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熱門看點(diǎn):公募REITs解禁倒計(jì)時(shí) 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品現(xiàn)配置機(jī)會(huì)

6月21日,公募REITs將迎來上市一周年的日子,這一天,首批REITs的部分戰(zhàn)略配售限購份額將可以進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)流通。

過去一年,公募REITs二級(jí)市場(chǎng)份額相當(dāng)搶手,一直處于溢價(jià)交易狀態(tài)。首個(gè)解禁期即將到來,首批公募REITs的可流通份額有望擴(kuò)大。

首批公募REITs即將解禁


(資料圖)

富榮基金公募REITs投資總監(jiān)王甲同介紹,首批9只REITs總市值314億元,其中流通市值(按發(fā)行價(jià)計(jì)算)約92億元,除原始權(quán)益人持有份額外,鎖定期為一年的戰(zhàn)略投資者持有份額約為96億,這些份額將于6月21日解禁上市。

在王甲同看來,公募REITs解禁可能對(duì)市場(chǎng)流動(dòng)性產(chǎn)生一些影響:一是REITs增加供給,供需關(guān)系得到緩解,市場(chǎng)價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)調(diào)整;二是由于每單REITs解禁數(shù)量不同,占整個(gè)產(chǎn)品市值的比例也不同,對(duì)價(jià)格的影響也會(huì)有所差別,解禁數(shù)量大的RIETs,市場(chǎng)價(jià)格要承受更大的壓力。三是流通市值大的REITs可能成為保險(xiǎn)等大資金的配置標(biāo)的,交易量上升,也帶動(dòng)換手率的提高。

東吳基金REITs總部副總經(jīng)理李軍表示,目前公募REITs已累積了較多漲幅,要警惕解禁帶來的出售壓力和價(jià)格沖擊。

上市一年來,公募REITs成為資本市場(chǎng)上一道靚麗的風(fēng)景線。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),截至6月17日,9只公募REITs平均漲幅超過22%;富國首創(chuàng)水務(wù)REIT漲幅高達(dá)41.38%,紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲(chǔ)物流REIT漲幅超過36%。臨近解禁,公募REITs積累的浮盈或?qū)⒃黾討?zhàn)略投資者的減持沖動(dòng)。

華泰證券分析,首批公募REITs解禁的機(jī)構(gòu)投資者中,產(chǎn)業(yè)資本、保險(xiǎn)等以長(zhǎng)期投資為主,屬于配置型機(jī)構(gòu);理財(cái)子、券商資管、基金專戶等以法人產(chǎn)品為主,兌現(xiàn)收益動(dòng)機(jī)較強(qiáng),券商自營等也屬于交易性機(jī)構(gòu);不同REITs的解禁份額潛在拋售壓力也不同。

王甲同認(rèn)為,前期漲幅比較高的REITs,解禁期結(jié)束后,如果二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格合適,賣出持有份額可獲得不錯(cuò)的資本利得收益,戰(zhàn)配投資者可能會(huì)根據(jù)自身的情況選擇減持。至于市場(chǎng)是否會(huì)出現(xiàn)大量減持標(biāo)的而導(dǎo)致價(jià)格下跌,還要看各REITs的具體情況:一是看解禁的份額占比。如果原始權(quán)益人持有較高比例,戰(zhàn)配比例較低,增加的供給量不會(huì)很大,即使減持,價(jià)格也大概率不會(huì)大幅下跌。二是市場(chǎng)對(duì)底層資產(chǎn)質(zhì)量的認(rèn)可度。如果REITs持有的基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)資質(zhì)優(yōu)秀,可產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流,行業(yè)景氣度不斷提升,在沒有好的替代品的情況下,戰(zhàn)配投資者不一定會(huì)大量減持。三是戰(zhàn)略投資者與發(fā)行人的協(xié)同。如果戰(zhàn)略投資者與發(fā)行人有深度合作,投資公募REITs僅僅是合作的一部分,在PRE-REITs投資、資產(chǎn)并購等方面還有合作,那么即使解禁,戰(zhàn)略投資者也不會(huì)出現(xiàn)大量拋售。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定,公募FOF只能投資成立滿一年的基金產(chǎn)品,這也意味著公募REITs上市一年之后有望迎來FOF等新的投資者,對(duì)其二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格也會(huì)產(chǎn)生支撐作用?!肮糝EITs是資產(chǎn)的‘IPO’,既具備股性,也具備債性,本身就是‘固收+’的產(chǎn)品,因此也會(huì)成為公募FOF配置的良好選擇。目前的問題是標(biāo)的較少,流通盤小,無法承載大量的配置需求。解禁后,加上監(jiān)管審批進(jìn)度加快,以及擴(kuò)募的推出,供給量增加后,公募FOF配置量也會(huì)增加?!蓖跫淄f。

理性看待投資機(jī)會(huì)

對(duì)于投資者而言,公募REITs市場(chǎng)解禁前后的市場(chǎng)波動(dòng),或也蘊(yùn)含著配置優(yōu)質(zhì)公募REITs的良機(jī)。

在王甲同看來,解禁帶來供給量的增加,價(jià)格可能出現(xiàn)非理性調(diào)整,對(duì)于底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的公募REITs來說是較好的資產(chǎn)配置機(jī)會(huì)。而大體量的資金可以選擇大宗交易,既避免影響價(jià)格,又有一定折扣和讓利,可實(shí)現(xiàn)雙贏。

王甲同建議,投資者在投資公募REITs時(shí)需要關(guān)注如下風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn):一是底層資產(chǎn)的質(zhì)量,需要從行業(yè)、標(biāo)的具體位置、現(xiàn)金流穩(wěn)定性等層面進(jìn)行考量;二是交易價(jià)格是否合理,即使是好的資產(chǎn),買的價(jià)格過高,風(fēng)險(xiǎn)還是很大;三是未來是否可能擴(kuò)募,擴(kuò)募是公募REITs的生命力,如果擴(kuò)募預(yù)期強(qiáng)烈,現(xiàn)在投資公募REITs,在其擴(kuò)募時(shí)就占據(jù)主動(dòng),特別是特許經(jīng)營權(quán)類項(xiàng)目,擴(kuò)募更是對(duì)公募REITs期限的延長(zhǎng),價(jià)值更大。

華安基金提醒投資者密切關(guān)注基金管理人在限售解除前披露的相關(guān)公告,了解相關(guān)戰(zhàn)略投資者解限份額、流通安排等情況,同時(shí)科學(xué)理性看待公募REITs短期價(jià)格波動(dòng),切勿跟風(fēng)炒作,避免高溢價(jià)買入相關(guān)REITs份額造成投資損失。

華安基金表示,從現(xiàn)階段來看,公募REITs產(chǎn)品仍比較稀缺,加上政策面對(duì)于市場(chǎng)擴(kuò)容的支持,未來公募REITs仍然會(huì)是受投資者關(guān)注的一個(gè)資產(chǎn)類別。隨著試點(diǎn)工作的逐步深入,市場(chǎng)逐漸成熟,相信投資者也會(huì)逐步理性看待公募REITs的投資機(jī)會(huì)。

(文章來源:中國基金報(bào))

關(guān)鍵詞: 戰(zhàn)略配售 二級(jí)市場(chǎng) REITs 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品

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