由于跨境電商需求的落地，令廣州倉儲物流市場空置率重回個位數(shù)水平，而大宗交易市場上個人投資者開始活躍。日前，CBRE世邦魏理仕發(fā)布三季度廣州房地產(chǎn)市場研究報告，解析廣州商業(yè)地產(chǎn)市場最新發(fā)展狀況與趨勢。數(shù)據(jù)顯示，寫字樓市場繼續(xù)錄得新供應(yīng)入市，吸納改善，支撐季內(nèi)空置率維持穩(wěn)定。而優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場空置率在連續(xù)上漲四個季度后終于獲得回調(diào)，至季末的8.5%，環(huán)比下降1.2個百分點，帶動租金降幅收窄。四季度零售商業(yè)將迎來供應(yīng)高峰，廣州將有四個項目，合共26萬平方米的新增優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)落成，包括兩個核心商圈的小面積項目。同時，伴隨多家知名國資龍頭商業(yè)運營商進入增量市場，廣州核心區(qū)存量項目的改造升級、擴容等節(jié)奏也明顯加快，呈現(xiàn)出更為激烈的競爭態(tài)勢和積極的市場活力。

(資料圖片僅供參考)

寫字樓市場，琶洲和國際金融城新項目持續(xù)入市。

寫字樓：空置率企穩(wěn)租金仍處下行通道

從寫字樓市場來看，2023年第三季度，全市有兩個項目，共計10.6萬平方米的新增供應(yīng)進入市場，前三季度累計供應(yīng)量49.2萬平方米，同比增長61.5%。全市空置率在過去四個季度持續(xù)上揚后，第三季度凈吸納量環(huán)比增長了42%，達到了9.4萬平方米，支撐三季度空置率環(huán)比保持穩(wěn)定，季末報17.5%。

按行業(yè)來看，TMT表現(xiàn)穩(wěn)健，躍升至需求首位，其次是專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)。TMT行業(yè)中，以平臺互聯(lián)網(wǎng)和軟件開發(fā)企業(yè)的擴張或升級活動最為突出；專業(yè)服務(wù)業(yè)中的律師事務(wù)所擴張態(tài)勢依舊，并多在原有辦公樓宇擴租，且該類租戶繼續(xù)青睞核心商務(wù)區(qū)，令珠江新城的空置率環(huán)比改善0.8個百分點至11.5%；金融業(yè)的新租則以證券、基金等非銀金融為多。

三季度市場租賃需求來源（按租賃面積）

隨著市場可選面積增多及租戶議價能力不斷提升，部分企業(yè)結(jié)束觀望，考慮對辦公點進行整合、搬遷以適應(yīng)業(yè)務(wù)的發(fā)展，同時要求不增加甚至降低租金成本。業(yè)主抓住機會力爭成交，通過加大租金折讓以及積極提供定制裝修等服務(wù)來爭奪品質(zhì)租戶。因此，全市租金面價仍處于下行通道，環(huán)比下降1.5%，降幅環(huán)比擴大0.9個百分點。

世邦魏理仕華南區(qū)顧問及交易服務(wù)部|辦公樓負責人程志文表示，2023年第四季度，新興區(qū)域?qū)⒂袃蓚€項目、共計19萬平方米的新供應(yīng)落成，若新項目如期入市，全年供應(yīng)量達到68萬平方米，同比增加24%，年末的空置率將被小幅抬升。樓宇之間的競爭依然激烈，租金承壓，繼續(xù)下行?！敖谖覀冇^察到有金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)在租賃期結(jié)束后，從核心拓展區(qū)回流至核心商務(wù)區(qū)的情況，這不僅說明核心區(qū)租金調(diào)整水平已開始符合租戶對租金成本的預(yù)期，還凸顯了區(qū)域的產(chǎn)業(yè)屬性以及上下游協(xié)同發(fā)展對于企業(yè)制定租賃計劃的重要性。未來四年，廣州將迎來年均供應(yīng)量超過80萬平方米的峰值階段，這將成為新興區(qū)域鞏固產(chǎn)業(yè)聚集和核心區(qū)優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)的重要窗口期?！?/p>

倉儲物流市場：

跨境電商吸納強勁季度供需創(chuàng)歷史新高

在倉儲物流市場方面，第三季度，廣州有四個項目共54.7萬平方米的新增優(yōu)質(zhì)倉儲面積落成，包括分別位于南沙區(qū)和從化區(qū)的非保稅項目及一個位于白云區(qū)的保稅項目，主要為跨境電商所吸納。加上來自其他存量高標倉儲項目的吸納，三季度跨境巨頭們在廣州高標倉市場的新租面積，達到了83萬平方米。除廣州區(qū)域以外，跨境電商在佛山、肇慶、清遠和中山等廣州周邊城市還有合共近一百萬平方米的新租成交?？缇畴娚痰木蘖课{令廣佛片區(qū)的空置率創(chuàng)近期新低，其中廣州空置率環(huán)比下降15.1個百分點，至季末的5.9%，重回個位數(shù)水平。背靠珠三角供應(yīng)鏈及珠江口機場港口群等完備的基礎(chǔ)設(shè)施，廣佛片區(qū)成為這幾個出海先鋒的全球物流配送中心，對區(qū)域高標倉儲設(shè)施的爆發(fā)式需求最終體現(xiàn)于三季度的集中成交上。

倉儲物流新增供應(yīng)與凈吸納量表現(xiàn)

空置率重回低位支持了市場租金的止跌回穩(wěn)，廣州季度末租金環(huán)比微幅上升0.2%至季末的每月每平方米39.1元。除了跨境電商巨頭外的其他需求也在逐步恢復，季內(nèi)還錄得國內(nèi)電商在黃埔區(qū)的整合，以及第三方物流和制造業(yè)的租戶成交，顯示需求正在逐步改善。

世邦魏理仕華南區(qū)顧問及交易服務(wù)部產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負責人鄧偉表示，四季度，廣州將有一個位于花都的項目建成投入使用，全年供應(yīng)量將達到107.2萬平方米的破紀錄水平。得益于跨境電商的積極擴張，全年凈吸納量也將突破一百萬平方米，同樣創(chuàng)歷史年度吸納量新高。跨境電商海外擴張勢頭不減，仍保持對高標倉租賃需求，一些在建項目也已獲得跨境電商租戶的整租預(yù)租?？缇畴娚虖妱诺奈{表現(xiàn)，以及逐步復蘇的第三方物流、制造業(yè)的需求，預(yù)計短期內(nèi)廣佛及周邊城市的倉儲需求將保持擴張態(tài)勢，廣州空置率將保持低位，租金有望重回上升通道。

投資市場：

零售商業(yè)成交占比超七成個人投資者活躍

此外，在投資市場，三季度廣州錄得三宗成交，交易總額13.2億元，環(huán)比減少58%，較去年同期也減少46%。零售商業(yè)是最主要的投資物業(yè)類型，按交易金額計算占比超過七成，包含越秀區(qū)的住宅裙樓項目和天河區(qū)的整棟零售商業(yè)物業(yè)。另外一個成交標的是位于海珠區(qū)的商務(wù)園區(qū)項目。

開發(fā)商出售持有物業(yè)是本季度主要的標的來源，廣州和周邊市場都錄得多宗成交：萬科向廣百股份出售位于天河智慧城的商業(yè)項目；某開發(fā)商出售位于金沙洲（佛山市）的酒店和商場項目給個人投資者；順德一個爛尾寫字樓被法拍，成交金額約1億元，為評估價的70%。

從買家來源來看，投資者呈現(xiàn)本土化的特點，包括個人投資者、本地城投和地方國資企業(yè)。其中個人買家在近期較為活躍，在多宗法拍和資產(chǎn)成交中把物業(yè)收入囊中。這類買家特別青睞業(yè)主處置的體量和成交總額較小的物業(yè)，以金沙洲的成交為例，單個物業(yè)的成交金額不高于人民幣3億元。世邦魏理仕廣州分公司副總經(jīng)理、廣州投資及資本市場部負責人蘇儉婷表示，物業(yè)持有方為加速處置物業(yè)，愿意在價格上作出折讓或提供更靈活的條款來促進成交，尤其是供應(yīng)量大、需求仍在恢復期的非核心區(qū)。投資者可抓住機會，根據(jù)市場變化及時調(diào)整投資策略。

（文章來源：廣州日報）

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