6月21日，公募REITs將迎來上市一周年的日子，這一天，首批REITs的部分戰(zhàn)略配售限購(gòu)份額將可以進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)流通。

過去一年，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)份額相當(dāng)搶手，一直處于溢價(jià)交易狀態(tài)。首個(gè)解禁期即將到來，首批公募REITs的可流通份額有望擴(kuò)大。

首批公募REITs即將解禁

(資料圖)

富榮基金公募REITs投資總監(jiān)王甲同介紹，首批9只REITs總市值314億元，其中流通市值(按發(fā)行價(jià)計(jì)算)約92億元，除原始權(quán)益人持有份額外，鎖定期為一年的戰(zhàn)略投資者持有份額約為96億，這些份額將于6月21日解禁上市。

在王甲同看來，公募REITs解禁可能對(duì)市場(chǎng)流動(dòng)性產(chǎn)生一些影響：一是REITs增加供給，供需關(guān)系得到緩解，市場(chǎng)價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)調(diào)整；二是由于每單REITs解禁數(shù)量不同，占整個(gè)產(chǎn)品市值的比例也不同，對(duì)價(jià)格的影響也會(huì)有所差別，解禁數(shù)量大的RIETs，市場(chǎng)價(jià)格要承受更大的壓力。三是流通市值大的REITs可能成為保險(xiǎn)等大資金的配置標(biāo)的，交易量上升，也帶動(dòng)換手率的提高。

東吳基金REITs總部副總經(jīng)理李軍表示，目前公募REITs已累積了較多漲幅，要警惕解禁帶來的出售壓力和價(jià)格沖擊。

上市一年來，公募REITs成為資本市場(chǎng)上一道靚麗的風(fēng)景線。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月17日，9只公募REITs平均漲幅超過22%；富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT漲幅高達(dá)41.38%，紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT漲幅超過36%。臨近解禁，公募REITs積累的浮盈或?qū)⒃黾討?zhàn)略投資者的減持沖動(dòng)。

華泰證券分析，首批公募REITs解禁的機(jī)構(gòu)投資者中，產(chǎn)業(yè)資本、保險(xiǎn)等以長(zhǎng)期投資為主，屬于配置型機(jī)構(gòu)；理財(cái)子、券商資管、基金專戶等以法人產(chǎn)品為主，兌現(xiàn)收益動(dòng)機(jī)較強(qiáng)，券商自營(yíng)等也屬于交易性機(jī)構(gòu)；不同REITs的解禁份額潛在拋售壓力也不同。

王甲同認(rèn)為，前期漲幅比較高的REITs，解禁期結(jié)束后，如果二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格合適，賣出持有份額可獲得不錯(cuò)的資本利得收益，戰(zhàn)配投資者可能會(huì)根據(jù)自身的情況選擇減持。至于市場(chǎng)是否會(huì)出現(xiàn)大量減持標(biāo)的而導(dǎo)致價(jià)格下跌，還要看各REITs的具體情況：一是看解禁的份額占比。如果原始權(quán)益人持有較高比例，戰(zhàn)配比例較低，增加的供給量不會(huì)很大，即使減持，價(jià)格也大概率不會(huì)大幅下跌。二是市場(chǎng)對(duì)底層資產(chǎn)質(zhì)量的認(rèn)可度。如果REITs持有的基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)資質(zhì)優(yōu)秀，可產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，行業(yè)景氣度不斷提升，在沒有好的替代品的情況下，戰(zhàn)配投資者不一定會(huì)大量減持。三是戰(zhàn)略投資者與發(fā)行人的協(xié)同。如果戰(zhàn)略投資者與發(fā)行人有深度合作，投資公募REITs僅僅是合作的一部分，在PRE-REITs投資、資產(chǎn)并購(gòu)等方面還有合作，那么即使解禁，戰(zhàn)略投資者也不會(huì)出現(xiàn)大量拋售。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，公募FOF只能投資成立滿一年的基金產(chǎn)品，這也意味著公募REITs上市一年之后有望迎來FOF等新的投資者，對(duì)其二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格也會(huì)產(chǎn)生支撐作用?！肮糝EITs是資產(chǎn)的‘IPO’，既具備股性，也具備債性，本身就是‘固收+’的產(chǎn)品，因此也會(huì)成為公募FOF配置的良好選擇。目前的問題是標(biāo)的較少，流通盤小，無法承載大量的配置需求。解禁后，加上監(jiān)管審批進(jìn)度加快，以及擴(kuò)募的推出，供給量增加后，公募FOF配置量也會(huì)增加?！蓖跫淄f。

理性看待投資機(jī)會(huì)

對(duì)于投資者而言，公募REITs市場(chǎng)解禁前后的市場(chǎng)波動(dòng)，或也蘊(yùn)含著配置優(yōu)質(zhì)公募REITs的良機(jī)。

在王甲同看來，解禁帶來供給量的增加，價(jià)格可能出現(xiàn)非理性調(diào)整，對(duì)于底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的公募REITs來說是較好的資產(chǎn)配置機(jī)會(huì)。而大體量的資金可以選擇大宗交易，既避免影響價(jià)格，又有一定折扣和讓利，可實(shí)現(xiàn)雙贏。

王甲同建議，投資者在投資公募REITs時(shí)需要關(guān)注如下風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：一是底層資產(chǎn)的質(zhì)量，需要從行業(yè)、標(biāo)的具體位置、現(xiàn)金流穩(wěn)定性等層面進(jìn)行考量；二是交易價(jià)格是否合理，即使是好的資產(chǎn)，買的價(jià)格過高，風(fēng)險(xiǎn)還是很大；三是未來是否可能擴(kuò)募，擴(kuò)募是公募REITs的生命力，如果擴(kuò)募預(yù)期強(qiáng)烈，現(xiàn)在投資公募REITs，在其擴(kuò)募時(shí)就占據(jù)主動(dòng)，特別是特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類項(xiàng)目，擴(kuò)募更是對(duì)公募REITs期限的延長(zhǎng)，價(jià)值更大。

華安基金提醒投資者密切關(guān)注基金管理人在限售解除前披露的相關(guān)公告，了解相關(guān)戰(zhàn)略投資者解限份額、流通安排等情況，同時(shí)科學(xué)理性看待公募REITs短期價(jià)格波動(dòng)，切勿跟風(fēng)炒作，避免高溢價(jià)買入相關(guān)REITs份額造成投資損失。

華安基金表示，從現(xiàn)階段來看，公募REITs產(chǎn)品仍比較稀缺，加上政策面對(duì)于市場(chǎng)擴(kuò)容的支持，未來公募REITs仍然會(huì)是受投資者關(guān)注的一個(gè)資產(chǎn)類別。隨著試點(diǎn)工作的逐步深入，市場(chǎng)逐漸成熟，相信投資者也會(huì)逐步理性看待公募REITs的投資機(jī)會(huì)。

（文章來源：中國(guó)基金報(bào)）

關(guān)鍵詞： 戰(zhàn)略配售 二級(jí)市場(chǎng) REITs 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品