高端住宅市場發(fā)展如何 高端住宅項目發(fā)展分析

【資料圖】

近十年，是我國高端住宅市場蓬勃發(fā)展的10年，尤其是近5年高端住宅市場新概念不斷涌現(xiàn)，產(chǎn)品、服務(wù)也在不斷升級，以綠色、健康、舒適、安全、愉悅的宜居生活為終極目標(biāo)的高端住宅體系價值的理念已經(jīng)深入人心，被越來越多的人認(rèn)同與追崇。高端住宅是一種生活方式，是人類對高品質(zhì)生活的一種追求，而這種追求永無止盡。綠城、融創(chuàng)、星河灣、龍湖、遠洋、泰禾、萬科、保利、招商、金地、世茂、金茂、華潤、旭輝、金力、天潤等房企在高端開發(fā)方面都有所作為，綠城就是這個領(lǐng)域里的標(biāo)桿企業(yè)。

一線城市，尤其是北、上、深，高端住宅市場占比高居九成以上，北京高端住宅均價最高;上海成交最多;深圳量價漲幅最大;公寓高端住宅成交例占比最大;二線城市高端住宅市場，尤其是具有資源優(yōu)勢的別墅高端住宅有后發(fā)優(yōu)勢。蘇州、成都、廈門、青島等一些城市優(yōu)秀高端住宅項目品質(zhì)已經(jīng)超越一線城市。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2023-2028年中國高端住宅行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險預(yù)測分析報告》分析

高端住宅，是指建筑造價平方米價格超過上年度商品住房平均價格一倍以上的為高端住宅，不享受減半征收契稅的優(yōu)惠政策;其他住宅為普通住宅。高檔住宅和非住宅就是收取3%的契稅，普通住宅收取1.5%。高檔公寓是指其單位建筑面積銷售價格高于當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌N售價格一倍以上的高檔次住宅，通常為復(fù)式住宅、頂層有花園或多層住宅配有電梯，并擁有較好的綠化、商業(yè)服務(wù)、物業(yè)管理等配套設(shè)施。

高端住宅也就是一般說的非普通住宅，一般來說包括別墅和公寓，具體來說面積一般都大于144平米，容積率都小于1.0。別墅是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的園林式住宅，一般擁有獨自的私家車庫、花園、草坪、院落等。高端不等于高價格，高端住宅不等于大面積豪宅。

近些年，在建筑行業(yè)快速發(fā)展的過程中，我國不僅十分重視國內(nèi)市場，努力做好國家大型工程項目的施工工作，同時也十分注重海外市場，對海外的項目工程進行搶占和承包。我國政府以及建筑企業(yè)對建筑方面的研發(fā)費用投入也較高，使我國建筑行業(yè)的技術(shù)和西方發(fā)達國家之間的差異不斷減少，甚至在很多方面超過了西方發(fā)達國家獨占鰲頭。但是，在我國建筑行業(yè)快速發(fā)展的過程中，也面臨一些問題。

一、高端住宅成本構(gòu)成

高端住宅以及房地產(chǎn)價格的形成，具有特殊的形成機制，其內(nèi)容主要包括：價格的形成方式、形成基礎(chǔ)以及影響形成的因素;采用何樣的價格形式以及各形式間的相互關(guān)系，比如，出讓價與出租價的關(guān)系，租售比范圍的合理確定;價格結(jié)構(gòu)與商品房的比價關(guān)系;價格體系的產(chǎn)生及其變動;單一商品房價格和行業(yè)價格總水平的變化情況及其制約因素;如何制訂、調(diào)整及管理市場價格，包括管理中各類手段(如行政手段、經(jīng)濟手段、法律手段等)的相互聯(lián)系;房地產(chǎn)價格與其他經(jīng)濟杠桿的關(guān)系及聯(lián)系;房地產(chǎn)價格對社會再生產(chǎn)的調(diào)節(jié)等。

高端住宅行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析

我國房地產(chǎn)行業(yè)的上游產(chǎn)業(yè)主要由建筑承包商、設(shè)計商以及建筑材料提供商組成;中游為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);下游需求主要為個人以及企業(yè)購房需求，同時房產(chǎn)中介、物業(yè)服務(wù)以及裝修裝飾行業(yè)作為下游需求的支持型產(chǎn)業(yè)。

高端住宅體系價值=城市+地段+產(chǎn)品+配套+圈層+品牌+文化+升值+延展性+珍藏性。高端住宅體系價值是一個動態(tài)的函數(shù)關(guān)系，其中右邊的任何一個元素發(fā)生變化，都會改變高端住宅體系價值，其中城市、地段、產(chǎn)品、配套、服務(wù)對價值與價格的影響最直接。高端住宅價值標(biāo)準(zhǔn)在項目開發(fā)前可作為項目規(guī)劃設(shè)計時定位參考，在營銷中可以作為營銷重點，在項目投入使用后可作為價值梳理與價值維護所用。

高端住宅行業(yè)與上下游行業(yè)之間的關(guān)聯(lián)性

首先，高端住宅業(yè)對其他所有產(chǎn)業(yè)的后向拉動作用、前向推動作用和總帶動效應(yīng)出現(xiàn)了先降后升和總體下降的趨勢。其次，高端住宅行業(yè)對城市經(jīng)濟的拉動能力和受城市經(jīng)濟的推動能力中等，前者較強。高端住宅行業(yè)對城市經(jīng)濟有一定的拉動作用，但是它的影響力逐年下降，在城市經(jīng)濟中的地位下降。

第三，通過對高端住宅環(huán)向關(guān)聯(lián)密切產(chǎn)業(yè)――金融業(yè)，典型上游行業(yè)――建筑業(yè)，以及典型下游行業(yè)――批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)的分析可以看到，自進入2010年以來，幾大行業(yè)多數(shù)指標(biāo)均體現(xiàn)出總量增長但是增長率不斷下調(diào)的特征，從一定程度上也反映了當(dāng)前高端住宅市場面臨較大的增長壓力，市場供求正逐漸從供不應(yīng)求走向供求平衡甚至供大于求的趨勢。

在產(chǎn)品開發(fā)中，開發(fā)商要努力成為產(chǎn)品創(chuàng)新的領(lǐng)先者，成為舒適人居的建設(shè)者。在合理利用土地的前提下，進行適度的超前產(chǎn)品設(shè)計，戶型面積卻是有節(jié)制的，注重經(jīng)濟性和舒適性，不是“攤大餅”，越大越好。這就是市場上能夠存在和發(fā)展的高端產(chǎn)品。存在的未必合理，而合理的必然存在——只有合理的高端住宅才會在市場上長期存在。

高端住宅行業(yè)報告由中研普華行業(yè)分析專家領(lǐng)銜撰寫，主要分析了行業(yè)的市場規(guī)模、發(fā)展現(xiàn)狀與投資前景，同時對高端住宅行業(yè)的未來發(fā)展做出科學(xué)的趨勢預(yù)測和專業(yè)的行業(yè)數(shù)據(jù)分析，幫助客戶評估行業(yè)投資價值。

未來行業(yè)市場發(fā)展前景和投資機會在哪?欲了解更多關(guān)于高端住宅行業(yè)的市場數(shù)據(jù)及具體詳情的干貨內(nèi)容，可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的報告《2023-2028年中國高端住宅行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險預(yù)測分析報告》。

高端住宅行業(yè)研究報告旨在從國家經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析高端住宅未來的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢，挖掘高端住宅行業(yè)的市場潛力，基于重點細(xì)分市場領(lǐng)域的深度研究，提供對產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、市場競爭、產(chǎn)業(yè)盈利水平等多個角度市場變化的生動描繪，清晰發(fā)展方向。

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