摘要：

央行宣布首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20BP。這是年內(nèi)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的首次全國性全面寬松政策，穩(wěn)定國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，一定程度上回應(yīng)市場對(duì)周五公布的貸款尤其是居民貸款大幅低于預(yù)期的擔(dān)憂，也彌補(bǔ)了此前市場對(duì)貨幣政策預(yù)期的落空。政策有助于降低居民購房財(cái)務(wù)成本，刺激居民部門加杠桿。同時(shí)也有利于房屋銷售改善，間接幫助房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金，以及房地產(chǎn)投資的修復(fù)。存量房貸支出不變也意味著該政策對(duì)消費(fèi)的刺激有限。預(yù)計(jì)5月房屋銷售數(shù)據(jù)將疫情緩和下有所修復(fù)，該政策效果或在三季度顯現(xiàn)。該消息或?qū)墒衅诂F(xiàn)貨以及大宗商品尤其是黑色品種帶來利好。

正文

周日央行宣布，對(duì)于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

同時(shí)政策還要求，在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

該政策仍是去年四季度以來房地產(chǎn)政策底之后，行業(yè)限制不斷放松進(jìn)程的一環(huán)，也是除降息降準(zhǔn)之外，年內(nèi)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的首次全國性全面寬松政策。政策符合此前政治局會(huì)議提出的“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求”精神。

從該政策出臺(tái)時(shí)機(jī)看，顯然有進(jìn)一步穩(wěn)定疫情之后的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的考量。且一定程度上回應(yīng)市場對(duì)周五公布的貸款尤其是居民貸款大幅低于預(yù)期的擔(dān)憂。而二套房政策不變，也顯示“房住不炒”的政策底線不變。

變相對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“降息”有較強(qiáng)的的信號(hào)意義。此前市場一直期待能夠調(diào)降MLF利率，從而間接影響LPR尤其是5年期以上長端LPR的下行，對(duì)房屋銷售帶來顯著支持。但3月和4月貨幣政策持續(xù)低于預(yù)期之后，市場對(duì)此期待下降。當(dāng)前出臺(tái)的這一針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的“定向降息”，也彌補(bǔ)了此前市場對(duì)貨幣政策預(yù)期的落空。

l政策有助于降低居民購房財(cái)務(wù)成本，刺激居民部門加杠桿。同時(shí)也有利于房屋銷售改善，間接幫助房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金，以及房地產(chǎn)投資的修復(fù)。預(yù)計(jì)即將公布的4月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)從下游銷售到上游投資均有明顯回落，提前出臺(tái)政策也有助于穩(wěn)定金融市場情緒。

目前消息顯示，該政策或僅針對(duì)增量貸款，存量貸款利率可能維持不變。其影響更多集中在房屋銷售方面，存量房貸支出不變也意味著該政策對(duì)消費(fèi)的刺激有限。但對(duì)銀行而言，存量房貸收益不變，有助于銀行穩(wěn)定現(xiàn)存資產(chǎn)收益，騰挪出更多經(jīng)歷促進(jìn)增量貸款釋放。

簡單來看，如貸款額100萬元、等額本息、貸款年限30年的普通自住房，以原首套個(gè)人住房貸款利率下限4.6%計(jì)算，每月還款額約5126.44元，利息總額84.55萬元。按照新政策即利率下限4.4%計(jì)算，每月還款額5007.61元，利息總額80.27萬元。每年可少還款約1425.96元。但各地仍需依據(jù)自身情況對(duì)本地實(shí)際下調(diào)幅度予以規(guī)定，實(shí)際效果并非“房貸利率普降20BP”。

前期數(shù)據(jù)表明，4月受到疫情影響，國內(nèi)房屋銷售明顯弱于季節(jié)性，尤其是一線城市持續(xù)下行，受到?jīng)_擊程度更大。但5月開始房屋銷售數(shù)據(jù)已經(jīng)開始逐步修復(fù)，預(yù)計(jì)全月將會(huì)有所回升。該政策對(duì)房屋銷售以及房地產(chǎn)投資的實(shí)際影響程度仍需要持續(xù)觀察。短期內(nèi)行業(yè)流動(dòng)性偏緊的情況很難因此迅速改善。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，房屋銷售滯后房貸利率約一個(gè)季度，該政策影響或在三季度開始顯現(xiàn)。

對(duì)股市而言，該政策對(duì)周一盤面或形成明顯利好，并且影響程度蓋過周五盤后公布的金融數(shù)據(jù)的利空影響，或推動(dòng)周一股指開盤上漲。此外，該消息還將對(duì)商品市場尤其是黑色金屬帶來短期利多刺激。

關(guān)鍵詞： 宏觀經(jīng)濟(jì)