(guī)模還不到500億元,但這類可盤活基礎設施的公募產(chǎn)品還在靠優(yōu)秀的業(yè)績不斷吸引著資本市場的注意力。截至5月18日收盤,首批9只公募REITs自2021年6月7日成立以來有8只收益率為正,最大收益率為38.32%,平均收益率為16.6%。目前市場上共有12只公募REITs,對應的底層資產(chǎn)包含產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、高速公路、市政基礎設施等。
與國外市場相比,目前國內(nèi)REITs規(guī)模有著廣闊空間。證監(jiān)會在今年3月發(fā)布的信息顯示,目前正在指導交易所抓緊制定REITs擴募規(guī)則,將適時征求市場意見。業(yè)內(nèi)人士表示,鑒于我國基礎設施領域總投資超過100萬億元,即使按照3%-5%的資產(chǎn)證券化率計算,未來公募REITs市場也能達到幾萬億級別,公募REITs發(fā)展前景廣闊。
業(yè)績初顯成效
首批公募REITs獲批一周年之際,業(yè)績成了最大的看點。
同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示,截至5月18日,全市場12只公募REITs年內(nèi)平均收益率為-1.16%,同期股票型基金和混合型基金的年內(nèi)平均凈值增長率分別為-19.68%和-15.05%。
雖然是由公募基金公司管理,但REITs的產(chǎn)品類型明顯不同于普通的公募基金,這類產(chǎn)品投資標的的底層資產(chǎn)是基礎設施,也就是說REITs的收益率并不取決于公募基金的管理能力,而關鍵是在于底層資產(chǎn)的盈利能力。
從首批獲批的9只公募REITs表現(xiàn)來看,這類產(chǎn)品在不到一年的運營期內(nèi)已經(jīng)初顯獲取穩(wěn)定收益的成效。9只公募REITs于2021年5月中旬獲批,均成立于2021年6月7日。由于產(chǎn)品都還處在封閉期,只能通過場內(nèi)交易,截至5月18日,成立以來平均收益率為16.6%,最大收益率為38.32%,僅有1只收益為負。
12只公募REITs的成立總規(guī)模合計為458.4億元,在募資階段曾經(jīng)就有多只REITs被各路投資者火爆搶購。比如,今年新成立的華夏中國交建REIT,面向公眾部分的份額開賣就售罄,認購規(guī)模超840億元。而按照面向公眾發(fā)行7.05億元的預定規(guī)模,公眾投資者配售比例約為0.8%,這也刷新了公募REITs產(chǎn)品公眾配售比例的歷史新低。
對于公募REITs過于火熱的現(xiàn)象,監(jiān)管層面已經(jīng)有所注意,并且正在推進擴募工作。根據(jù)證監(jiān)會于3月18日發(fā)布的消息,擴募是RE?ITs產(chǎn)品的重要特性。擴募與首發(fā)一樣,是REITs市場建設不可缺少的重要環(huán)節(jié)。推出REITs擴募機制,有利于已上市優(yōu)質(zhì)運營主體依托市場機制增發(fā)份額收購資產(chǎn),優(yōu)化投資組合,促進并購活動,更好形成投融資良性循環(huán)。目前,證監(jiān)會正在指導交易所抓緊制定REITs擴募規(guī)則,將適時征求市場意見。
擴募將帶來更大空間
“擴募是公募REITs的生命力。”富榮基金公募REITs投資總監(jiān)王甲同表示,參照國外成熟公募REITs市場經(jīng)驗,規(guī)模越大的REITs越受市場認可,二級市場表現(xiàn)也相對更好。公募REITs上市發(fā)行后,規(guī)模擴大主要靠擴募實現(xiàn)。而擴募也不同于首發(fā),流程和手續(xù)相對簡化。發(fā)行人后續(xù)有適格資產(chǎn),不用再走一遍發(fā)行流程,而是走擴募流程,就可以將資產(chǎn)裝入到REITs中。同時,公募REITs還可以通過擴募安排募集資金,收購除發(fā)行人外的第三方持有的資產(chǎn),這種安排就讓REITs具備了上市公司“殼”功能,REITs發(fā)行人可以不斷收購資產(chǎn),在對資產(chǎn)升級改造后裝入REITs。
排排網(wǎng)財富管理合伙人榮浩表示,對資本市場而言,擴募是REITs行業(yè)良性發(fā)展,保持活力的重要保證,一方面可以滿足市場對優(yōu)質(zhì)項目的額度需求,另一方面增加流動性,平抑部分過熱的投機炒作。
對于公募REITs未來的發(fā)展空間,王甲同表示,鑒于我國基礎設施領域總投資超過100萬億元,即使按照3%-5%的資產(chǎn)證券化率計算,未來公募REITs市場也能達到幾萬億級別,公募REITs發(fā)展前景廣闊。對于市場投資者來講,特別是銀行理財子公司、保險、信托為主要代表的機構投資者,公募REITs具有較高的配置價值,有助于增加市場投資人的選擇,提高投資組合收益。根據(jù)公募REITs發(fā)行要求,運營穩(wěn)定,可以產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流,分紅率不低4%的資產(chǎn),就適合發(fā)行REITs。
目前市場上存續(xù)的公募REITs種類偏少,主要集中在高速公路、產(chǎn)業(yè)園、物流園、市政基礎設施類等。在王甲同看來,監(jiān)管機構正在深入推進擴募,應當是在目前申報或積極籌劃申報的項目中,就細分領域的特點,與相關主管部門聯(lián)合實施相關措施,掃除發(fā)行REITs過程中的障礙,鼓勵更多大類別資產(chǎn)通過REITs發(fā)行上市,擴大市場類別,鼓勵更多領域的適格資產(chǎn)發(fā)行REITs。
“未來能成為公募REITs擴容主力軍的資產(chǎn),是投資體量大的資產(chǎn)。目前看來,高速公路和產(chǎn)業(yè)園這兩類資產(chǎn)可能成為未來REITs主力軍。”王甲同表示。
榮浩認為,保障性租賃住房類會成為新設立的基礎設施REITs產(chǎn)品,“一是國家政策全方位支持保障性租賃住房的發(fā)展,市場容量足夠大;二是住房需求是一類最基礎最廣泛的需求,項目現(xiàn)金流相對穩(wěn)定;三是此類項目可提高租賃房源供給規(guī)模,打造租住房的長期可持續(xù)模式”。
“從項目收益的想象力角度來看,未來商業(yè)地產(chǎn)等權益類REITs可能更有吸引力。”榮浩表示。(夏悅超)
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