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北京第三輪土拍與前兩輪收金規(guī)?；境制?，平均溢價率稍有提升。北京前三輪土拍攬金分別為480億元、500億元、500億元，規(guī)?；境制?；前三輪的平均溢價率分別為4.5%、5.4%、6.1%，熱度有所提升。北京第三輪土拍18宗涉宅用地全部成交， 相較前面兩輪6%、18%的流拍率，本輪土拍有所回溫。

底價成交占比在提升，房企拿地越來越理性。本輪成交的18宗地，其中10宗地塊底價成交，前三輪底價成交占比分別為47%、50%、56%，說明房企拿地更加理性，好的地塊才會被追捧。依據(jù)地塊所屬區(qū)域來看，本次豐臺區(qū)供地塊4宗最多，已經(jīng)缺席前三輪集中供地的海淀區(qū)本輪貢獻(xiàn)了3宗地塊，而曾經(jīng)的供地大戶朝陽區(qū)本次缺席。

國企、央企依舊唱起絕對主角，并且多為北京本地國企。第三輪參與的54家房企及聯(lián)合體中，央企、國企及地方性平臺企業(yè)依然是主力軍，其中華潤及其聯(lián)合體共報名9宗地塊，中海獨(dú)立報名7宗。而像首創(chuàng)置業(yè)、首開股份、北京建工、城建發(fā)展等本土國有企業(yè)也均有所收獲。此外，像建發(fā)這樣的廈門國企第三輪也摘得兩地塊。而民營企業(yè)只有龍湖、綠城、潤澤參與，但僅有龍湖競得1宗地塊，而且是以聯(lián)合體的形式出現(xiàn)。

72%地塊設(shè)置了競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，從土地層面徹底踐行了“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的政策理念。本輪成交的18宗地塊中，有13宗地塊設(shè)置了競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示集中供地以來，北京通過競現(xiàn)房銷售面積，共有約21.5萬方的新房未來將現(xiàn)房銷售。而國央企相對較低的杠桿以及融資成本，對競現(xiàn)房銷售面積的土拍規(guī)則適應(yīng)性更強(qiáng)， 因此國央企率先積極展開拿地。而且現(xiàn)房銷售能避免了交房時間不確定、項(xiàng)目質(zhì)量難以保證等問題，提升購房者購房安全感。

出讓地塊取消90/70戶型要求，給予房企更大靈活度。大部分地塊不再將90/70戶型限制作為剛性約束，而是在戶型設(shè)計(jì)上給予房企更大靈活度，未來可結(jié)合市場需求設(shè)計(jì)多種戶型，同時支持剛性和改善性住房需求，更加有利于滿足多子女家庭住房需求。當(dāng)前將防風(fēng)險放在房住不炒之前，預(yù)計(jì)將迎來金融政策在范圍和力度方面的持續(xù)擴(kuò)大，二線央國企在人才和資金方面邊際改善最大，是博弈穩(wěn)信用的優(yōu)選標(biāo)的，受益中交地產(chǎn)、建發(fā)股份；同時繼續(xù)推薦萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口等一線國央企。

風(fēng)險提示：政府重新放開前融、再走土地金融模式。

（文章來源：國泰君安證券研究）

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