編者按：東吳宏觀陶川、邵翔在2月22日發(fā)布的研報中指出，2022年的經驗告訴我們單靠基建無法穩(wěn)住經濟，2023年為達成經濟目標穩(wěn)地產勢在必行。站在地方的角度，從地方本地經濟增長和財政收入對房地產依賴的維度發(fā)現江蘇、四川、湖北和湖南是今年可能需要房地產發(fā)力最急迫的省份；站在中央的層面，從跨省投入產出來看山東、江蘇、廣東和浙江是穩(wěn)地產對全國GDP拉動最重要的省份，不過部分省份高位的房價收入比也會阻礙政策發(fā)力。

研報全文如下：

2022年的經驗告訴我們單靠基建無法穩(wěn)住經濟，2023年為達成經濟目標穩(wěn)地產勢在必行。但對于如何做，中央和地方往往存在分歧。地方希望通過地產拉動本地經濟、穩(wěn)定財政收入；中央層面的著眼點則在于既要發(fā)揮地產對經濟的貢獻，又不希望出現新一輪的房價飆升。政策如何去布局？

(資料圖片)

站在地方的角度，我們從地方本地經濟增長和財政收入對房地產依賴的維度發(fā)現江蘇、四川、湖北和湖南是今年可能需要房地產發(fā)力最急迫的省份；站在中央的層面，從跨省投入產出來看山東、江蘇、廣東和浙江是穩(wěn)地產對全國GDP拉動最重要的省份，不過部分省份高位的房價收入比也會阻礙政策發(fā)力。綜合以上地方與中央以及房價的角度，我們預計山東、湖南、江蘇、四川等省份后續(xù)最有可能集中出臺穩(wěn)地產政策。

盡管地方早就開始“因城施策”，房地產低迷現象仍普遍存在。大中城市商品房成交面積自2021年6月起就進入同比負增區(qū)間，房地產投資占投資于GDP的比重也在攀升5年后于去年回落。(圖1、2)1月70大中城市中房價環(huán)比上升的城市略有增加，但二、三線城市環(huán)比同比仍在負區(qū)間，表明疫情放松后地產消費修復仍未到來。

2022年年初以來，地方政府加大了房地產政策寬松力度。我們統(tǒng)計了2022年2月至今地方政府出臺的房地產放松政策，數量上來看，三線城市及其他城市占比最多，但考慮到各級城市的相對數量和總GDP，我們認為過去一年二線城市地產放松的影響相對最大(圖4)。放松政策的內容上主要以提高公積金貸款額度以及購房減稅補貼為主(圖5)。

“因城施策”誰的動力更足？這可能取決于是房地產對各地區(qū)經濟重要性的差異。我們從地方GDP和財政收入對房地產的依賴程度這兩個維度衡量了各省面對房地產行業(yè)的整體敞口，以找出今年最需要在房地產行業(yè)發(fā)力的地區(qū)。

地方GDP對房地產的依賴程度：一省房地產的產出會拉動其他上游部門(例如電力、原材料)的需求，可由此估算出各省省內整體經濟對本身房地產的依賴程度。方法上，我們根據投入產出表求出各省房地產(這里我們采用住宅建筑)最終需求中隱含的對省內其他產業(yè)的增加值作為判斷依賴程度的指標。我們結果表明云南、湖北、四川和湖南等省份在GDP維度對房地產依賴程度更高。(圖6)我們發(fā)現各省今年經濟增長目標相對疫情前的調整與其經濟增長對房地產的依賴程度有一定程度的負相關性，說明房地產的低迷影響了地區(qū)經濟的預期增長。(圖8)

地方財政收入對房地產的依賴程度：房地產稅收(如房產稅、契稅、土地增值稅等)以及土地出讓金是地方政府財政收入的重要來源，我們通過計算這一比例在來估算各省財政收入對房地產的依賴程度。分析結果表明南方、東部沿海省份的財政收入對房地產依賴程度高于北方(圖7)。

今年穩(wěn)地產，誰更急迫？綜合以上兩個維度，我們得出了對房地產整體上依賴更高的省份(圖9)，他們位于圖中偏右上的部分，包括江蘇、四川、湖北和湖南等，這些省份提振房地產對本省經濟增長的意義更大，在過去的一年里這些對房地產依賴更高的省份確實也推出了更多的放松政策?？善诖鳌⒑系仁》菸磥硗瞥龈嗟禺a寬松政策。

從全國來看今年穩(wěn)地產，誰最重要？各省房地產實際上也拉動了周邊省各部門的需求，從國家整體角度來看，房地產利好政策側重于對全國GDP拉動更大的省份能夠事半功倍。我們在各省GDP投入對房地產(住宅建筑)的完全消耗系數的基礎上考慮省間流動并根據2022年各省GDP比重加權，得到房地產拉動全國GDP最多的省份(圖10)，包括山東、江蘇、廣東和浙江等省份。我們在過往的報告中提到今年房地產行業(yè)有約8600億元的負缺口，上述省份則承擔了房地產區(qū)域經濟“補缺口”的重擔。

不過站在中央角度，房價仍是地產刺激的限制因素。我們可從各省房價收入比來看政策施行的空間，一般來說房價收入比較高的省份，政府對于刺激政策的出臺更加“投鼠忌器”。根據統(tǒng)計局的數據，北京、海南、上海和陜西的房價收入比偏高，而湖南、廣西以及東北地區(qū)的房價收入比較低，可期待穩(wěn)地產政策在這些省份空間更大。(圖11)

綜合以上地方、中央以及房價維度，我們得到后續(xù)最有可能出臺穩(wěn)地產政策的省份排名(圖12)，因為政策在這些地區(qū)會更有效率地刺激省內GDP、改善地方財政收入、拉動區(qū)域經濟增長。我們看好穩(wěn)地產政策更多在在山東、湖南、江蘇和四川等省份落地。

風險提示：海外貨幣政策收緊下外需回落，海外經濟提前進入顯著衰退，嚴重拖累我國出口。毒株出現變異，疫情蔓延形勢超預期惡化。

（文章來源：東吳證券）

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