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北京第三輪土拍與前兩輪收金規(guī)?；境制剑骄鐑r(jià)率稍有提升。北京前三輪土拍攬金分別為480億元、500億元、500億元，規(guī)?；境制剑磺叭喌钠骄鐑r(jià)率分別為4.5%、5.4%、6.1%，熱度有所提升。北京第三輪土拍18宗涉宅用地全部成交， 相較前面兩輪6%、18%的流拍率，本輪土拍有所回溫。

底價(jià)成交占比在提升，房企拿地越來(lái)越理性。本輪成交的18宗地，其中10宗地塊底價(jià)成交，前三輪底價(jià)成交占比分別為47%、50%、56%，說(shuō)明房企拿地更加理性，好的地塊才會(huì)被追捧。依據(jù)地塊所屬區(qū)域來(lái)看，本次豐臺(tái)區(qū)供地塊4宗最多，已經(jīng)缺席前三輪集中供地的海淀區(qū)本輪貢獻(xiàn)了3宗地塊，而曾經(jīng)的供地大戶朝陽(yáng)區(qū)本次缺席。

國(guó)企、央企依舊唱起絕對(duì)主角，并且多為北京本地國(guó)企。第三輪參與的54家房企及聯(lián)合體中，央企、國(guó)企及地方性平臺(tái)企業(yè)依然是主力軍，其中華潤(rùn)及其聯(lián)合體共報(bào)名9宗地塊，中海獨(dú)立報(bào)名7宗。而像首創(chuàng)置業(yè)、首開(kāi)股份、北京建工、城建發(fā)展等本土國(guó)有企業(yè)也均有所收獲。此外，像建發(fā)這樣的廈門國(guó)企第三輪也摘得兩地塊。而民營(yíng)企業(yè)只有龍湖、綠城、潤(rùn)澤參與，但僅有龍湖競(jìng)得1宗地塊，而且是以聯(lián)合體的形式出現(xiàn)。

72%地塊設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，從土地層面徹底踐行了“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的政策理念。本輪成交的18宗地塊中，有13宗地塊設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示集中供地以來(lái)，北京通過(guò)競(jìng)現(xiàn)房銷售面積，共有約21.5萬(wàn)方的新房未來(lái)將現(xiàn)房銷售。而國(guó)央企相對(duì)較低的杠桿以及融資成本，對(duì)競(jìng)現(xiàn)房銷售面積的土拍規(guī)則適應(yīng)性更強(qiáng)， 因此國(guó)央企率先積極展開(kāi)拿地。而且現(xiàn)房銷售能避免了交房時(shí)間不確定、項(xiàng)目質(zhì)量難以保證等問(wèn)題，提升購(gòu)房者購(gòu)房安全感。

出讓地塊取消90/70戶型要求，給予房企更大靈活度。大部分地塊不再將90/70戶型限制作為剛性約束，而是在戶型設(shè)計(jì)上給予房企更大靈活度，未來(lái)可結(jié)合市場(chǎng)需求設(shè)計(jì)多種戶型，同時(shí)支持剛性和改善性住房需求，更加有利于滿足多子女家庭住房需求。當(dāng)前將防風(fēng)險(xiǎn)放在房住不炒之前，預(yù)計(jì)將迎來(lái)金融政策在范圍和力度方面的持續(xù)擴(kuò)大，二線央國(guó)企在人才和資金方面邊際改善最大，是博弈穩(wěn)信用的優(yōu)選標(biāo)的，受益中交地產(chǎn)、建發(fā)股份；同時(shí)繼續(xù)推薦萬(wàn)科A、保利發(fā)展、招商蛇口等一線國(guó)央企。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政府重新放開(kāi)前融、再走土地金融模式。

（文章來(lái)源：國(guó)泰君安證券研究）

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