房企加大直接融資力度

5月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布今年1至4月份全國房地產市場基本情況，數據顯示，隨著政策效應逐步顯現(xiàn)以及前期積累的需求釋放，1至4月份全國住宅銷售面積及銷售額分別同比上漲2.7%、11.8%。

需求端溫和復蘇的同時，今年以來，供給端融資支持措施效用持續(xù)發(fā)揮，房企直接融資力度顯著加大。

(資料圖)

房地產市場整體處于調整期

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉日前在4月份國民經濟運行情況新聞發(fā)布會上表示，盡管房地產市場需求出現(xiàn)恢復跡象，但房地產投資和開發(fā)建設仍在下降，房地產市場整體處于調整期，穩(wěn)定房地產市場，保障和改善民生，仍需要繼續(xù)努力。

4月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數減少，同比上漲城市個數增加。70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比整體漲幅回落、二手住宅環(huán)比漲幅回落更為明顯，各線城市商品住宅銷售價格同比上漲或降勢趨緩。

從新房看，4月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月略擴0.1個百分點，其中，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別上漲0.6%、0.4%、0.2%和0.3%;二三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.2個和0.1個百分點。從二手房看，環(huán)比整體漲幅回落更為明顯。4月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.3個百分點，其中，北京、廣州和深圳環(huán)比分別上漲0.1%、0.3%和0.5%;二三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比均由上月上漲轉為持平。

經歷一季度企穩(wěn)回升后，4月份以來全國商品房市場銷售明顯回落，且回落幅度較大。中短期內，穩(wěn)定商品房市場的政策選擇，一方面，要在商品房交易環(huán)節(jié)降低體制性成本，讓剛性需求和換房需求能更順暢地循環(huán)起來;另一方面，針對需求端預期較弱的現(xiàn)狀，要在開發(fā)環(huán)節(jié)降低供給端成本，從而讓供應能適應和匹配需求。

房地產市場是一個特殊的商品市場，它的供求關系不僅受到經濟、社會、政策等宏觀因素的影響，還受到土地、人口、收入、信貸、開發(fā)商等微觀因素的影響。因此，房地產市場的價格和銷售并不總是呈現(xiàn)出平穩(wěn)和均衡的狀態(tài)，而是存在著一定的波動和周期性。

房屋的銷售量與銷售價格相關性較大，房屋購買量增加的時刻也往往是房價的高峰，房市買賣低谷時，價格也會受到沖擊。事實上，商品房銷售面積的累計同比增速與房價的環(huán)比增速在數據上有很高的關聯(lián)度。

據中研普華產業(yè)院研究報告《2023-2028年房地產行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》分析

房地產市場形勢一直是大家關注的焦點，房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展對穩(wěn)定購房者預期、促進居住消費至關重要。

中國房地產市場對于整個經濟的重要性不言而喻。房地產業(yè)是中國經濟的重要支柱之一，它在中國GDP中所占比重較大。此外，房地產業(yè)還涉及到許多相關產業(yè)和服務業(yè)，如建筑材料、裝修裝飾、家居用品、物流和金融等，這些產業(yè)的發(fā)展也與房地產市場息息相關。

雖然一線城市的放松政策和底下城市的破防現(xiàn)象給房地產市場帶來了一線生機，但這并不意味著市場就一定會回暖。需要政府、市場和投資者共同努力，才能為房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展奠定堅實的基礎。

今年以來，我國經濟呈現(xiàn)恢復向好態(tài)勢，房地產市場的穩(wěn)定性尤為重要，“穩(wěn)支柱”“促需求”“防風險”成為2023年房地產行業(yè)的政策主題。一季度，中央和相關監(jiān)管部門多次強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求。據中指研究院監(jiān)測，一季度全國有超百個省市(縣)出臺政策超180條，各地政策多聚焦在提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼等內容，部分城市政策涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例及房貸利率、優(yōu)化預售資金監(jiān)管等方面。

進入二季度，隨著前期積壓的購房需求基本釋放結束，樓市進入常態(tài)化節(jié)奏期。促進居住消費健康發(fā)展，仍需持續(xù)優(yōu)化相關調控政策，各方合力增強置業(yè)信心。

未來房地產市場趨勢分析

進入二季度以來，百城房價走勢承壓，核心一二線城市價格相對穩(wěn)健，多個三四線城市房價延續(xù)跌勢。多數業(yè)內人士仍然認為，樓市復蘇的大趨勢不會改變，市場信心總體處于恢復狀態(tài)。

目前房地產市場出現(xiàn)較多積極變化，但供給端的復蘇節(jié)奏和力度仍滯后于銷售端回暖。在需求端，政策應立足于加強預期引導，穩(wěn)定住房消費，繼續(xù)支持和滿足居民的剛性和改善性合理住房需求;在供給端，政策應繼續(xù)推動去風險工作和支持改善房企投融資，以便讓房企實現(xiàn)“自我造血”的良性循環(huán)。

長期來看，應當積極探索基于不動產特別是商業(yè)不動產領域的公募REITs等工具，提升直接融資比重、資本市場服務實體經濟質效和金融系統(tǒng)風險分散能力;應當更為關注住房的居住和民生屬性，在重視穩(wěn)定商品房市場的同時加快完善住房保障體系，應大力發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，做到低端有保障、中端有支持、高端有市場，提升金融支持住房租賃市場可持續(xù)發(fā)展的力度、質量與效果。

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