城鎮(zhèn)化已成為整個中國未來發(fā)展的必然趨勢，到2030年我國城鎮(zhèn)化率要達到70%，未來近20年還將有約3億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。國內(nèi)如此龐大的公寓市場，將會給公寓的多元化發(fā)展帶來新的機遇。

近年來，針對機構(gòu)化住房租賃市場的政策支持力度逐步加大，行業(yè)規(guī)范不斷理清，運營質(zhì)量日益受到市場各方重視。集中式長租公寓憑借產(chǎn)權(quán)集中、標準化運營和管理、配套設(shè)施和服務(wù)完善等優(yōu)勢，日漸成為行業(yè)發(fā)展的主流趨勢。

最新數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度北京大宗交易市場共錄得成交323億元，已超2022年全年成交額，市場逐漸回暖。同時，前三季度成交39宗，創(chuàng)5年同期新高，已超去年全年成交數(shù)，市場活躍度高。單宗成交金額為8.1億元，近5年北京市場單宗成交金額呈下降趨勢，前三季度有60%的大宗交易成交金額在5億元以下。

(資料圖片僅供參考)

值得關(guān)注的是公寓業(yè)態(tài)(含計劃改造成公寓的項目)均為投資類買家成交，約占前三季度投資類買家成交宗數(shù)的1/3;司法拍賣成交宗數(shù)明顯上升，今年前三季度司法拍賣成交15宗，占前三季度總成交數(shù)的38.5%;買賣雙方均由內(nèi)資主導(dǎo)，今年前三季度全部成交宗數(shù)中僅有2宗為外資買家，其余均為內(nèi)資買家，全部成交交易的賣方均為內(nèi)資。

戴德梁行中國資本市場部董事總經(jīng)理劉兵指出，投資機構(gòu)持續(xù)關(guān)注可發(fā)性公募REITs的資產(chǎn)，該類資產(chǎn)迎來新風(fēng)口;隨著資產(chǎn)售價預(yù)期持續(xù)下調(diào)以及貸款利率下行，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的投資機會已浮現(xiàn)，城市核心資產(chǎn)投資價值凸顯，值得投資人關(guān)注。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國公寓行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢預(yù)測研究報告》顯示：

公寓，公共寓所，分為商業(yè)公寓和職工公寓。是一種商業(yè)或地產(chǎn)投資中的居住形式，外形一般中規(guī)中矩，每層樓內(nèi)有若干個套房和公共的走廊、廁所和浴室等，主要方便辦公居住和對外租賃之用。商業(yè)公寓指旅店賓館或別墅，可以自用也方便對外租賃，空間大小適當(dāng)、布局規(guī)范緊湊，經(jīng)濟實用。

公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式。公寓式住宅最早是舶來品，相對于獨院獨戶的別墅，更為經(jīng)濟實用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當(dāng)時中等收入的高級職員、政府公務(wù)員居住;還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷短期租用。

公寓行業(yè)市場投資機會分析

在資本市場上，基于租賃基本面、資產(chǎn)流動性和可規(guī)模化三個方面的推動，集中式長租公寓正在成為最具成長性和吸引力的商業(yè)地產(chǎn)類別之一。

人口趨勢、購房門檻、政策導(dǎo)向以及年輕一代居住觀念變化是長租公寓市場發(fā)展的四大驅(qū)動力。截至今年上半年，上海、北京和深圳三大城市長租公寓項目的平均入住率分別達到89%、93%和96%，長租公寓所承載的“剛需”依然韌性十足，具有抗周期性的特點。

近年來長租公寓成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資的新熱點之一。2020年以來，全國長租公寓大宗投資加速增長，共錄得13宗交易，累計金額達100億元，超過此前五年的交易總額。其中上海和北京是國內(nèi)長租公寓投資最活躍的城市，在疫情后的相關(guān)大宗交易中的占比超過90%。

從投資者的角度來看，隨著中國長租公寓市場步入快速成長期，強勁的租賃需求、穩(wěn)定的投資收益和資產(chǎn)流動性的不斷增強讓此類資產(chǎn)的吸引力進一步提升。

根據(jù)仲量聯(lián)行問卷調(diào)研結(jié)果，超九成投資機構(gòu)計劃在未來三年開啟或追加長租公寓投資。而在發(fā)展模式上，重資產(chǎn)收購依然是主流，95%的投資機構(gòu)選擇購買存量資產(chǎn)，同時投資運營平臺和租賃資產(chǎn)運營等模式也開始嶄露頭角。

在運營方面，62%的投資機構(gòu)會選擇委托成熟的長租公寓品牌運營項目以確保產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量。不過，據(jù)統(tǒng)計，55%的投資機構(gòu)在收購項目后會選擇開發(fā)自有品牌并由內(nèi)部團隊運營，另有29%的投資機構(gòu)選擇由第三方團隊運營其自有品牌，顯示出打造自有品牌將成為行業(yè)新趨勢。

中國住房租賃市場正加速進入機構(gòu)化的時代。其預(yù)計，2030年中國集中式長租公寓需求規(guī)模將超過1200萬套。目前中國住房租賃市場體量近6000萬套，而機構(gòu)化長租公寓滲透率尚不足2%，與美國、日本等成熟市場50%以上的機構(gòu)化運營公寓滲透率相比，提升潛力巨大。

在近幾年的加速發(fā)展后，國內(nèi)長租公寓投資已經(jīng)逐漸摸索出一套較為成熟的流程。從選址測算、產(chǎn)品設(shè)計、開發(fā)建設(shè)標準到運營管理的可復(fù)制、標準化路徑將幫助投資者建立規(guī)模化的資產(chǎn)組合，并由此實現(xiàn)規(guī)模效益和品牌溢價。

本報告將幫助公寓行業(yè)企業(yè)、科研單位、銷售企業(yè)、投資企業(yè)準確了解行業(yè)當(dāng)前最新發(fā)展動向，及早發(fā)現(xiàn)行業(yè)市場的空白點，機會點，增長點和盈利點……，前瞻性的把握行業(yè)未被滿足的市場需求和趨勢，形成企業(yè)良好的可持續(xù)發(fā)展優(yōu)勢，有效規(guī)避行業(yè)投資風(fēng)險，更有效率地鞏固或者拓展相應(yīng)的戰(zhàn)略性目標市場，牢牢把握行業(yè)競爭的主動權(quán)。

更多行業(yè)詳情請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國公寓行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢預(yù)測研究報告》。

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