一、物業(yè)服務(wù)的概念

物業(yè)管理可以分為住宅物業(yè)與非住宅物業(yè)。其中，住宅物業(yè)服務(wù)包括保安、開荒清潔、綠化、園藝、及維修保養(yǎng)服務(wù)，非住宅物業(yè)服務(wù)包括商業(yè)物業(yè)、寫字樓、多功能綜合樓、政府及其他公共設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園、高速公路服務(wù)站、公園及學(xué)校等范圍內(nèi)資產(chǎn)的服務(wù)。物業(yè)管理是物業(yè)公司的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，同時也是公司開拓其他增值業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，幫助公司提升在物業(yè)開發(fā)管理價值鏈上的服務(wù)廣度與深度。

物業(yè)管理是指通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

【資料圖】

二、 物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展分析

近年來，隨著快速城鎮(zhèn)化及人均可支配收入的不斷增長，物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)的在管建筑面積及物業(yè)數(shù)目迅速增加。物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)的在管總建筑面積平均數(shù)由2015年的23.6百萬平方米增至2020年的48.8百萬平方米，復(fù)合年增長率約為15.63%。物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)在管物業(yè)平均數(shù)由2015年的154個增至2020年的244個，復(fù)合年增長率約為9.64%。由于在管物業(yè)的建筑面積及數(shù)目增長，物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)的平均收益由2015年的540.8百萬元增至2020年的1173百萬元，復(fù)合年增長率約為16.7%。

中國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)將近7萬余家，住宅物業(yè)管理規(guī)模達(dá)到120多億平方米，主要一線城市物業(yè)管理服務(wù)收入占到當(dāng)?shù)谿DP的2.5%以上。2021年中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市數(shù)量為14個。

其中2021年中國百強(qiáng)企業(yè)合約面積均值為7683.63萬平方米，同比增長17.1%;中國百強(qiáng)企業(yè)管理面積均值為5692.98萬平方米，同比增長16.7%;中國百強(qiáng)企業(yè)市場份額為52.31%。

中國物業(yè)管理行業(yè)分散且競爭激烈。為擴(kuò)大在管建筑面積，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，鞏固市場地位，大型物業(yè)管理公司通過內(nèi)生增長及收購方式積極加快擴(kuò)張步伐。

為提高服務(wù)質(zhì)量，降低人工成本，物業(yè)管理公司傾向于加快人才團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，積累更多具備智能管理技能的人才。他們亦日益將其業(yè)務(wù)運(yùn)營中的勞動密集型環(huán)節(jié)外包給分包商，同時更加重視聘請及培訓(xùn)專業(yè)且技術(shù)嫻熟的雇員，以促進(jìn)實(shí)施智能管理及信息技術(shù)，并助力創(chuàng)新以保持其領(lǐng)先的市場地位。

2022年上市物企中報季收官，從克而瑞物管統(tǒng)計(jì)披露中報的57家上市物企業(yè)績表現(xiàn)(恒大物業(yè)、彩生活、奧園健康未發(fā)布中報;未含剛借殼上市的中天服務(wù))來看，上市物企營業(yè)收入、在管面積兩項(xiàng)指標(biāo)增長放緩;凈利潤、毛利率和凈利率三項(xiàng)指標(biāo)下降。

2022年上半年上市物企營收均值為19.49億元，碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)位列前三。53家物企營收均值同比增長26.5%，去年同期為54.7%，增長放緩。48家營收保持增長，9家下降。去年同期無營收下降企業(yè)。

近年來，“互聯(lián)網(wǎng)+”思維加速滲透到物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)對互聯(lián)網(wǎng)“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)”模式逐步邁入成熟期，互聯(lián)網(wǎng)在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)了從0到1、從1到N的轉(zhuǎn)變。

上半年社區(qū)增值服務(wù)收入均值為2.71億元，排名前三為碧桂園服務(wù)21.12億元、保利物業(yè)14.02億元、綠城服務(wù)13.10億元。一年來受疫情封控、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素影響，2022H1物企社區(qū)增值服務(wù)增速大幅下滑。

上半年社區(qū)增值服務(wù)增速均值為27%，與2021年中133.7%對比，呈斷崖式下降。披露數(shù)據(jù)的46家企業(yè)中31家增長，15家下降。而去年中期，公布數(shù)據(jù)的35家企業(yè)中33家增長，僅2家下降。

三、物業(yè)服務(wù)前景趨勢分析

根據(jù)建設(shè)部2007年164號令《建設(shè)部關(guān)于修改〈物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法〉的決定》的相關(guān)內(nèi)容，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)?！?/p>

根據(jù)法的等級效力，行政法規(guī)必須服從法律，包括立法的原則和條文; 物業(yè)管理本身是一種主體平等的委托合同關(guān)系，而非上下級的行政管理關(guān)系。為避免字意上的歧義，即將物業(yè)管理改稱物業(yè)服務(wù)。

資本市場也敏銳捕捉到趨向變化，央企估值上漲。7月華潤萬象生活市值首次超過碧桂園服務(wù)，成市值龍頭。乘市場估值回歸理性，華潤萬象生活、招商積余等央企開啟收并購，加速規(guī)模擴(kuò)張步伐。關(guān)聯(lián)房企穩(wěn)健，公司治理合規(guī)，全國化布局完善，讓央企在行業(yè)逆境中異軍突起。

截至2022年8月31日，央企物管市盈率(PE,TTM)均值為21.47倍，約是整體均值的1.5倍。總市值均值達(dá)265.37億港元，約是整體均值的4.5倍。2021年上市物企在資本市場歷經(jīng)大漲大落，物業(yè)估值回調(diào)重塑。2022年估值進(jìn)一步折讓，并呈現(xiàn)分化，央企物管深受資本市場青睞。

現(xiàn)階段，我國物業(yè)管理行業(yè)正處于政策紅利釋放、管理規(guī)模擴(kuò)張、管理業(yè)態(tài)豐富、增值服務(wù)迸發(fā)的快速發(fā)展期，頭部企業(yè)集中度提升趨勢凸顯。2020年，500強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入4070.3億元，均值8.14億元，同比增長19.45%，業(yè)績維持持續(xù)增長態(tài)勢。2020年500強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入占行業(yè)總營收的比例為34.49%，較上年增加2.08個百分點(diǎn)。2018年至2020年500強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入所占市場份額增加3.26個百分點(diǎn)，頭部企業(yè)的創(chuàng)收能力進(jìn)一步增強(qiáng)。

中國城鎮(zhèn)化水平大幅提高及人均可支配收入顯著增長，成為物業(yè)管理行業(yè)的主要增長驅(qū)動因素。隨著中高收入階層的涌現(xiàn)及其消費(fèi)力不斷提升帶動對更優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)的需求，將對中國中高端物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展產(chǎn)生重大影響。在客戶需求及激烈競爭的推動下，物業(yè)管理公司已進(jìn)行投資以提高服務(wù)質(zhì)量，且更加注重客戶的需求。物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)順應(yīng)這一趨勢，采取多項(xiàng)措施，優(yōu)化其傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)，并運(yùn)用技術(shù)解決方案提升服務(wù)質(zhì)量。根據(jù)中指院的資料，服務(wù)質(zhì)量得到提升的物業(yè)管理公司可收取較高的服務(wù)費(fèi)。

專家預(yù)計(jì)，“十四五”末全行業(yè)收入將達(dá)2萬億元規(guī)模。2020年對于物業(yè)管理行業(yè)是意義非凡的一年，新冠肺炎疫情激發(fā)了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。2020年初，上市公司僅有24家，截止到2020年12月底，共有42家物企已經(jīng)上市。

通過利用云應(yīng)用、電子商務(wù)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)及人工智能等資訊科技，多數(shù)物業(yè)管理公司得以發(fā)展出多元化業(yè)務(wù)、削減勞工成本并提升盈利能力。此外，通過采用新技術(shù)并使用電子服務(wù)平臺，物業(yè)管理公司能夠有效整合及分配資源，以提供更加多元化的社區(qū)增值服務(wù)并進(jìn)一步將彼等的服務(wù)擴(kuò)展至公共空間管理、社區(qū)金融、房地產(chǎn)代理及家政服務(wù)。

整個物管行業(yè)仍處于高速發(fā)展的階段。在政策利好、技術(shù)迭代、人們普遍追求美好生活的時代大背景下，物業(yè)服務(wù)行業(yè)迎來新的發(fā)展機(jī)遇期。未來十年物管行業(yè)規(guī)模提升，預(yù)計(jì)2030年行業(yè)規(guī)模有望突破3.2萬億。

未來，物業(yè)服務(wù)將引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)向多元化、綜合性的服務(wù)集團(tuán)轉(zhuǎn)型。未來，物業(yè)管理不僅提供基礎(chǔ)物業(yè)業(yè)務(wù)，還將成為綜合性、多元化的服務(wù)單元，可能成為智慧城市和社區(qū)運(yùn)營的重要服務(wù)群。

展望2023年，房地產(chǎn)開發(fā)周期的回暖和企業(yè)信貸的回暖將有利于銷售規(guī)模和盈利能力的恢復(fù)，而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和新業(yè)務(wù)線的拓展將繼續(xù)促進(jìn)優(yōu)秀企業(yè)的成長。

未來房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展是一個多維度的發(fā)展模式。未來物業(yè)公司的核心盈利點(diǎn)不是提供基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)，而是按服務(wù)體驗(yàn)套餐收費(fèi)。在提供最基本的物業(yè)服務(wù)時，按服務(wù)套餐收取物業(yè)費(fèi)。這種模式的核心不是簡單的物業(yè)管理，而是綜合業(yè)主提供多元化服務(wù)。

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