房企加大直接融資力度

5月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布今年1至4月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況，數(shù)據(jù)顯示，隨著政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)以及前期積累的需求釋放，1至4月份全國(guó)住宅銷售面積及銷售額分別同比上漲2.7%、11.8%。

需求端溫和復(fù)蘇的同時(shí)，今年以來，供給端融資支持措施效用持續(xù)發(fā)揮，房企直接融資力度顯著加大。

(資料圖)

房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于調(diào)整期

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉日前在4月份國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會(huì)上表示，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)需求出現(xiàn)恢復(fù)跡象，但房地產(chǎn)投資和開發(fā)建設(shè)仍在下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于調(diào)整期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，保障和改善民生，仍需要繼續(xù)努力。

4月份，70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)減少，同比上漲城市個(gè)數(shù)增加。70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比整體漲幅回落、二手住宅環(huán)比漲幅回落更為明顯，各線城市商品住宅銷售價(jià)格同比上漲或降勢(shì)趨緩。

從新房看，4月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月略擴(kuò)0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別上漲0.6%、0.4%、0.2%和0.3%;二三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.2個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。從二手房看，環(huán)比整體漲幅回落更為明顯。4月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，其中，北京、廣州和深圳環(huán)比分別上漲0.1%、0.3%和0.5%;二三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均由上月上漲轉(zhuǎn)為持平。

經(jīng)歷一季度企穩(wěn)回升后，4月份以來全國(guó)商品房市場(chǎng)銷售明顯回落，且回落幅度較大。中短期內(nèi)，穩(wěn)定商品房市場(chǎng)的政策選擇，一方面，要在商品房交易環(huán)節(jié)降低體制性成本，讓剛性需求和換房需求能更順暢地循環(huán)起來;另一方面，針對(duì)需求端預(yù)期較弱的現(xiàn)狀，要在開發(fā)環(huán)節(jié)降低供給端成本，從而讓供應(yīng)能適應(yīng)和匹配需求。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的商品市場(chǎng)，它的供求關(guān)系不僅受到經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政策等宏觀因素的影響，還受到土地、人口、收入、信貸、開發(fā)商等微觀因素的影響。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格和銷售并不總是呈現(xiàn)出平穩(wěn)和均衡的狀態(tài)，而是存在著一定的波動(dòng)和周期性。

房屋的銷售量與銷售價(jià)格相關(guān)性較大，房屋購(gòu)買量增加的時(shí)刻也往往是房?jī)r(jià)的高峰，房市買賣低谷時(shí)，價(jià)格也會(huì)受到?jīng)_擊。事實(shí)上，商品房銷售面積的累計(jì)同比增速與房?jī)r(jià)的環(huán)比增速在數(shù)據(jù)上有很高的關(guān)聯(lián)度。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)一直是大家關(guān)注的焦點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展對(duì)穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期、促進(jìn)居住消費(fèi)至關(guān)重要。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)的重要性不言而喻。房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，它在中國(guó)GDP中所占比重較大。此外，房地產(chǎn)業(yè)還涉及到許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)，如建筑材料、裝修裝飾、家居用品、物流和金融等，這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也與房地產(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān)。

雖然一線城市的放松政策和底下城市的破防現(xiàn)象給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了一線生機(jī)，但這并不意味著市場(chǎng)就一定會(huì)回暖。需要政府、市場(chǎng)和投資者共同努力，才能為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

今年以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)恢復(fù)向好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性尤為重要，“穩(wěn)支柱”“促需求”“防風(fēng)險(xiǎn)”成為2023年房地產(chǎn)行業(yè)的政策主題。一季度，中央和相關(guān)監(jiān)管部門多次強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，一季度全國(guó)有超百個(gè)省市(縣)出臺(tái)政策超180條，各地政策多聚焦在提高公積金貸款額度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等內(nèi)容，部分城市政策涉及優(yōu)化限購(gòu)政策、降低首付比例及房貸利率、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等方面。

進(jìn)入二季度，隨著前期積壓的購(gòu)房需求基本釋放結(jié)束，樓市進(jìn)入常態(tài)化節(jié)奏期。促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展，仍需持續(xù)優(yōu)化相關(guān)調(diào)控政策，各方合力增強(qiáng)置業(yè)信心。

未來房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析

進(jìn)入二季度以來，百城房?jī)r(jià)走勢(shì)承壓，核心一二線城市價(jià)格相對(duì)穩(wěn)健，多個(gè)三四線城市房?jī)r(jià)延續(xù)跌勢(shì)。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士仍然認(rèn)為，樓市復(fù)蘇的大趨勢(shì)不會(huì)改變，市場(chǎng)信心總體處于恢復(fù)狀態(tài)。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較多積極變化，但供給端的復(fù)蘇節(jié)奏和力度仍滯后于銷售端回暖。在需求端，政策應(yīng)立足于加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，穩(wěn)定住房消費(fèi)，繼續(xù)支持和滿足居民的剛性和改善性合理住房需求;在供給端，政策應(yīng)繼續(xù)推動(dòng)去風(fēng)險(xiǎn)工作和支持改善房企投融資，以便讓房企實(shí)現(xiàn)“自我造血”的良性循環(huán)。

長(zhǎng)期來看，應(yīng)當(dāng)積極探索基于不動(dòng)產(chǎn)特別是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的公募REITs等工具，提升直接融資比重、資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效和金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分散能力;應(yīng)當(dāng)更為關(guān)注住房的居住和民生屬性，在重視穩(wěn)定商品房市場(chǎng)的同時(shí)加快完善住房保障體系，應(yīng)大力發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，做到低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)，提升金融支持住房租賃市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的力度、質(zhì)量與效果。

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